Как инвестировать в недвижимость в 2022 году?

Инвестиции в недвижимость многие люди рассматривают как достаточно консервативный и надежный способ сохранить свой капитал и заработать на этом. За многие годы недвижимость как способ инвестирования приобрела ряд отличительных черт, которые воспринимаются большинством людей как очевидные и не оспариваются при обычных дискуссиях.

Например, почти все соглашаются с тем, что недвижимость не дешевеет, а наоборот, со временем дорожает.

Недвижимость легко сдать в аренду, а при необходимости продать, то есть ее ликвидность считается достаточно высокой.

Первая мысль обычного человека, у которого появляются лишние деньги, это купить квартиру, или еще одну квартиру. Задолго до того, как Тинькофф сделал инвестиции в фондовый рынок массовыми, поистине народным способом инвестирования была недвижимость. Причины популярности недвижимости как способа вложить деньги или сохранить деньги понятны. Купить квартиру может любой желающий, если есть деньги. А с развитием ипотеки, покупка недвижимости стала еще более доступной.

Но давайте рассмотрим варианты недвижимости, доступные для покупки в 2022 году с точки зрения инвестирования.

Квартира на вторичном рынке недвижимости. Максимально простой вариант с точки зрения покупки - квартира готова, в наличии, состояние очевидно. Можно сразу заехать или сдать в аренду. Из рисков - только юридическая история квартиры и состояние дома в целом. У такой покупки один из самых низких инвестиционных потенциалов. Такая недвижимость не подорожает быстрее, чем рынок. На перепродаже вряд ли получится заработать много, даже если сделать ремонт в квартире. Аренда квартиры на вторичном рынке (читай, в старом доме) - одна из самых низких, средняя доходность от аренды составит в лучшем случае около 3-4% годовых.

Новостройки. На сегодняшний день один из самых популярных и массовых способов инвестирования не только в недвижимость, но и, рискну предположить, инвестирования в целом. Причина понятна - купить квартиру в новостройке очень просто, это похоже на покупку автомобиля в салоне - пришли в отдел продаж, выбрали планировку и вид из окна, забронировали, оформили договор. Все будет торжественно, красиво, приятно. Давайте посмотрим с инвестиционной точки зрения.

Раньше покупателей и инвесторов в новостройках привлекала низкая цена и возможность за год-два существенно вырастить капитал. Часто существенная премия в цене квартиры после сдачи дома была платой за высокий риск. Но мы довольно давно не слышим новых историй про недостроенные дома. Сейчас покупка квартир в новостройках стала относительно безопасной. Конечно, перенос сроков сдачи может испортить настроение и сократить доходность, но так, чтобы дом совсем не построили - это вряд ли.

В последнее время вместе со снижением риска недостроя, начала снижаться и доходность инвестиций в новостройки. Цена квартиры после сдачи вырастает все меньше, причиной роста цены может стать открытие рядом метро, удобной развязки, развитие района и прочие улучшения.

В то же время, на рынке новостроек сложилась любопытная ситуация. Квартиру в новостройке можно купить в ипотеку с ооочень низкой процентной ставкой. Государство давно начало стимулировать спрос на новостройки через субсидирование ипотечной ставки - уже несколько лет мы видим ипотеку с гос.поддержкой и семейную ипотеку, ставки по которым на 4-5% ниже чем рыночная ставка. А в последнее время, появилось много предложений квартир по ставке 0,01%. Естественно, нужно понимать, что это не просто подарок, а скидка к ставке за увеличение цены квартиры или можно назвать это комиссией за снижение ставки.

К чему все это привело? Допустим, у нас есть покупатель, он хочет купить себе квартиру в определенном районе, ему понравился один жилой комплекс. В нем есть предложения как в построенном корпусе (от других инвесторов 😉, которые вложились на этапе котлована), так и от застройщика в строящемся корпусе. Но квартиру готовую квартиру можно купить в ипотеку по обычной ставке, 9-10% годовых, а строящуюся квартиру можно взять по ставке 0,01%. Такая разница в ставке приводит к тому, что разница в ежемесячном платеже по ипотеке может достигать х2. И даже с учетом увеличения цены, платеж по ипотеке за готовую квартиру будет больше! Это приводит к тому, что продавцу готовой квартиры сложнее ее продать, а значит он вынужден снижать цену. И получается, что готовая квартира стоит дешевле, чем квартира в стройке. Это противоречит логике и делает инвестиции в новостройки все менее привлекательными для инвесторов.

Можно ли заработать на новостройках в 2022 году? - возможно, в некоторых проектах. Все больше домов строят сейчас с чистовой отделкой, но пока что не все, расходы на ремонт и мебель для новой квартиры важно предусмотреть еще на этапе покупки.

С точки зрения аренды, новостройки с ремонтом пользуются спросом, их легко сдавать в аренду. Доходность от сдачи в аренду будет как и в квартирах на вторичном рынке - около 3-4% годовых.

Продолжение в следующей статье!

Спасибо, что дочитали до конца, подпишитесь на этот блог, чтобы дальше читать про недвижимость, инвестиции и тренды. А ежедневно о том, как я и мои ученики инвестируем в доходную недвижимость читайте в Телеграм канале.