Почему нельзя сдавать в аренду коммерческую недвижимость без регистрации ИП
С вами вновь Ольга Ульянова аудитор, тема сдачи в аренду коммерческой недвижимости популярна среди моих клиентов, поэтому решила подготовить пояснения, которые кому-то помогут избежать неприятностей и не потерять деньги.
Как физлицо сдавать в аренду коммерческую недвижимость нормами действующего законодательства запрещено.
Если вам кто-то будет давать «добрый совет» сдавать имущество просто как физлицо и платить НДФЛ, а потом воспользоваться льготой по налогу при продаже имущества, крайне не рекомендую так делать.
Объясняю почему:
Согласно ГК РФ одним из признаков предпринимательской деятельности является ее направленность на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Еще десять лет тому назад в письме ФНС России № ЕД-2-3/125@ от 25.02.2013 года налоговики указали, при каких обстоятельствах гражданин обязан стать предпринимателем.
Например, если физическое лицо специально купило имущество для того, чтобы получать доходы, или у него несколько объектов недвижимости, которые он сдает в аренду.
Из разъяснений контролирующих органов можно сделать вывод, если физическое лицо сдает в аренду (либо продает) лишь один объект движимого или недвижимого жилого имущества, то это не расценивается как предпринимательская деятельность и регистрироваться в качестве ИП не требуется.
Однако, если сдается хоть и одно (!), но нежилое помещение, то деятельность с высокой степенью вероятности может быть признана предпринимательской.
В Определении № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 Верховный Суд РФ подтвердил, что гражданин помимо НДФЛ обязан уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве ИП.
Налоговые и административные риски привлечения к ответственности высоки, т.к. деятельность физлица предполагается на постоянной основе и направлена на систематическое извлечение прибыли, что несет в себе признаки предпринимательской деятельности.
В этом случае для физического лица предусмотрены следующие виды ответственности:
- административная по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ
в виде штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей;
- налоговая по ч. 2 ст. 116 НК РФ
в виде штрафа в размере 10 % от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей;
- в некоторых случаях уголовная по ст. 171 УК РФ
в виде штрафа в размере до 300 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет,
либо в виде обязательных работ на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо ареста на срок до шести месяцев.
Стать самозанятым и сдавать в аренду нежилые помещения тоже нельзя
Оформиться плательщиком НПД при сдаче в аренду коммерческой недвижимости тоже не получится.
НПД не распространяется на сдачу в аренду коммерческой и другой нежилой недвижимости (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422ФЗ, письмо Минфина № 03-11-11/24601 от 27.03.2020).
Самозанятым разрешили сдавать в аренду только жилые помещения: дом, квартиру, комнату.
Резюме:
Сдавать в аренду помещения просто как физлицо не рекомендую, это незаконно.
Больше информации как легально экономить налоги в моем телеграм. 🚀
✅ Задать свой вопрос или заказать аудит можно здесь:
WhatsApp РФ: +79185831919 для зарубежных клиентов: +995599066822
звонки по РФ: +79518309626
почта: audit@finansypodkontrolem.ru