О чем стоит знать, арендуя коммерческую недвижимость в Дубае

По причине того, что Дубай приобретает всё большую популярность среди игроков мировой деловой арены, множество международных компаний ринулись открывать обособленные подразделения и офисы на территории крупнейшего города в ОАЭ. Основными причинами повышенного спроса являются:

ОАЭ – перспективное направление для многих лидеров мирового рынка, в том числе VISA и META. Однако если вы запланировали организовать бизнес в эмирате, то должны разбираться в принципах аренды коммерческой недвижимости.

Из данного материала вы узнаете об основных подводных камнях и нюансах аренды помещений коммерческой направленности, от подготовки пакета бумаг до существующих вариантов договоров.

Что делать, чтобы взять в аренду коммерческое помещение в Дубае?

Чтобы арендовать коммерческую площадь и начать развивать бизнес в Дубае, нужно получить лицензию на торговлю. Оформить её можно в DED (Экономическом департаменте Дубая) или получить на территории DSO (Dubai Silicon Oasis), DMCC (Dubai Multi Commodities Centre) и прочих фризон. Оформляя торговую лицензию, предприниматель сможет изучить информацию о действующих в Дубае категориях объектов коммерческого назначения.

Обратите внимание! Последние изменения в законодательстве Объединённых Арабских Эмиратов о коммерческих организациях (CCL), принятыми летом 2021г., иностранные открыли возможность для предпринимателей безраздельного владения оншорными компаниями с 1000+ видами деятельности (как промышленной, так и коммерческой), которые прошли процедуру регистрации на территории UAE.

Подбирая коммерческую недвижимость в Дубае для аренды, важно выбрать самый подходящий для конкретного типа лицензии район. К примеру, держатели DMCC-free zone не могут осуществлять деятельности за пределами данного района. Кроме этого, обязательно нужно учитывать и такие факторы, как:

Бизнес, зарегистрированный в Эмиратах, вправе предоставлять визы резидентов своим сотрудникам. Однако есть ограничения по числу иностранных работников, которым может быть выдана рабочая виза. Они зависят от выбранного типа офиса:

Процедура аренды коммерческой недвижимости строго регламентируется законом. К примеру, арендатор не имеет права занимать под офис склад или, наоборот, организовать склад в офисном помещении. Во избежание ненужных проблем следует заранее позаботиться о сборе необходимых бумаг. Итак, вам потребуется:

Обратите внимание! Регулятором процедуры аренды коммерческой недвижимости в Дубае является Ejari – документ, подтверждающий легитимность совершенной сделки.

Если в будущем вы планируете проводить реконструкционные мероприятия на арендуемой площади, к примеру, организовать индивидуальные кабины для работников, то подобные действия обязательно должны значиться в договоре аренды. Кроме того, во избежание недоразумений и споров в будущем, договор должен содержать основные факты и особенности бизнеса, а также такие данные как:

Дополнительно арендодатель вправе запросить такую документацию: письмо с правом подписи; паспорт владельца бизнеса; предварительное разрешение от органа, занимающегося выдачей лицензии; рекомендательное письмо от текущего или предыдущего арендодателя (это касается существующих компаний, решивших сменить юридический адрес); кредитные баллы из 3-х БКИ; выписку о текущем состоянии банковского счета; фин отчеты (корпоративный и личный); копию бизнес-плана.

Одним из ключевых факторов при аренде коммерческого помещения в Дубае является именно бюджет. Бизнесмену стоит понимать, что наряду с арендной ставкой, указанной в договоре, он должен будет внести плату за гарантийный депозит.

Если речь идет о пролонгации существующего договора аренды коммерческой недвижимости необходимо заранее выполнить проверку актуальных ставок, используя калькулятор повышения арендной платы RERA. Этот инструмент поможет дать оценку рисков возрастания расходов в будущем.

Кроме того, будущему арендатору будет полезно знать различия между понятиями лизинга и аренды. Так, срок действия договора аренды составляет 12 месяцев, по его окончанию следует процедура автоматического продления. В случае с лизингом, договора данного типа заключаются сразу на несколько лет (максимум - 99).

Есть 4 самых известных типа договоров аренды коммерческих помещений:

Самая предпочтительная разновидность аренды, так как обладает множеством преимуществ для обеих сторон договора. При этом расходы распределяются между арендодателем и арендатором по согласованию сторон.

Самый невостребованный тип договора. Объяснение простое – он невыгоден экономически для арендаторов и наоборот, очень выгоден для арендодателей. Такое соглашение подразумевает оплату аренды, страховых взносов, налогов, расходов на техобслуживание помещения арендатором.

Этот тип договора предполагает возможность строительства целевого коммерческого объекта на арендуемом участке земли. Как только срок действия договора аренды истечёт, арендодатель получит свой земельный надел вместе с построенным на нём зданием.

Это основной вид аренды коммерческой недвижимости в Дубае. Он предполагает внесение ежемесячной арендной платы арендатором в заранее определённом размере. Обязанность арендодателя в данном случае заключается в оплате всех сопутствующих расходов: налогов, страховки, технического обслуживания и так далее.

После того, как договор аренды коммерческого помещения будет подписан, нужно предпринять следующие шаги:

Обратите внимание! Если планируется перепланировка офиса, проверьте наличие законной возможности на подобные действия (посмотрите, есть ли соответствующий пункт в договре). Следующим шагом будет получение разрешения от владельца коммерческой недвижимости, застройщика/управляющего объектом недвижимости, муниципалитета фризоны/Дубая.

Сдача коммерческой недвижимости в субаренду в ОАЭ возможна, если арендодатель даст свое письменное согласие на данную процедуру. Для недопущения любых спорных моментов по данному поводу рекомендуется заблаговременно проверить наличие соответствующего пункта в договоре аренды.

Досрочно прекратить действие договора аренды коммерческого помещения арендатор может когда угодно. Но есть одно «НО»: он должен быть готов оплатить арендодателю неустойку за несоблюдение установленных сроков. Размер штрафа, как правило, эквивалентен стоимости 2 месяцев аренды. В данном случае лучше заблаговременно поставить в известность арендодателя об изменении планов арендатора, поскольку в зависимости от тех или иных обстоятельств сумма штрафных санкций может быть уменьшена.

Внесение платежей за арендуемое помещение в основном осуществляется посредством чеков. Дубайские арендодатели принимают банковские чеки на персональный счет в банке или на счет организации в United Arab Emirates. Чтобы реализовать такую возможность, арендатор должен позаботиться о получении требуемых расчетных бумаг на весь период действия договора аренды в момент его подписания.

Число чеков – это тоже предмет договора. Чаще всего осуществляется 4 – 6 платежей в год. За арендатором также закрепляется возможность внесения всей суммы годовой аренды в один чек. При этом нужно понимать, что вместе с арендной ставкой арендатор обязан будет покрыть расходы на техобслуживание, административный сбор, а также гарантийный депозит в размере 5 % от суммы, прописанной в договоре.

Обратите внимание! Dubai Land Department в июле 2022г. подписал соглашение с Emirates NBD Bank, которое позволяет списывать платежи за аренду коммерческой недвижимости напрямую с банковского счета арендатора.

Будем рады ответить на все ваши вопросы касаемо коммерческой недвижимости в Дубае 89957944468