Допустим, вы рассматриваете вариант инвестировать в коммерческую недвижимость, чтобы в будущем получать пассивный доход от сдачи. Или купили помещение, но не знаете как его реализовать. А кто-то вовсе получил его в наследство и не понимает, что делать дальше. К какой категории вы бы не относились, возникают одни и те же вопросы:
- Как сделать так, чтобы было выгодно
- К кому и зачем обратиться за помощью
- Что лучше сделать самому
- Как оформить все легитимно
- Как сберечь время и финансы
- Как не попасть на мошенников
Трудно, а порой просто нет времени, разбираться в этих вопросах самому. Например, что прописать в договоре аренды и как оплачивать налоги — задачи разных специалистов. Но эти задачи стоят перед собственником в каждой сделке с недвижимостью. Поэтому рассмотрим, кто за что отвечает, и в каких случаях к ним уместно обращаться.
Консалтинговая компания.
С вами будет работать целая команда — аналитики, юристы, оценщики, маркетологи, финансисты, менеджеры. Актуально для крупных проектов, например, торговых центров. Предоставляют следующие услуги:
- Сотрудничают с застройщиками
- Оценивают целесообразность инвестиций.
- Разрабатывают стратегии продвижения объекта
- Выполняют анализ наилучшего использования объекта
- Производят оценку недвижимости
- Помогают найти покупателя, арендатора.
- Анализируют перспективы развития объекта
- Маркетинг
Представим, что вам предложили купить старое здание, которое уже давно не функционирует. Консалтинговая компания проведет аналитику — предложит варианты использования здания, рассчитает стоимость реконструкции, спрогнозирует арендную ставку и просчитает окупаемость. В итоге вы сможете принять взвешенное решение инвестировать или нет. Также могут помочь оформить сделку и реализовать проект.
Стоимость услуг обозначить невозможно — в каждом случае рассчитывается индивидуально.
Риэлтор или агентство по продаже и аренде объектов.
Чем занимается:
- Делает фотографии объекта, пишет и размещает объявление.
- Ведет переговоры и показывает объект, рассказывает об условиях.
- Сопровождает сделку, готовит пакет документов и заключает договор.
Агентство выступает как юрлицо, которое имеет лицензию на оказание риэлторских услуг. При этом агент в компании является наемным работником, который может быть с профильным образованием, но не иметь аттестационного свидетельства риэлтора.
Частный риэлтор, кроме профильного образования и опыта работы в данной сфере, обязан пройти квалификационную аттестацию, по итогом которой получить свидетельство. Далее работать или самостоятельно, или в агентстве недвижимости. Частник больше заинтересован в успехе клиента, т. к. от этого зависит его репутация и работа «сарафанного радио».
Цена риэлторских услуг: продажа недвижимости — от 1 до 8% стоимости объекта, аренда — от 50 до 100% арендной ставки за месяц.
По-человечески понятно, почему вы можете пойти за помощью к риэлтору:
- Нет времени или просто лень разбираться самому.
- Думаете, что арендный бизнес — это сложно, и вам с этим не справиться самостоятельно.
- Страшно, что примут за простачка и будут обманывать.
Кажется, что лучше обратиться к риэлтору — он же профессионал и сделает все хорошо. 12 лет назад я и сам был в аналогичной ситуации, когда начинал арендный бизнес. Поэтому также обращался к риэлтору, предполагая, что он лучше разбирается в вопросах коммерческой недвижимости и сможет помочь. Но по личному опыту 10 из 10 риэлторов мне не помогли найти арендатора.
Не буду здесь погружаться в подробности, в интернете и без того полно негативных отзывов в отношении риэлторов. Давайте разберемся, почему так происходит?
- Важна не удовлетворенность и выгода сторон, а факт сделки. Его цель — не сдать за дорого, а сдать любой ценой. Риэлтор скорее уговорит собственника снизить аренду ради сделки. Он получает процент, и, например, разница между 10% от 100 000 руб или от 90 000 руб не сильно важна для него. Зато собственник получит за год меньше на 120 000 руб.
- Ориентируется на арендатора, т. к. тот приходит уже с деньгами. Если соискателю что-то не понравится в помещении, риэлтор предложит другое. Он не будет стараться сдать именно ваш объект.
- Выгода риэлтора. Можно столкнуться с такой ситуацией — риэлтор берет процент и с арендодателя, и с арендатора. Это происходит не всегда. Так делает тот, кто набирается опыта и наглости, и при удобном случае договаривается с обеими сторонами «втихую».
- Заполучить объект в портфель. Некоторые риэлторы приводят неблагонадежных арендаторов и на короткий срок. Делают это специально, чтобы собственник вскоре опять обратился за услугой.
- Самореклама. Недобросовестный риэлтор может собрать внушительный портфель объектов, которые, как говорил выше, часто пересдаются. Создается впечатление, если много клиентов, значит к нему можно обратиться. Тем самым собственник становится в один ряд с теми, у кого арендаторы часто сменяются и чье помещение служит объектом самопиара риэлтора.
Из этого видно, собственник и риэлтор преследуют разные цели. Если вы считаете, что это не важно, и нуждаетесь в услугах риэлтора, как профессионала в недвижимости, то предлагаю взглянуть на требования к кандидату на вакансию риэлтора. Когда изучал предложения, меня удивило, что в каждом втором фигурирует один и тот же пункт. Поиграем в «Кто хочет стать миллионером». Попробуйте угадать ответ:
Правильный ответ: ваш риэлтор должен хотеть стать миллионером. Готовы доверить управление финансами такому специалисту? Знаю, что есть те, кто скажет: «Мы обращались к риэлтору Василию уже много раз, и он нам помог. Василий — молодец». Но, друзья, если вас откровенно не обманули, это еще не значит, что вам помогли. Хотите понимать, когда на вас хотят только заработать — разберитесь в арендном бизнесе. Это не сложно.
Агентство доверительного управления.
Услуга распространена на рынке коммерческой недвижимости. В основном этим занимаются агентства, но и риэлторы выступают в роли управленцев. Подразумевается, что агентство выполняет часть обязанностей собственника:
- Ищет арендатора
- Заключает договор
- Занимается финансовыми вопросами: принимает арендную плату, оплачивает счета
- Решает возникающие проблемы с арендатором
При этом право собственника на имущество никому не передается. Перечень обязанностей фиксируется в договоре. За работу управленец ежемесячно берет 10-30% арендной платы. При этом арендодатель платит налоги с полной суммы аренды, без вычета комиссии посредника.
Доверительное управление подходит собственнику, у которого большое количество площадей. Например, у вас 3 склада и 3 магазина в разных частях города. Физически трудно уделять время на управление недвижимостью и заниматься чем-то ещё, будь то бизнес, семья или увлечения.
Недостаток в том, что управленец заинтересован в получении процента, поэтому задача — сдать быстрее и не допустить простой. Например, помещение снимает рыбный цех, который неожиданно съезжает через 2 месяца аренды. После него потребуется ремонт, который оплачивать собственнику. И прямо сейчас, так как срочно нужно искать нового арендатора. И этот круг может повторяться, если управленец ориентируется больше на свою выгоду, чем владельца помещения.
Занятно наблюдать, как агентства доверительного управления запугивают клиентов тем, как сложно вести арендный бизнес: «Вы можете либо сами заниматься арендой недвижимости, идя эмпирическим путем и совершая множество дорогостоящих ошибок, либо передать ее в доверительное управление компании «АД Управления».
Как говорил выше, стоит разобраться в арендном бизнесе, и вы не совершите те самые «множество дорогостоящих ошибок», что бы это ни значило. Если испытываете недостаток времени, чтобы делать это самому, есть выход — обучить, например, личного помощника, которому доверяете. Вам — надежный партнер, ему — плюс компетенция и дополнительный заработок.
Ипотечный брокер.
Посредник между банком и человеком, желающим взять ипотеку. Задачи брокера:
- Анализирует финансовое состояние клиента
- Подбирает оптимальную ипотечную программу
- Ведет переговоры с банком
- Организует взаимодействие со страховой и оценочной компанией
- Собирает и подготавливает документы
Цели ипотеки на нежилую недвижимость — для сдачи в аренду или расширения площади для бизнеса. Получить кредит могут: физические лица, предприниматели, собственники малого или среднего бизнеса. Как и с потребительской ипотекой, залоговым обеспечением по займу выступает приобретаемый объект недвижимости.
Брокер сэкономит время на оформление сделки и повысит шансы на одобрение кредита, но не гарантирует его получение.
За сделку брокер получает вознаграждение от банка и клиента. Минус в том, что вы можете заплатить 50 000 руб и получить отказ из-за того, что вам предоставили услугу ненадлежащего качества. Поэтому обращайте внимание на репутацию брокера и длительный опыт работы на рынке недвижимости.
Страховой брокер или агентство.
Можно обратиться к брокеру, лучше к проверенному. Он поможет выбрать выгодное предложение среди страховых компаний и будет защищать ваши интересы.
Также решает проблемы с урегулированием выплат, если таковые возникнут. Потому что вы для него важны как клиент. От вас зависит его репутация, а значит и заработок. Я лично сотрудничаю с одним брокером уже 10 лет.
Альтернативный вариант — самому выбрать страховую компанию, исходя из отзывов и рейтингов. Но при наступлении страхового случая, агент со стороны страховщика будет отстаивать его интересы. Поэтому с выплатами могут возникнуть сложности.
Если наступает страховой случай, обращаетесь напрямую в страховую или через брокера. Приезжает представитель и оценивает ущерб. Затем страховщик выплачивает компенсацию по рыночным ценам с расчетом на сметы подрядных организаций. Вы делаете ремонт.
Страхование недвижимости состоит из следующего:
- Страхование имущества. Страхуете объект. Внутри — ремонт, отделимые и неотделимые улучшения. Конструктив — стены, межэтажные перекрытия, инженерные коммуникации, крыша. Снаружи — наружная отделка и обустройство. Есть множество случаев, когда вас защитит страховка. Арендатор устроил пожар — все сгорело. Устроил потоп — все потонуло. Естественно, можно потребовать деньги с арендатора. Но он только что лишился бизнеса — он банкрот, чем платить?
Ну, и третьи лица. Революционеры с «коктейлем Молотова» проломили стену, разбили окна или на здание упал самолет.
- Страхование ответственности перед третьими лицами. Здесь страхуете гражданскую ответственность. Например, вы затопили соседа, из-за чего его антикварный персидский ковер сгнил. Компенсацию будет выплачивать страховая компания.
Конечно, можно надеяться, что ничего подобного не произойдет и страховка ни к чему. И, к примеру, самому откладывать деньги на «непредвиденные» расходы. Но не факт, что в нужный момент хватит этих средств на восстановление ущерба.
Или еще один сомнительный вариант — обязать арендатора страховаться. Правда, кто знает, где и на каких условиях он это сделает. И возможно ли будет выбить деньги из этой страховой.
Страховка оформляется на год. Сумма колеблется около десятых долей процента страховой суммы — это сколько стоит все починить при максимально возможном ущербе. Например, если страховая сумма — 20 млн руб, то сумма страховки — 20-40 тыс руб в год.
Юридическая компания или юрист.
В юридические услуги входит:
- Оформить и согласовать документы с правовой точки зрения.
- Подготовить и проверить договор после правок контрагентом, ознакомить с процедурами и регламентами, предоставить актуальные бланки.
- Оценить возможные риски.
- Проверить контрагента или дать инструкцию, как это сделать.
- Рассказать, с юридической точки зрения, что ты можешь или не можешь делать, и что могут или не могут делать с тобой.
- Дать план действий в случае, если возникла спорная ситуация.
- Отстоять ваши интересы в суде.
Когда обращаетесь к частному юристу, важно понимать, на сколько он готов гарантировать качество услуг. Представим, что юрист допустил ошибку в договоре или что-то упустил, и вы потеряли деньги, компенсирует ли он их? В худшем случае — либо взять с него будет нечего, либо он 10 лет будет выплачивать частями согласно графику по 534 рубля 12 копеек в месяц.
Поэтому обращаться к юристу нужно за услугами по договору и проверить его ИНН на наличие судимостей. Также электронные документы от юриста получать исключительно на e-mail, Telegram или WhatsApp. На данный момент это документированные средства связи и являются доказательными для третьих лиц в суде. Т. е. никаких распечаток на руки и документов на флешке.
С юридической компанией есть договор и гарантии. И в случае выигрыша в суде, приходите в банк юрлица, кладете исполнительный лист, и со счета компании на ваш переведут деньги.
В остальном — юриспруденция для всех юристов практически одинакова.
Стоимость консультации — от 3 000 руб. Дальше по прайсу за каждый документ или выезд. Это справедливо как в отношении юридической компании, так и частника.
Если нет проверенного юриста, лучше обратиться в юридическую контору. Ведь речь идет об очень важном моменте — безопасность.
Случай из жизни: Я сдал объект ритейлеру — 400 м², 1 этаж, черновая отделка. Договорились, что арендатор делает ремонт, я предоставляю арендные каникулы. В договоре, конечно же, все это указали.
Перед заключением сделки в течение месяца изучал договор и корректировал — каждую из 40 страниц. Неопытность и излишняя самоуверенность привели к тому, что среди написанного я искал, что в будущем может обернуться неприятностями. Но я не искал там того, чего там нет. А не хватало в этом договоре одной фразы:
«Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, по окончании действия Договора, переходят в собственность Арендодателя»
Я думал, что это самой собой разумеющееся — арендатор делает под себя ремонт, а когда договор заканчивается, он съезжает, оставив все как есть. Но ГК РФ говорит, что если этой фразы нет, то по умолчанию арендатор в праве выставить счет за ремонт, и собственник обязан компенсировать стоимость «неотделимых улучшений».
Эта фраза чуть не стоила мне 10 млн руб. Суд длился 8 месяцев, в течение которых я не мог это сдать помещение, соответственно не получал прибыль. Угадайте, кто спас в этой деле? Юрист. В итоге ритейлер предложил мирно разойтись. Не экономьте на юристе.
Бухгалтер.
Регулирует финансовые отношения между сторонами: выплаты, зарплаты и налоги. Оформляет эти радости документально и по закону. Как вести бухгалтерию:
- Нанять штатного бухгалтера. Предпочтительный вариант, если у вас много помещений, арендаторов и компаний, с которыми работаете. Бухгалтер поддерживает документооборот, следит за отчислениями, составляет отчетность с контрагентами и взаимодействует с налоговыми органами.
Чем больше масштаб бизнеса, тем больше возникает финансовых вопросов и неординарных ситуаций. Здесь также бухгалтер помогает их решить с учетом возможных рисков, т. к. сам несет ответственность, в том числе уголовную.
Найти его можно на сайте с вакансиями, плата — от 50 000 руб в месяц.
- Нанять бухгалтера-аутсорсера. Подходит собственникам средних и малых площадей. Выполняет те же функции, что и штатный. Но, если в договоре найма не будет пункта об ответственности, нести ее будете вы, а также платить за ошибки бухгалтера. Еще нюанс — есть документы, которые оформляют только в бумажном виде и с живой подписью. Если бухгалтер работает удаленно, то придется позаботиться о доставке таких документов к нему и обратно. Но с развитием электронного документооборота такие случаи происходят редко.
Найти специалиста можно на площадках объявлений, плата — от 10 000 руб/мес. При выборе ориентируйтесь на отзывы и релевантный опыт работы.
- Сделать самому. Вариант для ИП, у которого небольшой арендный бизнес — одно здание с парой арендаторов. Для этого придется приобрести некоторые знания бухгалтерии, правил документооборота и налогов — взять консультацию бухгалтера или банка. Например, чтобы управлять финансами самостоятельно, банки предлагают услугу «онлайн-бухгалтерия». Открываешь счет и подключаешь опцию. Автоматический подсчет налогов, онлайн формирование документов, электронная сдача отчетности, напоминания о платежах, поддержка — быстро и удобно.
Цена услуги зависит от условий банка.
Бухгалтерия нужна всегда. Поэтому изучите этот вопрос сами и выделите время на ее ведение. Или найдите бухгалтера, который будет тщательно фиксировать, сверять и сопровождать деятельность компании, вовремя требовать документы от контрагентов.
Обслуживающий персонал.
Все те, кто занимается хозяйственной деятельностью: завхоз, сантехник, электрик, охранник, уборщик и т.д.
Желательно, чтобы мастера были рядом. Они нужны редко, но срочно. Имейте хотя бы по два контакта дворников, сантехников, электриков. Найти их можно на ресурсах вроде profi. ru или связаться с управляющей компанией.
Их услуги нужны, когда вы готовите помещение к сдаче — прокладка инженерных коммуникаций, клининг помещения и прилегающей территории.
После сдачи объекта в аренду всегда есть моменты, которые решает собственник. Какие — зависит от договора и зон ответственности.
Например, по договору водяные трубы до счетчика находятся в зоне ответственности арендодателя. Таким образом, если трубу прорвало до водяного счётчика, ее меняет собственник.
Зачастую, что было построено владельцем до прихода арендатора, остается в его ответственности. Арендатор обязан вовремя оповещать о поломках. Если это произошло по его вине, он ликвидирует повреждение или компенсирует затраты на ремонт.
Арендатор ответственен за то, что сам построил и установил. Но неотделимые улучшения, при расторжении или окончании договора, передаются в собственность арендодателю.
Консультант в арендном бизнесе.
Этот специалист — я. Меня зовут Алексей, и я владею коммерческой недвижимостью 14 лет. Поэтому утверждаю, что арендный бизнес — это не сложно, но требует желания и времени. Если времени нет, могу обучить вашего помощника. Чем могу быть полезен:
- Разобраться подходит ли вам арендный бизнес
- Выбрать помещение для инвестиции
- Сдать помещение: объявление, переговоры, стоимость аренды, договор, бухгалтерия
- Разрешить конфликт с арендатором
Ознакомиться подробнее и записаться на консультацию: https://totsamiy. expert/
Для решения каждой задачи арендодателя или инвестора найдется свой специалист. Как видите список не маленький и невозможно объединить всех в одном лице. Но в ваших возможностях управлять недвижимостью.
Настоящая статья имеет исключительно ознакомительный характер. В итоге вы сами должны решить, кому доверить управление инвестициями или имуществом. Я лишь поделился собственными знаниями и опытом. А из них я понял:
- Никто не сдаст мое помещение лучше меня.
- Вести арендный бизнес может любой человек. Не справится только ленивый.
- Когда разбираешься в арендном бизнесе, понимаешь, кто партнер, а кому нужны только ваши деньги.
«Люди эти, очевидно, твердо были убеждены в том, что их старания обмануть людей, не знающих толка в их товаре, составляют не праздное, но очень полезное занятие.»
Л. Н. Толстой