Ипотечный пузырь на рынке недвижимости
Из статьи можно узнать мнение эксперта о наличии или отсутствии «ипотечного пузыря» на рынке недвижимости, а также как не потерять вычет НДФЛ рефинансируя ипотеку.
На связи с вами вновь Ольга Ульянова аудитор и налоговый консультант. Листая недавно новостную ленту, я наткнулась на информацию, что на рынке недвижимости в России не исключен «ипотечный пузырь». Решила разобраться с вопросом для себя и поделиться сделанными выводами с вами.
Особо буду благодарна, если вы расскажите о своих мыслях на этот счет, возможно, кто-то также анализировал этот вопрос, и он его беспокоит.
Вначале расскажу почему данная тема меня взволновала. Мысль о том, что кризис 2008 года может повториться, мне в голову заложил просмотр документального фильма «Инсайдеры» Чарльза Фергюсона в далеком 2010 году.
Хотя правильнее сказать не повторится, а его перестанут сдерживать. В этом фильме кстати не исключали возможность мировой войны и экономически объясняли, почему это может произойти. Именно поэтому к маркерам, предвещающим финансовый кризис я присматриваюсь настороженно, о чем писала ранее здесь про банк Credit Suisse.
Вначале разберемся, что такое «ипотечный пузырь»
«Ипотечным пузырем» считаются обстоятельства, при которых вначале жилье дорожает, а ставки по ипотечным кредитам снижаются. Что делает доступным для многих покупку недвижимости в долг через программу ипотечного кредитования. Это первая фаза – когда пузырь надувается.
Вторая фаза происходит, когда пузырь лопается. Происходит она, когда заемщики теряют возможность погашать свои обязательства самостоятельно, и даже за счет продажи залоговой недвижимости, так как ее стоимость на рынке падает.
Платежеспособность обычно понижается из-за общего снижения уровня жизни и нехватки денежных средств у населения. Так же на это могут повлиять политические события, какие-то катаклизмы и трудно прогнозируемые события, которые именуются «черным лебедем».
Основными индикаторами «ипотечного пузыря» упрощенно можно считать:
- рост цен на жилье + доступность ипотеки, в том числе для заемщиков со спорным и низким кредитным рейтингом;
- увеличение количества просроченных долгов по ипотеке + резкое падение цен на жилье.
Аналитики считают, когда уровень просрочки по ипотечным кредитам в стране превысит 2%, тогда в серьез можно говорить о том, что пузырь может лопнуть.
Какие тренды на рынке недвижимости наблюдаются сейчас
В прошлом году цены то росли вверх, то снижались. Происходило это из-за эмиграции населения, СВО, нарастания паники и ее снижения. В результате динамика в течение 2022-го была нестабильной.
Хотя в среднем по России цена за 1 кв. м в новостройках подорожала на 17%.
Например, в Ростове-на-Дону из которого я родом, динамика средневзвешенной цены предложения квартир в новостройках Ростова-на-Дону была следующая:
Лидеры рынка не ожидают пока резкого снижения цен в 2023 году. Но как будет на самом деле покажет время. Прогнозы строить сложно, ведь цены на недвижимость напрямую связаны с глобальными событиями, на которые повлиять граждане не в силе.
Что будет если «ипотечный пузырь» лопнет
«Зачем мне эта информация, если я нем могу ни на что повлиять?» - спросите вы.
«Предупрежден – значит вооружен»- отвечу вам я.
Если «ипотечный пузырь» лопнет, то по аналогии с известным кризисом в США в 2007-2008 гг. экономику начнет сильно штормить.
На сколько ее сумеют и захотят удерживать регуляторы неизвестно. Тем не менее очевидно, если пострадают банки они потянут за собой всю экономику вниз.
Ведь кредиты выдаются не только населению, но и бизнесу, связанному со строительством недвижимости и обслуживающем его. Если банковский сектор встанет, ипотека потянет за собой остальные сферы, из-за чего пострадают первую очередь кошельки простых граждан.
Как не потерять вычет НДФЛ при рефинансировании ипотеки
Так как основная моя специализация - помощь в легальном снижении и оптимизации налоговой нагрузки, делюсь с вами информацией по теме поста.
Потерять право на налоговый вычет по ипотеке можно в случае, когда в новом кредитном договоре не будет указания на первоначальный займ. Тогда налоговый орган откажет в возврате подоходного налога.
При рефинансировании ипотеки проблема заключается в том, что возврат НДФЛ за проценты по ипотеке можно оформить только один раз в жизни. Чтобы его не потерять, вам следует придерживаться следующих условий:
- проконтролировать, чтобы по рефинансированию в новом ипотечном договоре обязательно была ссылка на первоначальный кредитный договор.
- собрать документы для получения налогового вычета за ипотечные проценты, приложив к ним новый и первоначальный кредитный договоры.
- отправить заявление через ФНС по месту жительства лично или дистанционно либо оформить вычет через работодателя.
Основание - пп. 4, п. 1 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина №03-04-07/32360 от 25.05.2017 г..
Буду рада вас видеть на своем телеграм канале там ежедневно больше фишек по снижению налогов ♥