Это происходит благодаря удорожанию стоимости квадратного метра. Однако на операционном уровне бизнес стагнирует. Более того, жилья возводится больше, чем продаётся, в результате чего операционный денежный поток упал с 20,1 млрд рублей в 2018 году до 0,236 в 2020 и ушёл в отрицательную зону (–56) в 2021 году. В 1 полугодии 2022 года ОДП также оказался отрицательным: –20,2 млрд рублей.
Чистая прибыль на этом фоне, как ни странно, растёт (после падения в 2019 году):
2018 – 16,8,
2019 – 7,47,
2020 – 12,
2021 – 16,3,
1п2022 – 6,4 (прогноз за год – 14-16 млрд).
Как я объяснял в обзоре ПИКа, это объясняется «высвобождением» средств с эскроу-счетов, которые учитываются в долге как «проектное финансирование» и переходят в чистую прибыль.
Что такое эскроу, вырезка из моего обзора компании Самолёт:
«Застройщики в России работают по методу проектного финансирования, т.е. покупатели жилья отдают деньги не застройщику, а – в банк. И банк под обеспечение этих денег выдает застройщику кредит. Как только застройщик заканчивает проект и сдаёт его, банк переводит деньги и обнуляет кредит.
Это сделано, чтобы снизить процент обманутых дольщиков. Ведь теперь застройщик заинтересован в доведении строительства до конца. А если он в силу каких-то причин обанкротится, то дольщикам вернутся их деньги.»
В 1 полугодии 2022 года продажи недвижимости ЛСР буквально рухнули. Однако полугодие закончено в плюс благодаря сегменту «Продажа стройматериалов» – он сработал как буфер.
Серьёзные проблемы в бизнес-схеме ЛСР показывает динамика денежного потока:
2018 – 21,1
2019 – 12,8
2020 – -1,14
2021 – -60,3
1п2022 – -21,1
В целом ситуация после 2018 года для ЛСР складывается не самым лучшим образом. Компания не смогла стать полноценным бенефициаром дешёвой ипотеки (доля ипотечных сделок в 2018 году составляла около 40%, сейчас – 70%, и это довольно низкий показатель). Кроме того, ковид подкосил компанию, и она до сих пор не может вернуться к прежним уровням продаж.
В целом бизнес ЛСР больше стагнирует, нежели растёт. Внутренние проблемы накапливаются, и пока непонятно, как руководство будет их решать. Расходы и операционные затраты растут, маржинальность падает, долг растёт – компания находится в очень уязвимом положении.
Видимо, руководством движет расчёт на отложенный спрос и на продолжающийся рост стоимости недвижимости. Но если произойдёт очередной кризис, у меня есть сомнения, что запаса прочности ЛСР хватит на новый вызов.
❗Долговая нагрузка
ЛСР набирает долги для выполнения своих обязательств, причём довольно активно. Если в 2018 году долг составлял 86,1 млрд рублей (а чистый долг – 30,3), то в 1 полугодии 2022 года – уже 185,3 (и 74,2 млрд чистого долга).
Понятно, что компания строит с использованием эскроу-счетов(объяснил выше, что это), и мы должны вычесть эти средства при расчёте реальной долговой нагрузки. На сегодняшний момент на счетах эскроу находится 64,2 млрд рублей. Отмечу, что ставка по эскроу-счетах рекордно низкая: от 0,01% до 0,26% годовых!!! По какой причине у ЛСР такая низкая ставка – я не знаю.
Зато по другим обязательствам (банковские кредиты + облигации) ставка находится в диапазоне от 6,1 до 11,12% (в среднем – 9-10%), и это довольно большой показатель. Особенно, учитывая, что подобных кредитов взято на 121,1 млрд рублей – в 2 раза больше сумм проектного финансирования.
С другой стороны, ЛСР накопила на счетах достаточно большой объём наличности – 111,1 млрд рублей, что сопоставимо с её годовой выручкой. С учётом этих денег и сумм проектного финансирования реальный чистый долг составляет всего 10 млрд рублей.
Коэффициент чистый долг / EBITDA составляет всего 0,24 – это один из самых низких показателей не только среди застройщиков, но и вообще на российском фондовом рынке.
Посмотрим на другие показатели долговой нагрузки:
📍Debt Ratio (обязательства / активы) – 0,75 (чуть выше предела допустимого)
📍Debt / Equity (обязательства / капитал) – 2,98 (довольно высокое значение, показывающее, как суммы на эскроу-счетах формально влияют на расчёты долговой нагрузки)
Обзор ПИК — t.me/investassistance/1357
Обзор Самолёт — t.me/investassistance/1346
Обзор Совкомфлот - https://t.me/investassistance/1339
Обзор Интер РАО — t.me/investassistance/1322
Обзор Газпромнефть — t.me/investassistance/1313
Обзор Татнефть — https://t.me/investassistance/1303
Краткий обзор Башнефть — https://t.me/investassistance/1293
Обзор СургутНефтегаз — https://t.me/investassistance/1297
Обзор Инарктика - https://t.me/investassistance/1282
Обзор Роснефть - https://t.me/investassistance/1275
Обзор Алросы - https://t.me/investassistance/1263
Обзор Полюс — t.me/investassistance/1112
Обзор Полиметалл — t.me/investassistance/1080
Обзор Норникель - https://t.me/investassistance/1252
Обзор Лукойла - https://t.me/investassistance/1230
Обзор Новатэк — t.me/investassistance/1212
Обзор Сегежи — t.me/investassistance/1205
Обзор Мечел — t.me/investassistance/1162
Обзор Распадская — t.me/investassistance/1181
Обзор Банк Санкт-Петербург — t.me/investassistance/1185
Обзор Сбербанк — t.me/investassistance/1123
Обзор Тинькофф — t.me/investassistance/1103
Обзор ДВМП — t.me/investassistance/1142
Обзор Магнит — t.me/investassistance/1095
Обзор ФосАгро — t.me/investassistance/1067
Обзор МТС— t.me/investassistance/1055
Обзор Белуга — t.me/investassistance/1021
Обзор Х5 Group — t.me/investassistance/1013
Обзор Ozon — t.me/investassistance/1083
Обзор Positive — t.me/investassistance/1032