Субаренда: как зарабатывать на чужой коммерческой недвижимости без рисков
Чтобы сдавать офис или склад, совсем не обязательно быть его собственником. Советник Levi Büro Марина Поцабей рассказала, как можно заработать на сдаче бизнес площадей в субаренду.
Российское законодательство позволяет передавать коммерческие помещения в аренду третьим лицам, чем активно пользуются наши соотечественники для получения пассивного дохода. Называется такая передача уже арендованной нежилой недвижимости субарендой.
Но одного желания арендатора заработать на снимаемой им коммерческой площади недостаточно – необходимо задокументированное согласие владельца. А еще субаренда подразумевает составление особого договора, в котором должно быть учтено множество нюансов. Регулируется субаренда ст. 618, 660 Гражданского кодекса, а согласно абз.3 ч.2 ст. 615 ГК РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.
Звучит слишком сложно? На деле, разобраться во всех деталях вполне реально (особенно, если проконсультироваться со специалистами), также как и подготовить необходимые документы. Это позволит без рисков получать прибыль от сдачи объектов коммерческой недвижимости, собственником которой вы не являетесь. В этой статье мы расскажем об основных моментах, которые стоит учесть, оформляя и подписывая договор субаренды.
Что сдавать в субаренду, и кому можно это делать
Практически любую коммерческую недвижимость, будь то офис, складское или торговое помещение, можно сдать в субаренду. Но есть ряд исключений, среди них:
земельные участки, располагающиеся в особых экономических зонах;
- государственные и муниципальные лесные участки, переданные в аренду в результате торгов;
- земельные участки, включенные в перечень государственного и муниципального имущества, переданные субъектам малого и среднего бизнеса;
- объекты, для которых первоначальным договором аренды сдача в субаренду запрещена.
Как видите, ограничений не так уж много, а значит, есть довольно широкий выбор вариантов для сдачи в субаренду третьим лицам. Теперь давайте обсудим, кто может сдавать в субаренду бизнес-площади.
Некоторые компании, а иногда даже физические лица делают на субаренде бизнес. Юр.лицам стоит здесь учитывать, что они будут платить на доходы с такой деятельности НДС в размере 18%. А физ.лицам для сдачи объектов нежилой недвижимости, не принадлежащих им, придется оформить ИП.
Съем и сдача недвижимости в субаренду: важные условия
Как мы говорили ранее, обязательным условием, делающим сдачу недвижимости в субаренду возможной, это письменное согласие собственника объекта (в соответствии со ст. 615 ГК РФ.). Иногда это может быть гарантийное письмо от владельца, иногда согласие уже прописано непосредственно в договоре субаренды.
Как в самом договоре, так и в согласии может также быть указано, под какие конкретно цели (виды бизнеса) площадь может быть сдана и на какой срок. Кстати, о временных рамках: еще одним обязательным моментом является тот факт, что срок договора субаренды ни при каких обстоятельствах не может превышать срока аренды помещения. Может возникнуть вопрос о необходимости регистрации договора субаренды в Росреестре (по аналогии с регистрацией договора аренды). Здесь стоит отметить, что договор, который не превышает по срокам одного года, регистрации в Росреестре не требует. Часть экспертов придерживается мнения, что при пролонгации договора повторная регистрация в Росреестре не требуется. Но есть и те, кто советует для подстраховки каждый раз заключать новый договор.
Особенности договора субаренды
Этот вопрос одинаково важен как для конечного арендатора, так и для самого субарендодателя (а в отдельных случаях, и для собственника). Помимо уже упомянутых нюансов, стоит обратить внимание на:
Описание объекта. Здесь важна каждая деталь: кадастровый номер, фактический адрес, площадь, количество комнат и другие параметры, которые содержатся в выписке из ЕГРН. Если этих данных не будет, договор будет считаться недействительным.Цель использования помещения. Важнейший момент для арендодателя и субарендодателя. Если окажется, что объект нельзя использовать для целей арендатора, то последний сможет расторгнуть соглашение в судебном порядке, а в некоторых случаях даже взыскать убытки.
- Цель использования помещения. Важнейший момент для арендодателя и субарендодателя. Если окажется, что объект нельзя использовать для целей арендатора, то последний сможет расторгнуть соглашение в судебном порядке, а в некоторых случаях даже взыскать убытки.
- Размер и порядок оплаты, как и возможность повышения стоимости аренды, должны быть четко прописаны в договоре. Размер арендной платы, как правило, может увеличиваться по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Однако ст. 614 ГК позволяет прописывать в договоре более частую периодичность изменения цены, а также возможность субарендодателя менять ее в одностороннем порядке.
Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно как со стороны конечного арендатора, так и со стороны субарендодателя. Ст. 619 и 620 ГК РФ распространяются и на субаренду.
- Обслуживание помещения обычно ложится на плечи конечного арендатора. Но случается, что в договоре субаренды указывается, что некоторые услуги включены в арендную плату. Например, уборка, коммунальные платежи, вывоз мусора, телекоммуникации, охрана и др. Нужно понимать, что это может увеличивать размер арендной платы. Капитальный ремонт же чаще всего осуществляется субарендодателем (или арендодателем). Но всегда в договоре можно предусмотреть иные условия: всё зависит от гибкости сторон.
Регистрация юридического адреса.
Если Вам необходимо зарегистрировать арендуемый офис в качестве юридического адреса компании, необходимо:
убедиться, что адрес в договоре прописан с указанием конкретного номера офиса;
- еще раз проверить наличие согласия собственника (гарантийного письма)на сдачу помещения в субаренду;
- запросить через субарендодателя выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на указанное помещение;
подписать акт приема-передачи помещения.
Эти документы понадобятся при регистрации юридического адреса в ЕГРЮЛ. Помните, что юридический адрес, не соответствующий фактическому, может привести к штрафу от налоговых органов в соответствии с п. 3 ст. 14.25 КоАП РФ. Кроме того, если не зарегистрировать бизнес по действительному месту нахождения, корреспонденция будет по-прежнему приходить по адресу из ЕГРЮЛ. Это может повлечь исключение из реестра.
Это, безусловно, неполный список того, что нужно учесть как при составлении, так и при подписании договора субаренды. Но главные особенности мы постарались раскрыть. А если у вас остались вопросы, то вы всегда можете обратиться к нам за консультацией: у юристов нашего Бюро большой опыт согласования условий по аренде и субаренде помещений. Вне зависимости от того, является наш клиент субарендатором или субарендодателем, мы всегда готовы защищать его интересы.
Еще больше полезной информации о юридической стороне ведения бизнеса, полезные советы для предпринимателей и последние новости из мира права и экономики в нашем telegram-канале.