Риелтор или Юрист? Кого выбрать при покупке или продаже квартиры?

Этот вопрос часто возникает, когда есть задача покупки или продажи квартиры, в большей степени, на вторичном рынке, и в меньшей, на первичном. Вариант «сделать все самому» в этой статье мы не будем обсуждать, т.к. это отдельная, достаточно объемная и непростая тема.

Прежде, чем ответить на вопрос выбора риелтора или юриста, определим, что делает или должен делать риелтор, а что делает или должен делать юрист. После принять решение, в какой именно услуге есть потребность.

РИЕЛТОР

Задача риелтора состоит в помощи по поиску подходящего варианта квартиры, если речь идет о покупке или в поиске покупателя, в случае продажи квартиры, на условиях и в интересах своего клиента.

Риелтор должен грамотно выявить потребности клиента-покупателя, предоставить развернутую консультацию по выбору квартиры (расположение, инфраструктура, транспортная доступность, категория дома, этаж, технические характеристики квартиры, ликвидность и т.д.).

В интересах клиента - продавца, риелтор должен обеспечить максимальную стоимость продажи квартиры при минимальных сроках поиска покупателя.

Риелтор организует и обеспечивает просмотры и показы квартиры, минимизирует временные затраты клиента на просмотры или показы.

Риелтор обеспечивает выгодные финансовые условия сделки:

- для покупателя снижает цену на квартиру за счет обоснованного торга,

- для продавца сохраняет высокую стоимость квартиры за счет грамотного позиционирования выгод и преимуществ продаваемого объекта.

Именно эта компетенция профессионального риелтора часто существенно экономит деньги клиента, и делает услугу риелтора фактически бесплатной.

Риелтор проводит все необходимые переговоры с участниками сделки, организует ее, собирает документы и информацию, необходимые для проведения сделки и проверки квартиры, в том числе с учетом требований банка-кредитора, в случае использования покупателем ипотечного кредита.

Риелтор организует и контролирует процесс государственной регистрации сделки и финальную передачу квартиры по акту приема-передачи после завершения сделки и расчетов.

Есть еще множество технических и организационных моментов, которые так-же входят в функционал риелтора.

ЮРИСТ

Задача юриста состоит, прежде всего, в проверке документов по квартире, выявлении всех возможных рисков по будущей сделке и рекомендации для минимизации выявленных рисков.

Юрист готовит правовое заключение по квартире, на основании которого покупатель принимает решение о покупке выбранной недвижимости.

Юрист составляет и согласовывает все договора и документы, необходимые для проведения безопасной сделки (Договора бронирования: аванс, предоплата, задаток, обеспечительный платеж; Договора купли-продажи или любые другие договора приобретения; Сопроводительные документы – расписки, заявления, обязательства и т.д.).

При необходимости проводит встречи и переговоры с участниками сделки по всем юридическим вопросам, включая обсуждение и разъяснения по заключаемым договорам или соглашениям, безопасные расчеты, взаимные обязательства.

Обеспечивает правовую поддержку клиента на всех этапах сделки. Юрист, при необходимости, присутствует на сделке и контролирует правильность и полноту подписания всех необходимых документов, решает все правовые вопросы, возникающие, как до сделки, так и в ходе ее проведения.

Юрист предоставляет варианты решения любых вопросов с учетом безопасности проведения сделки и минимизации рисков расторжения сделки или признания ее недействительной.

КОГО ВЫБРАТЬ?

Исходя из вышеизложенного можно принять решение, кто вам необходим, риелтор, юрист или и риелтор и юрист.

Например, если вопросом поиска покупателя на квартиру или поиском самой квартиры вы занимаетесь самостоятельно, то риелторская услуга не требуется. Можно сразу обращаться к юристу за помощью по правовому сопровождению сделки.

Можно ли отказаться от услуг юриста, и полностью положиться на риелтора - это вопрос индивидуальный.

Выбирая агентство недвижимости или узкоспециализированную юридическую компанию в области недвижимости, вы решаете вопрос покупки или продажи комплексно, т.к. у вас будет и риелторская и юридическая поддержка.

Если вы выбираете «частного» риелтора, то важно заранее позаботиться о юридической стороне сделки, т.к. риелтор не сможет вам предоставить полноценное юридическое сопровождение. И наоборот, выбирая юриста или юридическую компанию широкого профиля, риелторские услуги вам предоставлены не будут или они будут иметь сомнительное качество или множество ограничений.

Есть еще один момент, заслуживающий внимания!

Часто риелторы себя позиционируют и юристами в одном лице. С их слов, они полноценно разбираются во всех правовых вопросах, способны проанализировать документы и историю переходов прав собственности на недвижимость, выявить и оценить все возможные риски и самое важное – предложить пути минимизации этих рисков.

Часто от таких риелторов-юристов можно слышать фразу: квартиру проверили, рисков нет, можно покупать.

Бывают ли такие универсальные специалисты? Мы этого отрицать не можем, вероятность такая есть, но стоит десять раз подумать прежде чем соглашаться на услуги такого профессионала.

РИСКИ

Первый риск - разные задачи.

У риелтора задача одна – провести сделку и получить комиссию. Если сделка не состоится, не важно по какой причине, риелтор свою комиссию не получит. У Юриста задача иная. Он должен провести правовой анализ документов, дать юридическую оценку рисков, предложить рекомендации по минимизации выявленных рисков и предоставить заключение о целесообразности, с юридической точки зрения, покупки недвижимости. Юрист всегда работает за фиксированное вознаграждение и оплата услуг юриста не зависит от того, состоится сделка или нет.

Т.е. риелтор заинтересован в сделке, юрист к сделке имеет нейтральное отношение - его задача - независимая правовая экспертиза.

Второй риск - оценка ситуации.

Часто риелтор, по факту завершения юридической проверки квартиры может озвучить такой вывод: рисков нет, или если они есть, то закрыть их можно, например, составлением какого-либо нотариального документа. Эти заключения риелтор обосновывает только исходя из своего опыта.

Юрист никогда не скажет, что рисков нет. Какая бы не была недвижимость, риски при покупке есть всегда, вопрос только в том, на сколько велика вероятность признания сделки недействительной и есть ли правовые основания минимизировать выявленные риски.

Третий риск - профессионализм.

Профессионал всегда может хорошо делать только определенную задачу или функцию.

Так риелтор обладает набором компетенций, которые позволяют быстро находить интересные для покупателя варианты, отлично вести переговоры, торговаться, коммуницировать со всеми участниками сделки, организовывать сделку и контролировать ход ее проведения.

Юрист обладает глубинными юридическими знаниями, опытом и судебной практикой, грамотно анализирует документы и дает правовую оценку будущей сделке. На основании правового анализа, юрист дает юридическое заключение о всех рисках и способах их минимизации, или обосновывает рекомендации об отказе приобретения недвижимости в виду наличия существенных рисков, в том числе скрытых.

Если учесть все вышеуказанные аргументы и понять нашу потребность, мы можем принять верное решение, кто нам необходим при покупке или продаже квартиры: только риелтор, только юрист, и тот и другой профессионал, в том числе в лице риелторского агентства, или универсальный специалист.