Инвестиции в недвижимость: лучшие способы инвестирования, ипотека и недвижимость в ОАЭ
Инвестиции давно закрепились в нашей жизни как один из вариантов получения прибыли. Но куда инвестировать сбережения? Какие способы наиболее актуальны на сегодняшний день? Как максимально эффективно использовать свои ресурсы и масштабировать их? Эти вопросы остаются всегда актуальными. Одним из популярных инструментов является недвижимость, которая способна приносить хорошую прибыль.
На круглом столе «Инвестиции в недвижимость» эксперты рассказали о программах ипотеки, в которые стоит вкладываться, а которые — лучше избегать, разобрали 5 лучших направлений инвестирования в недвижимость в 2023 году и отметили возможности инвестирования в Эмиратах и отличие рынка недвижимости в ОАЭ и России.
Анна Манохина — главный основатель Invest Dubai Expo, коммерческий директор it-компании ООО «Денеб» — разработка мобильных приложений, сооснователь агентства по коммерческой недвижимости «Anreal Estate». Продажа производств, готовых бизнесов и торговых центров, а также управление ими. Эксперт в сфере инвестиций. Уже помогла своим клиентам заработать более $15 000 000. С 2013 года в сфере недвижимости.
Анна поделилась кейсами и инструментами, которые помогли в этих кейсах добиться результата.
- Коллаборации с другими инвесторами. Здесь недвижимость покупается объемом.
В чем суть:
У многих застройщиков есть экономические волны, когда они нуждаются в определенном количестве средств для покрытия собственных расходов. В этом случае застройщики идут на хороший дисконт. Но многие сделки проходят через банки, поэтому сделать хорошую скидку не так просто. В основном дисконты делают компании, у которых нет эскроу-счета.
Что делается агентством: инвесторам предлагают вложиться, например, по 10 миллионов, купить объемом этаж апарт-отеля или жилой недвижимости и получить дисконт 20% и более. Тогда получается, что разница между ценой застройщика и ценой для инвесторов равна 20%, и эти проценты агентство может заработать.
Для этого агентство получает от инвесторов этаж недвижимости в управление и продает его уже в розницу. При таком способе инвестирования ведется прогноз исходя из данных банков. Дело в том, что сейчас каждый застройщик согласовывает с банком ценообразование, поэтому существует прогноз цены на полгода, год или два. Анна рекомендует людям заходить в такие сделки, если этот прогноз рассчитан до года.
Такая же схема работает не только на рынке России, но и на рынке ОАЭ. Инвестиции в недвижимость в ОАЭ наиболее развиты в Дубае, однако одной из самых интересных на сегодняшний день частей Эмиратов является Абу-Даби, поскольку находится на старте, а значит это возможность получить бОльшую доходность. - Покупка неактуальной недвижимости (вторичка, которая не пользуется спросом: со старым ремонтом, неактуальной планировкой, например), но в перспективной локации.
На этом можно заработать 10-15%, важно только сделать из такой недвижимости стильную, интересную квартиру или перспективное коммерческое помещение с хорошим ремонтом.
Люди ленивы и зачастую не хотят делать ремонт — хотят купить уже готовое. На этом можно хорошо заработать. За счет нового ремонта можно расширить пул своих покупателей, особенно ипотечных, которым невыгодно покупать недвижимость без ремонта, выплачивать ипотеку и искать дополнительные средства на ремонт. Им проще купить уже готовую квартиру.
Андрей Любунь — создатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги», где 300+ резидентов, 10 лет опыта в недвижимости, 30+ сделок в недвижимости на собственные средства и с партнёрами за последние 3 года, управляющий партнёр по развитию Impact Club о прямых инвестициях в бизнес, 135+ резидентов, совладелец инвестиционной компании по девелопменту — ASA Capital.
Андрей поделился 5 лучшими способами инвестирования в недвижимость в 2023 году.
- Покупка торговых помещений в новостройках под стрит ритейл
Суть этого способа в том, что застройщик многоэтажных домов устанавливает средние цены на квартиры и средние цены на нежилые помещения первых этажей. Но дело в том, что застройщик является более экспертным в области квартир, а в нежилых помещениях такой сильной экспертности у него нет. Поэтому цены на нежилую недвижимость во всем квартале примерно одинаковые.
Но люди, работающие с такой недвижимостью уже давно, могут заметить, что в какой-то точке квартала бОльшая проходимость и просматриваемость, чем в других. Тогда помещение в этой точке сильно вырастает в стоимости. А значит, что покупать такую недвижимость гораздо выгоднее. - Покупка с торгов и не только: банкротства, арестованное имущество, аукционы от города, срочный выкуп
Как это работает? Многие думают, что если за долги банк отбирает квартиру, то он с ней и остается. Но это не так. Банку нужны только деньги, чтобы иметь резервный фонд, из которого в дальнейшем можно выдавать новые кредиты людям. То есть банку нужно как можно быстрее продать полученное имущество — неважно, за какую стоимость.
То же самое происходит и с заложенной коммерческой недвижимостью. - Покупка старого и улучшение или поиск недооцененных объектов
Например, вы купили какое-то помещение в обветшалом состоянии, отремонтировали его и можете продать за гораздо бОльшую стоимость. - Редевелопмент недвижимости
В данном случае покупаются по минимальной стоимости совсем плохие и никому не нужные здания, требующие полноценного ремонта — вплоть до растущих из здания деревьев и прогнивших балок. Проводится ремонт и продаются несколько новых, красивых помещений в этом здании под офисы. - Строительство и продажа коттеджей
Сейчас на земельные участки под строительство дома дают льготные условия. Строится готовый дом, который можно выгодно продать или сдавать в аренду.
Юлия Смолянинова — эксперт по кредитованию физических лиц, в сфере ипотеки более 15 лет. Создатель агентства по кредитованию и недвижимости «экоформула», курса по брокериджу «Формула успешного одобрения» и первого кредитного справочника на территории РФ «экоформула». Эксперт на TV и в СМИ, спикер многих тематических выставок в РФ и создатель крупнейшего сообщества профессионалов рынка ипотеки.
Юлия отметила программы по ипотеке, в которые не стоит верить как клиенту:
- Первичный рынок от застройщика
Например: есть однокомнатная квартира, площадью 41 м2. Стоимость такой квартиры 11 253 600 рублей: цена за квадратный метр 270 000 рублей. Объект сдается в 4 квартале 2025 года.
Но буквально через дорогу (г. Санкт-Петербург, реальный кейс) продается квартира на вторичном рынке, площадью 44 м2 и стоимостью 10 990 000 рублей. То есть 250 тыс. рублей за м2. Оба этих объекта до 4 квартала 2025 года будут одинаково дорожать.
И когда речь заходит за ипотеку, начинаются спорные моменты.
Например: мы имеем сумму ипотеки 8 млн рублей с первоначальным взносом
15% — 1,5-2 млн рублей. Кроме того, на покупку первички даются разные субсидированные и государственные программы. А также можно получить дополнительные программы от самого застройщика.
Но даже если считать по минимальной ставке — 5% с одним из банков, то на 25 лет ежемесячный платеж составит 45 тыс. рублей.
А если мы покупаем вторичку по актуальной ставке 10,9%, то на такую же сумму ипотеки и срок 25 лет мы получаем ежемесячный платеж 77 тыс. рублей. То есть разница в платеже между первичкой и вторичкой примерно 30 тыс. рублей.
Однако преимущество вторички в том, что, во-первых, она изначально дешевле, а во-вторых, мы ее сразу можем сдавать, например, за 40 тыс. рублей и не ждать 2 года до начала сдачи первичного объекта. Из этих 40 тыс. рублей мы 30 тыс перекрываем разницу по ипотеке.
Зачем нам покупать первичку и ждать, если мы можем купить вторичку и уже сейчас иметь с нее доход, учитывая, что благодаря этому платежи составят примерно одинаковую сумму?
- Неликвидная квартира на вторичном рынке
- Коммерция не под готовый бизнес
В данном случае доходность составит примерно 8-14%, а ипотека — 13-14%. То есть такой вариант с условиями доработки под готовый бизнес абсолютно невыгоден.
А какой инструмент инвестирования в недвижимость вы используете или хотите использовать?