Действительная сделка даже с нарушением письменной формы

Порок формы – одно из самых частых нарушений при совершении сделки. Например, она совершена в устной форме, а должна быть в письменной. При этом сделка, совершенная с нарушением закона, обычно является недействительной.

Недействительная – значит, не создаёт юридических последствий, на которые была направлена. Например, вы купили или получили в дар квартиру. Если договор купли-продажи или дарения оказался недействительным (в том числе из-за порока формы), то право собственности по такому договору вам не перешло. Собственник у квартиры остался прежний (продавец или даритель).

По общему правилу, так. Но из этого общего правила бывают исключения. Мы не зря написали, что сделка, совершенная с нарушением закона, обычно недействительна. Обычно – не значит, всегда. Согласно статье 168 ГК РФ, из закона могут следовать иные последствия нарушения, не связанные с недействительностью. То есть сделка разошлась с законом, но в силе, поскольку санкция за отступление от него предусмотрена иная.

При пороке формы такие исключения тоже возможны. Скажем больше, забегая вперёд: их так много, что исключениями они не очень-то и выглядят.

Проще всего показать на очень бытовом примере. Вам позвонил (именно позвонил, а не написал – это важно!) приятель и предложил «подешёвке», предположим, «Айфон» одиннадцатой модели. Сказал, что агрегат почти новый, он им не пользовался и готов уступить, пускай, за пятнадцать тысяч рублей. Вы, конечно, обрадовались, изъявили в трубку своё безусловное согласие, после чего поехали к другу и исполнили свои намерения. А спустя пару месяцев вдруг получили судебный иск друга. Он передумал и теперь захотел признать сделку недействительной. И в качестве основания иска указал на несоблюдение её письменной формы.

В чём-то ваш друг (наверное, уже бывший) прав. Согласно пункту 1 статьи 161 ГК РФ в простой письменной форме должны заключаться сделки между гражданами на сумму десять тысяч рублей и выше. Имеется в пункте 2 этой статьи оговорка: необязательно соблюдать письменную форму, если, в соответствии со статьёй 159 ГК РФ, сделка может быть совершена устно. А в пункте 2 статьи 159 ГК РФ указано на допустимость устной формы почти любой сделки, исполняемой непосредственно при совершении. Иными словами, договорились и тут же исполнили.

При таком мгновенном исполнении, например, Московский городской суд признал совершённым в надлежащей форме дарение родителями детям пяти миллионов рублей без письменного договора. Потому что передавались эти деньги прямо в момент достижения согласия об их передаче (Кассационное определение Московского городского суда от 18 декабря 2018 г. N 4г/2-13767/18). Здесь действуют не только общие правила о совершении сделки в момент её исполнения, но и специальный пункт 1 статьи 574 ГК РФ, отдельно распространяющий их на дарение.

Но в нашем случае с продажей «Айфона» нет мгновенного исполнения. Сначала договорились на словах по телефону, потом (даже если в тот же день), встретившись, исполнили задуманное. Значит, с учетом цены вопроса (более десяти тысяч рублей) надлежащая форма купли-продажи всё-таки письменная.

И да, договорились обо всём в телефонном разговоре. Если бы условились по переписке, письменную форму можно было бы считать соблюдённой. Поскольку, исходя из пункта 1 статьи 160 и пункта 2 статьи 434 ГК РФ, договор в письменной форме возможен и путём обмена письмами, в том числе электронными. Предположим, вам приятель прислал своё предложение в СМС-сообщении (или через какую-то социальную сеть), вы ему ответили так же в СМС согласием. Письменный договор заключён, вряд ли от него удастся отвертеться.

Или как вариант: друг написал сообщение со своим предложением, а вы в ответ, ни слова не говоря, просто привезли ему деньги. Деятельное (конклюдентное, как это ещё называют) подтверждение согласия на письменное предложение о сделке тоже приравнивается к письменной форме договора (пункт 3 статьи 434 ГК РФ).

Но переговоры по телефону – это нечто другое. Перепиской они не считаются (см. пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 1998 г. N 29 «Обзор судебно-арбитражной практики разрешения споров по делам с участием иностранных лиц»). Стало быть, договор купли-продажи «Айфона» получился устным, вопреки требованиям статьи 161 ГК РФ. Сделка всё же совершена с пороком формы.

Тем не менее, недействительной она не становится. В пункте 1 статьи 162 ГК РФ предусмотрено общее последствие нарушения простой письменной формы: в подтверждение факта и условий сделки стороны не могут ссылаться на свидетельские показания, но вольны приводить другие доказательства. А недействительность возникает, только если прямо установлено законом (пункт 2 статьи 162 ГК РФ). Таким образом, если в законе прямо не указано обратное, то сделка с пороком формы (устная, вместо простой письменной) всё же имеет силу. Закон нарушен, но не до такой степени, чтобы оборачиваться недействительностью. Применительно к продаже бытовой техники специальных оговорок в законе нет. В связи с чем вернуть «Айфон» по мотиву нарушения формы сделки у продавца не получится.

Так обстоит не только с «Айфонами» и подобными приспособлениями, но и с куда более дорогостоящим имуществом. Например, с автомобилями. В Определениях от 18 февраля 2020 г. N 20-КГ19-14, 2-985/2019 и N 16-КГ19-50 (два определения от одной даты) Верховный Суд РФ указывал, что устная форма купли-продажи автомобиля сама по себе не ведёт к недействительности сделки. То есть опять же единственное последствие нарушения требований закона – ограничение по средствам доказывания, как это установлено в пункте 1 статьи 162 ГК РФ.

Можно вспомнить почти анекдотичный случай, когда молодой человек вот так, не подумавши, подарил своей девушке автомобиль. Просто передал его вместе с ключами и техпаспортом, а она, поблагодарив, уехала. Неизвестно, насколько серьёзно молодой человек воспринимал свои действия. Но позже Верховный суд Республики Татарстан подтвердил юридическую силу дарения (Апелляционное определение от 21 апреля 2016 г. по делу N 33-7271/2016). Оспорить его не удалось, даже в отсутствие подписанного незадачливым дарителем документа.

А вот с недвижимостью совсем иначе. Она идёт по особому ранжиру. Исходя из статьи 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества без письменной формы будет недействительным. Причём соблюсти её нужно непременно путем составления одного документа за подписями сторон. Просто обменяться СМС-сообщениями в случае с квартирой не получится.

Так и при дарении. Специальных норм на сей счёт в законе нет, но Президиум ВАС РФ в Постановлении от 4 декабря 2012 г. N 8989/12 разъяснил, что к любому отчуждению недвижимого имущества правила из статьи 550 ГК РФ применяются по аналогии.

И не только к отчуждению. Такие же особые правила установлены для аренды недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается под угрозой недействительности в виде письменного документа, подписанного сторонами. Если же в аренду отдано не всё здание, а лишь нежилое помещение в нём, то к нему применяются те же правила (пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Без подписей на одном бумажном листе всех участников договора недействительность практически гарантирована (см. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 сентября 2020 г. N Ф03-3277/2020 и др.).

…Однако «сдача в аренду» квартиры (наём) обычно действительна и без надлежащего оформления

Но как тогда быть с многочисленными «арендами» жилых помещений? Мы все привыкли говорить про сдачу квартиры «в аренду». И не оформлять при этом сдачу документально. Выходит, все подобные «аренды» могут считаться недействительными?

Но слово «аренда» («аренды») здесь неслучайно взято в кавычки. С точки зрения права, передача во временное пользование квартиры физическому лицу называется сдачей в наём. Об аренде же можно говорить, если в качестве арендатора (нанимателя) выступает юридическое лицо (статья 671 ГК РФ). В большинстве случаев договоры хозяева квартир заключают не с организациями. А значит, заключают всё же договор найма, даже если называют его «арендным». Как неоднократно разъясняли суды, независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки (пункт 10 «Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2018)» и др.).

Договор найма регулируется иными нормами, в чём-то более мягкими. И эта мягкость распространяется на форму. Форма пунктом 1 статьи 674 ГК РФ предусмотрена письменная. В то же время не сказано про недействительность при её несоблюдении. Иными словами, из буквального прочтения нормы (с учётом статьи 162 ГК РФ) следует, что без обязательной письменной формы договор найма всё равно силу не теряет.

Верховный Суд РФ в Определении от 20 сентября 2016 г. N 5-КГ16-114 статью 674 ГК РФ прочитал в том же ключе. Московский городской суд в Апелляционном определении от 16 июня 2014 г. по делу N 33-15765, Московский областной суд в Апелляционном определении от 27 октября 2014 г. по делу N 33-23847 и Санкт-Петербургский городской суд в Апелляционном определении от 22 октября 2012 г. N 33-15353 тоже исходили из действительности заключенного в устной форме договора найма. Этот тип сделок тоже жизнеспособен и в ненадлежащей форме.

Сделка, совершенная с нарушением закона, обычно недействительна. Так написано в начале статьи и написано в целом верно. Но нарушений законной письменной формой сделок это почти не касается. Недействительность сделки из-за несоблюдения простой письменной формы – скорее, исключение из общего правила.

Часто можно слышать от людей, несведущих в гражданском праве (цивилистике): «У нас нет договора, мы ничего не подписывали». Фразой указывают на некие фактические отношения, не имеющие юридических последствий. Но те, кто так рассуждает, неправы как минимум дважды. Во-первых, договор зачастую заключён и без подписей (даже если его стороны о том и не подозревают). А во-вторых, он (тоже зачастую) ещё и действителен. Юридические последствия очень даже рождает.

Сделка, совершенная с нарушением закона, обычно недействительна. Так написано в начале статьи и написано в целом верно. Но нарушений законной письменной формой сделок это почти не касается. Недействительность сделки из-за несоблюдения простой письменной формы – скорее, исключение из общего правила.