ЦБ решил оздоровить ипотечный рынок. А нам-то что?

С 1 мая текущего года Банк России планирует ввести ограничительные меры по ипотечному кредитованию с низкими ставками для обеспечения гарантий безопасности банков и заемщиков. Для этого будут установлены надбавки по ипотекам, взятым по договорам долевого строительства. Эти надбавки предусматривают рост стоимости жилья в новостройках при использовании ипотечного кредитования.

Что это значит?

Такие радикальные действия со стороны ЦБ можно объяснить большой скоростью роста ипотечного сектора, но при этом и заметным снижением требований, предъявляемых к стандартам кредитования.

Льготная ипотека – это существенный риск с точки зрения долговой нагрузки, она создала большой спрос и сильно разогнала цены на жильё и в результате приведёт к корректировке цен.

Ксения Юдаева, первый зампред ЦБ РФ

Центральный Банк подчеркивает, что уже достигнуты предельные индексы риска за прошедшие периоды. Также возрастает доля ипотечного кредитования, предоставляемого закредитованным заемщикам, имеющим долговую нагрузку более 80%. Число таких получателей ипотеки в конце 2022 года увеличилось до 44% , что является большим показателем, чем в потребительском кредитовании.

А как было в 2022 году?

В 2022 году суммарный объем ипотечного кредитования составил 4,8 трлн рублей, что на 16% меньше, чем в 2021 году. Всего за прошлый год российские банки выдали 1,3 млн потребительских кредитов.

Снижение к 2021 году: на 15,5% уменьшение качественное, а, точнее, финансовое, и на 31% – количественное. Среди основных причин эксперты Frank RG выделяют высокие ставки по рыночным программам и снижение потребительской уверенности, вызванной «высокой неопределенностью».

Как реагируют девелоперы и банки?

Застройщики закрывают программы субсидирования или просто повышают ставки по ипотечным кредитам. Такую тенденцию отмечают специалисты «Русипотеки» и совет директоров «Бест-Новостроя».

По словам Ирины Зубцовой, ведущего аналитика Frank RG, через обращение к ипотечному кредитованию на российском рынке продается около 70% нового жилья. Различные льготные предложения «от застройщика», которые в настоящее время подвергаются ужесточению со стороны ЦБ, были интегрированы в программы поддержки от государства. Так, на июнь 2022 года две трети выданных кредитов составляли как раз подобные комбинированные программы.

Многие девелоперы лишают покупателей возможности воспользоваться льготами, прекращая субсидирование или повышая ставки. Например, в МКБ программы субсидирования останутся доступными, но ставка будет скорректирована с учетом ситуации на рынке. В Промсвязьбанке пересматривают матрицу субсидирования программ.

Застройщики же, в свою очередь, лишаются важного инструмента формирования спроса. Ведь ипотека – это 90% сделок на рынке новостроек.

Не смотря на меры ЦБ по защите банков и заемщиков, объем ипотечного кредитования ощутимо не уменьшится – он будет обеспечен растущей потребностью населения в жилье и сохранением льготных государственных программ кредитования. По данным Forbes, в конце 2022 года суммарные выдачи достигли рекордных показателей за всю историю наблюдений — 701,3 млрд рублей за декабрь. Есть вероятность, что российские банки будут увеличивать значение минимального первоначального взноса и устанавливать дополнительные требования к заемщикам.

Какие прогнозы на 2023 год?

В текущем году по данным аналитики НКР, выдачи будут составлять приблизительно 4,6-5 трлн рублей.

Аналитический обзор Банка России предполагает рост ипотечного портфеля банков на 12-16% по итогам 2023 года, и 10-15% в 2024 году.

Аналитики Frank RG дают более оптимистичные прогнозы — 5,4 трлн рублей.

Однозначно можно утверждать, что в 2023 году выдавать ипотеки банкам будет непросто, она подорожает, а предлагаемые условия получения станут хуже:

  • Средний срок ипотеки поднимется до 27 лет (вместо 24 лет)

  • Средний платеж увеличится на 12,5% и превысит 30 тыс. руб. в месяц (27,5 тыс. руб в 2022 году)

  • Средняя сумма ипотечного кредита останется около 4 млн руб.

Что мы имеем на данный момент?

По данным ВТБ, в феврале текущего года банки осуществили ипотечное кредитование на общую сумму 420 млрд руб, в 1,5 раза превысив результаты января, но на 12% снизив показатели по сравнению с февралем 2022 года. Причинами увеличения ипотечного рынка эксперты ВТБ назвали расширение и продление программы льготной ипотеки, ввод девелоперами новых объектов и сокращение субсидированных программ от застройщиков.

Ипотечный сегмент - это динамично растущий рынок. Доля плохих кредитов не превосходит 0,7%, что очень хорошо даже по международным меркам. Если мы хотим, чтобы этот актив оставался таким же качественным, то нужно продолжать соблюдать баланс между рисками и ростом кредитования.

Елизавета Данилова, Банк России

Если предположить, что ситуация на рынке экономики России за 2023 год не станет более плачевной, то постепенно рынок адаптируется к новым тенденциям и правилам.

Сдерживание ипотечных процессов, которое мы наблюдаем – абсолютно нормальное и закономерное явление, гарантирующее устойчивость и безопасность и банкам, и кредиторам, и девелоперам. А механизмы льготной ипотеки на ближайшие пять лет нивелируют эффект снижения платежеспособности населения при сохраняющемся спросе.

Почему YoFin вдруг заинтересовал и ипотечный рынок - скоро узнаете!

0
10 комментариев
Написать комментарий...
Ольга Маслова

Интересные изменения) недавно сама заинтересовалась что там по ипотекам и всему остальному. Большие цифры, конечно)

Ответить
Развернуть ветку
Макс Тряпичников

Да, по-моему, всегда жаловались на высокие цены, поэтому особо чему удивляться не вижу. Тяжело всегда

Ответить
Развернуть ветку
YOFIN
Автор

Есть подозрение, что в результате действий ЦБ, еще подрастет.

Ответить
Развернуть ветку
Макс Тряпичников

Значит, так тому и быть. Я, как рядовой человек, мало что могу с этим сделать, так что вот

Ответить
Развернуть ветку
PobedaV

верный способ, это просто постоять в сторонке и покурить.

Ответить
Развернуть ветку
YOFIN
Автор

Пациент скорее жив)

Ответить
Развернуть ветку
PobedaV

цены на недвижку растут быстрее, чем зарплаты. Как и дураки, которые решили что будут вечно жить и перестанут болеть, а так же будут очень востребованы на работе. При желании, выдать кредит работающему человеку - не составляет больших трудов. Трудности возникают, после того, как случится что то неожиданное.
У меня одноклассник работает в строительстве, и даже стал небольшим начальником. Лично на его объекте зарплату не платят стабильно почти полгода. Из-за этого пошла текучка в бригаде и штрафы за задержку выполненных работ. Последних 2 месяца сумма штрафов перекрыла уже заработную плату и её вообще уже не выплачивают. Как итог, он увольняется. А теперь вопрос: что будет с теми, кто надеется купить жильё в этой новостройке?

Ответить
Развернуть ветку
YOFIN
Автор

видимо, значит действия ЦБ верные, ведь они вводят заграждения, чтобы повысить качество заемщиков

Ответить
Развернуть ветку
PobedaV

я думаю, что тут проблема значительно глубже. Нужно повышать качество жизни и стабильность цен. И ввести в страховку пункт: если уровень жизни заёмщика ухудшится на 25%, то это страховой случай и он может год не платить.

Ответить
Развернуть ветку
Родион Сабина

Так много ипотечных предложений и так много нюансов. Как разобраться?!

Ответить
Развернуть ветку
7 комментариев
Раскрывать всегда