Как инвестировать в недвижимость в 2022 году? Часть 2

Это продолжение статьи, начало здесь.

В первой части мы рассмотрели самые простые и очевидные варианты для вложения денег в недвижимость - квартиры на вторичном рынке и новостройки.

Сейчас давайте рассмотрим, какой еще выбор есть у простого инвестора.

Апартаменты. Сервисные апартаменты предлагают сейчас многие застройщики. В этом формате отразилось желание застройщиков больше работать с инвесторами, а инвесторов - получить продукт, которым будет управлять застройщик или его управляющая компания, без лишних заморочек для инвестора. Но при этом, у инвестора в собственности будет недвижимость, которой он может распоряжаться без ограничений.

Доходность у таких инвестиций больше, чем у инвестиций в новостройки. Откуда она берется? Первое - меньше затраты на строительство. Апартаменты - коммерческое помещение, которое не надо обеспечивать дет.садами, парковками и площадками, нормы по инсоляции и прочее тоже не важны. Второе - номер в апарт-отеле сдается в краткосрочную аренду, принося ежемесячно больше денег, чем аналогичная квартира в долгосрочной аренде, даже с учетом затрат на управление.

Очевидным плюсом этого варианта инвестирования является то, что апартаменты сдаются уже с полной отделкой и мебелью, что позволяет сразу запустить их в работу. А также, наличие управляющей компании, которая сразу готова забирать апартаменты в работу, иногда даже гарантируя ежемесячные доходы.

Минусами такого способа будет очень большая зависимость от действий управляющей компании. Если она плохо поработала, собственники не получат ожидаемую прибыль. И повлиять на это будет крайне сложно. Вторым аспектом, про который часто не задумываются, и еще реже говорят является амортизация, или износ апартаментов. Понятно, что управляющий должен следить за состоянием апартаментов и вовремя ремонтировать поломки. Но апартаменты от застройщика работают еще не так долго, чтобы наверняка сказать, как будет поддерживаться номерной фонд и сколько это будет стоить собственнику.

Доходность этого способа инвестирования на текущий момент составляет от 8 до 15% годовых в зависимости от комплекса и момента входа.

Коммерческая недвижимость. Классическая коммерческая недвижимость является тоже одним из первых способов инвестиций в недвижимость. Коммерческая недвижимость представлена очень разными объектами - от офисных и торговых помещений, до земельных участков под производство, складов, бизнес-центров и т.д.

Стоимость коммерческой недвижимости еще больше, чем стоимость жилой недвижимости привязана к ее доходности. И зачастую даже если недвижимость сейчас не приносит много денег, но может приносить после ремонта или реконструкции - эта будущая прибыль будет уже учтена в цене.

Рынок коммерческой недвижимости достаточно консервативный, доходность на нем в среднем составляет 1% в месяц, то есть около 10-12% в год. Купить коммерческую недвижимость может практически любой, но порог входа здесь будет выше, а зачастую на порядок выше чем в жилую недвижимость. Также коммерческая недвижимость обычно требует отдельного менеджмента, даже если она просто сдается одному арендатору.

Инвест фонды недвижимости и крауд инвестинг. Такие способы инвестирования появились как ответ на минусы коммерческой недвижимости, которые я описал выше - высокий порог входа и необходимость специфического менеджмента. Инвест фонды берут на себя все вопросы подбора выгодных объектов, анализа вариантов их наилучшего использования, а также управления. Клиентам они предлагают приобрести долю в проекте, при этом размер инвестиций может начинаться условно от одного квадратного метра.

Такой способ инвестирования позволяет снизить риски инвестирования, если распределить свои средства между несколькими проектами. При этом доходность у таких инвестиций составит около 10-15% годовых.

Доли в инвестиционных проектах. Этот способ инвестирования является продолжением предыдущего, он предполагает что инвестор сам ищет и выбирает проекты, в которые он будет вкладывать деньги. То есть проводит свой собственный анализ объектов и проектов. Это позволяет инвестору заходить в более маленькие и более прибыльные проекты. При этом, повышаются как риски, так и время, которое требуется инвестору для управления своими инвестициями. Возможная доходность в таких проектах обычно от 20 до 30%.

Но, важно помнить, что с повышением доходности, обычно, повышаются риски. Как всегда, делайте свой анализ перед тем, как выбрать тот или иной инструмент!

Итак, мы рассмотрели самые распространенные варианты инвестирования, доступные по принципу "купил и забыл".

К сожалению, многие инвесторы не идут дальше в своем поиске выгодных для себя вариантов. А ведь инвестора, который вкладывает деньги и зарабатывает на недвижимости 3-12% годовых от инвестора, которые делает 20-40% годовых отличает только знание простых инструментов и принципов, таких как правильное использование ипотеки, принцип разделения большего на меньшее, принципов инвесторских ремонтов. Про это мы поговорим в следующих статьях. А если не хотите ждать - подписывайтесь на канал уже сейчас!