Анализ рынка недвижимости Москвы в 2023. Прогноз на 2024

В 2023 году на российском рынке недвижимости произошли серьезные изменения. Растущая ключевая ставка Банка России влекла за собой рост рыночных ипотечных ставок, а власти всерьез взялись за сворачивание программы льготной ипотеки на новостройки: к концу года минимальный первоначальный взнос по ней достиг 30%, а максимальный размер кредита стал единым для всех регионов — 6 млн рублей. В такой ситуации покупательский спрос на новостройки Москвы побил предыдущие рекорды — столичный Росреестр зарегистрировал уже более 147 тыс. сделок. В этом обзоре подводим итоги рынка недвижимости Москвы за 2023 года и изучаем прогнозы экспертов на 2024 год.

Уходящий 2023 год отметился высокой сдачей в эксплуатацию новостроек Москвы и Подмосковья. Однако, не смотря на ввод нового жилья, в целом рост предложения замедлился. По подсчетам экспертов компании «Метриум», в ноябре в продаже было 67,7 тыс. квартир и апартаментов, что на 4,9% меньше, чем в декабре 2022 года (71,2 тыс.).

Количество проектов в экспозиции с начала года почти не изменилось — с 429 до 428. Заметно меньше стало стартов продаж: 69 в январе-ноябре против 86 за тот же период 2022 года. Предложение массовых новостроек с начала года уменьшилось на 25%, премиальных — на 4%. Бизнес-класс и элитные проекты показали рост на 6% и 1% соответственно.

Из-за сокращения вывода новых проектов ощутимо снизилось предложение проектов «на котловане». Доля доступных лотов в них с начала года уменьшилась с 27% до 19%, это коснулось всех сегментов, исключение составили высокобюджетные проекты — процент таких объектов на начальной стадии строительства вырос с 4% до 16%.

Предложение квартир в корпусах с разрешением на ввод в эксплуатацию за 11 месяцев повысилось с 9% до 11%, это преимущественно комфорт-класс (с 6% до 11%) и бизнес-класс (с 11% до 16%). Меньше готового жилья в продаже стало в элитном (с 29% до 24%) и премиальном (с 8% до 7%) сегментах.

Средняя цена «квадрата» выросла на 12% к декабрю 2022 года, с 404 до 454 тыс. рублей. Это почти втрое больше, чем за аналогичный период 2022 года, когда рост составил 3,6%.

Средняя стоимость лота прибавила 11,7%, с 22 до 24,5 млн рублей. Сильнее всего подорожали квартиры в массовых проектах (+23%), в других сегментах цены вели себя сдержаннее: +2,6% в бизнес-классе, +8,2% в премиуме, +9% в высокобюджетном сегменте.

При этом замедлилась тенденция последних лет на уменьшение средней площади квартир и апартаментов. Если за 2022 год средний метраж помещений в новостройках «потерял» 4 кв. м (с 58,3 до 54,3 кв. м), то в 2023 году этот показатель изменился несущественно — с 54,3 кв. м в декабре 2022 года до 54,1 кв. м в ноябре 2023 года.

Доля новостроек Новой Москвы приблизилась к трети от общего объема строящегося жилья в столице — с 24% в начале года до 31%. Основная часть предложения приходится на Новомосковский административный округ (29,7%), с начала года этот показатель вырос на 5,5%.

Число квартир в продаже в этом округе с начала года увеличилось с 17,2 до 20,1 тыс., а в Троицком округе уменьшилось с 888 до 664.

Вместе с растущим предложением повышается и интерес покупателей жилья к Новой Москве — по данным Росреестра, в январе-ноябре в новостройках ТиНАО было оформлено 35,2 тыс. ДДУ (24% от общего объема сделок), новые округа лидируют по продажам среди всех округов столицы.

Статистика Росреестра говорит, что за 11 месяцев 2023 года на первичном рынке Москвы заключено более 147 тыс. ДДУ, что на 34,3% выше результатов января-ноября 2022 года и на 15,1% больше, чем за тот же период 2021 года. В отношении жилья было зарегистрировано 102,5 тыс. ДДУ, в отношении нежилой недвижимости — 45 тыс.

Число сделок с ипотекой также показало максимум за 15 лет: более 126,5 договоров ипотечного жилищного кредитования на первичном и вторичном рынках недвижимости Москвы. Доля ипотечных сделок достигла 76% (в 2022 году — 68%, в 2021 году — 58%).

Здесь важную роль сыграла программа льготной ипотеки для новостроек: за 11 месяцев в столице было выдано таких кредитов на сумму 784,6 млрд рублей, что составляет 19,8% от общего объема льготной ипотеки, выданной по России.

Драйвером развития рынка стала также семейная ипотека, которую в начале 2023 года расширили: теперь ипотеку под 6% годовых могут получить родители с двумя несовершеннолетними детьми или с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года.

Кроме того, выгодные ставки и условия на первичном рынке предлагались в рамках совместных программ девелоперов и банков, что тоже привлекало покупателей.

Спрос на ипотеку в 2023 году подстегнули растущие ипотечные ставки и ужесточение параметров кредитования, в том числе льготного, покупатели спешили приобрести жилье на прежних условиях.

При этом доля нераспроданного жилья на первичном рынке Москвы остается высокой (55-60%), но угрозы затоваривания эксперты не видят. Директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев, объясняет сложившуюся ситуацию тем, что зачастую застройщики выводят в продажу только часть квартир, оставляя резерв, поэтому процент непроданных лотов по проекту — это некий товарный запас, который выводится на рынок постепенно.

Цены на апартаменты по-прежнему ниже, чем на квартиры с аналогичными характеристиками, в среднем на 15-20%. В 2023 году спрос на эту недвижимость вырос даже несмотря на то, что на апартаменты не распространяется льготная ипотека, а рыночная ипотека подорожала.

Если в 2022 и 2021 годах в Москве ежемесячно продавалось в среднем по 413 и 507 апартаментов соответственно, то в 2023 году — по 512, годовой прирост составил 24%. Особенно вырос спрос на апартаменты бизнес-класса (+42% за год) и комфорт-класса (+27%).

Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков пояснил, что отсутствие госпрограмм для апартаментов нивелируется совместными программами банков и застройщиков, ставки по которым ниже базовых. Кроме того, многие апарт-комплексы отличаются удачным расположением: рядом с удобными транспортными развязками и центром.

Ажиотажный спрос на вторичное жилье в 2023 году начался летом, после первого в этом году повышения ключевой ставки Центробанка. Покупатели торопились приобрести квартиры до того, как рыночные ставки по ипотеке достигнут заградительного уровня. По данным Росреестра, в августе на вторичном рынке Москвы было зафиксировано 17,53 тыс. сделок — это самый высокий показатель для этого месяца с 2009 года.

Вторая волна отмечалась в октябре, когда было зарегистрировано 17,12 тыс. сделок на вторичном рынке. Предыдущий рекорд для этого месяца был установлен в 2020 году, когда после отмены коронавирусных ограничений было оформлено 18,43 тыс. сделок.

На пиках 2023 года покупатели спешили оформить ипотеку по ранее одобренным условиям с более низкими ставками. Директор компании «Этажи Прайм» в Москве Регина Гордеева отмечает, что большую часть октябрьских сделок можно отнести к инерции рынка: закрывались уже одобренные заявки на ипотеку, а в ноябре началось охлаждение рынка.

Всего в январе-ноябре 2023 года Росреестром Москвы было зарегистрировано 160,09 тыс. вторичных сделок — на 6,32% выше предыдущего рекорда, установленного в 2021 году, когда за 11 месяцев было заключено 150,56 договоров на вторичном рынке. По сравнению с прошлым годом (118,6 тыс.) число таких сделок выросло на 35%. Эксперты считают, что годовой показатель по купле-продаже вторичного жилья также станет максимальным и может достичь 175 тыс. сделок.

Бум спроса на московские новостройки в 2024 году может упасть на 35-40% — из-за ужесточения условий ипотечного кредитования. Объем строительства при этом не изменится, поскольку стройки сейчас идут с помощью проектного финансирования и от продаж не зависят.

Однако, считают в компании «Инком-Недвижимость», по итогам реализации новостроек в 2024 году планы строительства могут быть скорректированы, объемы стройки и продаж снизятся до уровня 2015-2017 годов.

Недоступность вторичного жилья, связанная с дорогой ипотекой, переключит интерес покупателей на первичное жилье. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», после того как максимальный размер кредита по льготной ипотеке для столичных регионов был уменьшен вдвое (с 12 до 6 млн рублей), в новостройках «старой» Москвы доля квартир, которые отвечают новым условиям этой программы, «сжалась» до 5,4%, в основном это студии. Для Новой Москвы этот показатель составляет 27,5%, здесь под льготный процент можно купить не только студию, но 1-комнатную квартиру или «евродвушку».

Эксперты компании «Метриум» прогнозируют, что в 2024 году усилится тенденция 2023 года — спрос и предложение доступных новостроек сосредотачиваются в ТиНАО, привлекательность этой локации растет.