В январе Сбербанк поднял ставку по рыночным программ на 0,5%. Ранее это же сделали и ряд других банков. Как это повлияет на спрос на первичную и вторичную недвижимость, мы спросили у генерального директора проектно-строительной компании “Стадия П”- Виктора Лаврентьева.
В настоящее время многие эксперты рынка недвижимости ожидают в 2023 году снижение спроса и даже стагнации по ипотечным кредитам. Могли бы вы назвать причины, по которым на рынке появляются такие не оптимистичные прогнозы?
Причин несколько. Первая - средний срок ипотеки постоянно растет. В прошлом году он перевалил за 23.5 года. 2018 году он был на уровне 18 лет. Связанно это с ухудшением платежеспособности населения. По данным ВЦИОМ только 44% россиян декларируют наличие накоплений и сбережений, треть наших сограждан откладывают деньги про запас, такая же доля опрошенных не имеют возможности откладывать деньги на что-либо (31%). В следствии этого кредиторы предлагают растягивать кредит во времени, а предел этого растягивания уже практически исчерпан. А в условиях финансового кризиса и возросшей неопределенности всё меньше россиян могут реально позволить себе покупку жилья, особенно в рамках рыночных программ. Сейчас средневзвешенная ипотечная ставка на новостройку (рыночная – 10,83%). Банки это понимают и ужесточают требования к заемщикам. Это здоровая реакция на ухудшения качества кредитного портфеля.
Что происходит с программами с господдержкой?
В целом программы с господдержкой сохранились. Получить льготный ипотечный кредит по ставке до 8% годовых можно на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. (До 1 января 2023 года ставка составляла 7% годовых). Ставка по кредиту в рамках семейной ипотеки останется прежней — 6% годовых.
Приведет ли повышение рыночной ставки по ипотеке к сокращению числа кредитуемых?
Увеличение по рыночной ставке на 0.5 % пока не слишком сильно негативно повлияет на спрос на первичную и вторичную недвижимость. Банками несколько лет назад применялись и более высокие ставки по ипотечным кредитам и при этом рынок недвижимости был достаточно активен. Но сейчас присутствуют более негативные факторы, влияющие на пониженный спрос на недвижимость:
- высокая стоимость новостроек;
- разрыв между предоставляемыми ставками по кредитованию первичного и вторичного рынка жилья;
- ухудшение платежеспособности населения;
- рост доли отказов в ипотечных кредитах, сейчас она достигла максимума (по итогам последнего квартала 46,2 % отказов, это максимальная цифра с 2017 года);
- влияние геополитических факторов;
- рост финансовой грамотности и снижение интереса к инвестированию в недвижимость у молодого поколения за счет смещения фокуса в сторону ценных бумаг.
Среди факторов сдерживающих снижение спроса можно выделить:
- волну миграции из регионов в большие города (рост ипотечного кредитования в Москве и СПб);
- снижение стоимости вторичного жилья.
В итоге, если сохранить платежи по ипотеке на тех же уровнях, которые действуют сейчас, то дальнейшее увеличение процентных ставок может привести к падению цен на рынке ввиду отсутствия желания кредитоваться. В отсутствии дальнейших ухудшений геополитических факторов и ужесточений требований к заемщикам, спрос на ипотечное кредитование по рыночной ставке скорее всего упадет на 10-15%.
Мы в соцсетях, подписывайтесь!