Эксперт в области финансов, председатель инвестиционного комитета фонда «Залоговая недвижимость» Александр Воскобойников рассказал, какие возможности инвестиций в недвижимость имеются на 2022 год и на какие из них стоит обратить внимание прежде всего.
Как известно, один из самых популярных инвестиционных инструментов среди частных лиц — это приобретение недвижимости с целью её сдачи в аренду (наем). Давайте разберёмся, какие у этого подхода есть преимущества, недостатки и конечно же подводные камни!
🏢 Чаще всего, выбор инвесторов падает на студии и однокомнатные квартиры по причине более низкого порога входа. Кроме того, они пользуются стабильным спросом.
Особенностью петербургского рынка недвижимости является наличие большого количества коммунальных квартир, что позволяет выкупать и сдавать комнаты в них. В ряде случаев, их даже переделывают в мини-студии, устанавливая в них мокрую зону. Однако это спорное с точки зрения закона решение и оно требует известных предпринимательских способностей.
В случае приобретения студии с отделкой и сдачи её в аренду по рыночной ставке, доходность составит в районе 4-4,5% годовых. Это при условии заполняемости на 95% в неделю и уплаты 4% от суммы дохода налога в качестве самозанятого. Стоимость недвижимости в крупных городах традиционно растёт, однако с учётом инфляции прибавка стоимости объекта недвижимости составляет не более 1-2% в год. И даже с учётом этого, доходность не превышает 5% годовых, что даже ниже, чем у большинства банковских депозитов.
🚗 Инвестиции в приобретение и сдачу в аренду гаража могут дать доходность несколько выше, по сравнению с жилой недвижимостью. Однако этот вариант также сопряжён и со специфическими рисками. Гараж не является полноценной собственностью, и приобретается через вхождение в состав соответствующего кооператива. В том же Петербурге регулярно возникают ситуации, когда кооператив сталкивается с проблемами дальнейшего пользования земельным участком. Эти риски стоит учитывать. Гаражи плохо масштабируются, т.к. администрировать сдачу нескольких гаражей уже куда труднее, да и их продажа займёт больше времени, чем продажа квартиры.
Банкротные торги могут стать источником выгодных инвестиций, но требуют для этого полного включения в процессы, опыта и профессиональной подготовки. Объекты недвижимости могут иметь изъяны и обременения, о которых далеко не всегда известно заранее. Процесс оформления прав требует нескольких месяцев. Кроме того, торги могут быть оспорены другими кредиторами или самим банкротом. Таким образом, это весьма сложный инструмент для профессионалов.
🏦 Инвестиционные фонды недвижимости могут обеспечить инвесторам от 5 до 10% годовых. Одни из них работают с жилой недвижимости, другие - с коммерческой, но их доходность более-менее схожа.
Другое дело - выдача займов под залог недвижимости. Яркий пример такого подхода - ЗПИФ “Залоговая недвижимость”. Среди предпринимателей неизменно популярны краткосрочные и среднесрочные кредиты под залог, выдаваемые существенно быстрее и проще, чем в банках. Ставка таких займов достигает 40-50% годовых, при этом они обеспечены ликвидным залогом. Это позволяет фонду “Залоговая недвижимость” показывать впечатляющую доходность. Доступен он только квалифицированным инвесторам, минимальный порог входа составляет 100 тыс. рублей.
В отличие от краудлендинг-платформ, где дефолт части заёмщиков приводит к прямым убыткам инвесторов, аналогичная ситуация в таком ЗПИФ приведёт лишь к реализации залогового имущества с полной компенсацией вложений и доходности инвесторов фонда. Это - огромное преимущество.
✅ Таким образом, фонды, которые напрямую или косвенно работают с недвижимостью, не только зачастую могут предложить интересную доходность, но и отлично подходят для диверсификации любого инвестиционного портфеля. А вложения в займы под залоговую недвижимость могут предложить уникальное для рынка сочетание доходности и надёжности инвестиций.