Кейс агентства недвижимости в Новороссийске: Дом-призрак, или что делать, если дом не “привязан” к земле
Эта история началась ещё в 2016 году. В Краснодарском крае тяжелая ситуация с землей. Власти постоянно меняют градостроительный план, расширяют и сужают границы населенного пункта. Это отражается на разрешениях на строительство домов, как частных, так и малоквартирных.
Так вот, в 2016 клиент купил в ипотеку от зеленого банка шикарную квартиру в малоквартирном доме. На первом этаже, с панорамным остеклением, красивым ландшафтом и действующим бассейном.
В этом году захотел продать и обратился к нам. Дальше, по сути, всё делает наше агентство, клиенту надо лишь предоставить необходимую информацию и документы. Мы выставляем квартиру на продажу. По объекту всё чисто, ипотека давно закрыта.
Нашли покупателя
У него была сумма наличных денег, но два миллиона из них он решил оставить на обустройство квартиры. А для покупки эти недостающие два миллиона решил “добрать” в ипотеку.
Я знала, что малоквартирные дома вообще не строятся там, где продавалась квартира. Но так как клиент уже покупал квартиру в ипотеку, решила, что проблем не будет, и вывела сделку в задаток. Это значит, что покупатель и продавец стали оформлять документы по внесению предоплаты. Я ожидала, что согласование сделки пройдет быстро.
Мы отправили документы в банк. Там у нас попросили привязку дома к земле. Оказалось, что на кадастровой карте этого дома вообще не существует! Просто висит в воздухе. Дом – призрак. Все документы есть, а на картах его нет. По геоданным, геолокации дома не существует.
Что такое кадастровая карта?
Это карта, на которой указаны границы и права собственности на земельные участки. Некоторые кадастровые карты содержат дополнительные сведения, такие как названия районов обследования, уникальные идентификационные номера участков и многое другое.
Что вообще значит “кадастровый”? Самый ближайший родственник слова “Кадастр” – французское cadastre. Означает реестр, содержащий сведения об оценке и средней доходности объектов (земли, домов, промыслов), которые используются для исчисления налогов (поземельного, подомового, промыслового).
Почему дома может не быть на кадастровой карте?
Мы начали расследование. Стали узнавать, как формировался дом, участок, что с документами, правами на владение и прочее. Узнали целую историю.
10 человек имели участки ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство, то есть частные дома) для постройки частного сектора.
Они объединили эти участки. Оформили один большой кусок земли в форме нуля и построили целый трехэтажный комплекс с бассейном в центре. А потом оформили результат на одно физическое лицо.
Электрических мощностей не хватало, поэтому ПОЛОВИНУ комплекса они поставили на кадастровый учет. А на вторую половину просто “забили”. Да ещё и нарезали дом на корпуса.
В 2016 банк спокойно одобрил ипотеку на дом, потому что требований было меньше.
А потом требования государства к подобным сделкам изменились, стали ужесточать. Потребовалось архивировать данные и ввести базы данных, чтобы знать, какой дом на какой земле стоит и какое значение имеет.
Получилось, что обычный жилой дом стоит на земле малоквартирного дома. Там в корпусе – три квартиры. Из-за такого несоответствия дом нельзя привязать к земле через кадастровую палату.
Чем грозит отсутствие дома на кадастровой карте?
Последствий множество.
- Не получится взять кредит под залог дома. Банковские юристы очень тщательно отрабатывают документы по недвижимости и не принимают в залог строения без привязки к ЗУ.
- Такому дому не получится присвоить почтовый адрес. Технология присваивания адреса сейчас работает на базе данных кадастровой палаты, поэтому если в Росреестре здание не привязано к участку, адрес ему не дадут.
- Ещё в этом случае стоит ждать сложностей с выкупом участка, который до сих пор был в аренде. Это распространенная ситуация на участках ИЖС, предоставленных гражданам в долгосрочную аренду с последующим выкупом. Администрация может просто отказать в праве преимущественной покупки, апеллируя к тому же доводу — по кадастровым данным сооружение построено неизвестно где. Такая же ситуация может сложиться и при необходимости взять в аренду землю, прилегающую к строению.
Что мы стали делать и как решать проблему?
Когда мы всё выяснили, получилось что дом квалифицируется как жилой, а земля принадлежит малоквартирному дому. Это – несоответствие. Поэтому нужно сделать перименование назначения строения. На “малоквартирной” земле должен стоять малоквартиный дом.
После переименования дома из жилого в квартирный подаются документы на привязку его к земле. Иногда Росреестр может без каких-либо дополнительных документов удовлетворить запрос и сделать привязку, но нам Росреестр отказал. Так что теперь будем оформлять это в судебном порядке.
На данный момент сделка всё ещё в процессе. Мы работаем с администрацией и пишем пояснительные письма.
Сейчас ипотека в банке у нас в подвешенном состоянии, клиенты ждут, задаток продлили. Покупатель сказал: “Я буду ждать, но куплю только если по документам всё будет круто, так что приведите в порядок”. Собственнику же нужно заплатить 110 тысяч рублей для наведения этого пресловутого порядка.
Почему так много? Потому что сейчас все соседи отказались привязывать дом к земле – “тебе надо, ты и делай”, так что все расходы легли на него. Если бы он занялся этим, когда купил дом, то всё могло кончится лучше.
Но есть и плюсы: мы продаем это помещение почти за 200 тысяч рублей за квадрат! Это довольно дорого, учитывая что там нет центральных коммуникаций. Только септик и бассейн. Но людям всё равно нравится, потому что это обособленный мини-комплекс с закрытой территорией.
Итоги
Какая бы необычная, сложная, уникальная ситуация с недвижимостью у вас не была – её можно решить. Мы знаем, какие документы где нужны, в какие службы и как следует обратиться. Поэтому, если у вас есть вопросы купли-продажи недвижимости, пишите или звоните:
Агентство недвижимости в Новороссийске “Южный город”
an.yug-gorod@yandex.ru
+7 (989) 242-25-85
+7 (800) 550-47-88
Респект!