Собрался построить объект. С чего начать?

Настал тот момент, когда вы решились построить новый объект.

Вы приобрели в собственность или аренду земельные участки под строительство или уже готовый объект и планируете его реконструкцию под свои задачи. И тут встаёт вопрос: «С чего начать?».

Сразу предостерегу, что ни в коем случае не начинайте строительство без Разрешения на строительство. Это влечет наложение административного штрафа, а в худшем случае - снос построенного объекта за счет средств собственника.

Стадия «предпроектная документация» - рекомендованный этап работ, который позволяет оценить предстоящий масштаб работ. Заказчик может планировать время и расходы на реализацию проекта, ещё раз утверждая свое решение.

На данной стадии прорабатывается концепция объекта, внешний вид, планировочные решения, размещение объекта на земельном участке, разрабатывается технологическая схема и тд. Также разрабатывается укрупненная смета строительства объекта.

Первый этап - градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

Первое, что нужно сделать - запросить Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Градостроительный план земельного участка — это вид документации по планировке территории. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это документ, который определяет целевое назначение и планировку конкретного земельного участка, а также устанавливает правила его использования, застройки и благоустройства.

Простыми словами, в документе дана информация о том, какие объекты можно располагать, а какие нельзя на отведенном земельном участке, возможные габаритные размеры объекта, границы участка, имеющиеся ограничения и другие важные сведения.

Градостроительный план земельного участка выдается бесплатно.

На выбор заявителя имеются как электронные методы обращения, так и классические с личным визитом:

Техническое задание – это своего рода "инструкция" от заказчика. Документ, который описывает все необходимые требования к проектируемому объекту.

Еще хочется добавить, что без предпроектной проработке невозможно подготовить качественное ТЗ. Очень трудно учесть все нюансы и внешние факторы, которые могут повлиять на реализацию объекта. Часто встречаются такие ситуации, когда купил участок, а на нем нельзя строить, есть ограничения, для преодоления которых потребуются дополнительные мероприятия, время и деньги. Хорошо бы уже на стадии создания ТЗ эти факторы были выявлены и учтены.

Один из основных, продолжительных и сложных этапов, без которых невозможно приступить к полноценному проектированию.

Это обязательная часть градостроительной деятельности, обеспечивающая комплексное изучение природных условий территории (региона, района, площадки, участка, трассы) и факторов техногенного воздействия на территорию объектов строительства

Данными полученными в процессе инженерных изысканий, в последующим руководствуется инженер-проектировщик. Например, на основании инженерно-геологических изысканий, проектировщик, изучив геологическое строение грунтов, рассчитывает фундаменты под здания и сооружения.

Некоторые данные изысканий требуются для запроса и получения исходно-разрешительной документации для проектирования.

В строительстве выполняют 4 вида изысканий:

- инженерно-геологические изыскания;

- инженерно-геодезические изыскания;

- инженерно-экологические изыскания;

- инженерно-гидрометеорологические изыскания.

Сбор ИРД выполняется для всех объектов (здания, мосты, дороги и т.д).

Полный перечень ИРД определяет ГИП в зависимости от назначения объекта.

ИРД формируется на самых ранних этапах разработки проекта и постоянно обновляется в процессе его разработки. В ходе проектирования формируется до 200 различных документов, на основании которых принимаются проектные решения.

Сбор ИРД - это один из этапов выполнения проектной документации, который должен выполнять компетентный специалист.

ИРД содержит определенные сведения, в том числе требования и ограничения, некоторые из которых могут значительно повлиять на стоимость, срок реализации проекта и на саму возможность реализации объекта. Купил участок, а на нем нельзя строить!

Именно на данном этапе разрабатываются проектные решения будущего объекта (архитектурно-планировочные решения, конструктивные, решения по инженерным сетям и тд.)

Требования к формированию проектной документации регламентируются Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 года N 87 О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию.

Состав проектной документации для объектов капитального строительства отличается от состава для линейных объектов.

Для объектов капитального строительства разрабатывается 13 разделов, а для линейных объектов - 10 разделов.

Если ваш объект не подлежит экспертизе, то для получения разрешения на строительство достаточно разработать всего 5 разделов проектной документации.

Рабочая документация представляет собой комплект рабочих чертежей и текстовых документов. РД разрабатывается очень подробно, чтобы было достаточно информации для производства строительства. И еще одной особенностью является то, что в рабочей документации имеется спецификация, а в проектной документации она не разрабатывается.

Часто Заказчик в своем запросе или в ТЗ на проектирование просит разработать стадию РАБОЧАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ, не задумываясь, какие именно разделы требуется разработать. А это существенный объем работ, который займет много времени и усилий разработчика. Тут я рекомендую Заказчику обратить внимание и разобраться, какой именно раздел для него важно разработать на стадии рабочей документации.

Чтобы понять, подлежит ли ваш объект экспертизе, ознакомьтесь ГрК РФ Статья 49 «Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий….».

Существует два вида экспертизы: государственная и негосударственная.

Объекты, финансируемые за счет государства, и другие объекты, указанные см. п.3.4 статьи 49 ГрК РФ, направляют на государственную экспертизу.

Если же вы планируете финансирование строительства за собственные средства, то документацию можно направить на негосударственную экспертизу.

Негосударственная экспертиза может быть гибкой и адаптированной к конкретным потребностям и требованиям заказчика (быстрее, дешевле, удобнее).

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

Услуга предоставляется уполномоченным органом по месту нахождения земельного участка.

Весь перечень документов, направляемый застройщиком для получения разрешения на строительство, регламентирован п.7, ст.51 Разрешение на строительство ГрК РФ.

Основной перечень документов:

Передать бумаги в администрацию можно несколькими способами:

После получения Разрешения на строительство, можно приступать к строительству, предварительно уведомив Государственный строительный надзор.