Инвестиции в физическую недвижимость обладают рядом особенностей, среди которых низкая ликвидность и высокий порог входа. Кроме того, эти вложения сопряжены с массой рисков и дополнительных затрат, связанных с ее владением.
Существуют инструменты, позволяющие инвестировать в недвижимость, не имея миллионов на счете. Это паи инвестиционного фонда, акции фонда недвижимости (REIT), акции и облигации строительных компаний. Рассмотрим каждый из них подробнее.
1. Инвестиционные фонды недвижимости.
Рынок ПИФов недвижимости в России довольно специфичный: их немного, и все они закрытые. Это фонды, которые вкладывают средства инвесторов в недвижимость и управляют ей, чтобы получать регулярный доход. Взамен своих денег инвесторы получают паи – ценные бумаги фонда.
Купить паи фонда можно через управляющую компанию, но некоторые ЗПИФН торгуются и на Мосбирже, к примеру, Фонд Тинькофф ЖК Republic-REDS. Фонд зарабатывает от роста стоимости актива: от начала строительства до его завершения. Чтобы погасить пай, нужно дождаться срока закрытия фонда. Срок действия ЗПИФ недвижимости по закону может быть от 3 до 15 лет. В отличие от облигаций, паи гасятся не по номинальной стоимости, а по рыночной.
Главным преимуществом таких фондов является более низкий порог входа по сравнению с физической недвижимостью. Доходность пая складывается из дивидендов от аренды и от роста стоимости объекта. Однако, эта доходность не гарантирована, поскольку рынок недвижимости, как и любой другой, чувствителен к внешним факторам. Кроме того, сложно вернуть деньги за пай раньше срока закрытия фонда.
2. Фонды недвижимости REIT.
REIT - зарубежные фонды, которые также приобретают объекты недвижимости и получают доход от управления ими. Однако, в отличие от российских ЗПИФН, акции REIT торгуются на биржевом рынке. Их можно купить на СПб бирже и бирже Нью-Йорка.
Фонд может вкладываться в различную недвижимость: от складских объектов, зданий для компаний здравоохранения до объектов недвижимости для дата-центров.
Доходность инвестора складывается из роста курсовой стоимости акций (при условии, что цена продажи выше цены покупки) и дивидендов (УК обязаны выплачивать не менее 90% дохода в виде дивидендов).
Из плюсов здесь можно отметить высокую дивидендную доходность, низкий порог входа, высокую ликвидность. Из минусов - REIT являются таким же рисковым активом, как и акции + высокие налоги для российского инвестора (30%).
3. Акции и облигации строительных компаний.
Покупая акции компаний, вы приобретаете долю в бизнесе. За это вы получаете процент с прибыли в виде дивидендов, плюс можно заработать на росте стоимости ценных бумаг. Однако, не все компании выплачивают дивиденды.
Покупая облигации, вы даёте девелоперу деньги в долг. Взамен получаете купоны — процент за то, что компания использует ваши деньги.
Таким образом, помимо фактической покупки недвижимости есть два способа инвестировать в неё напрямую – через ЗПИФН и REIT, и косвенно – через акции и облигации. У каждого из этих способов есть свои особенности, достоинства, недостатки, риски, которые обязательно нужно учитывать при выборе вариантов инвестирования.
Больше полезных статей на моем телеграм-канале. Подписывайся❤