Расторжение договора аренды

В одном из дайджестов была освещена новость, что расторжение договоров аренды является самой массовой сделкой с офисами в Москве за 3 квартал 2022 (https://vk. com/pyachinside? w=wall-216648346_19; https://realty. rbc. ru/news/63933d039a79471cdc301b52).

Бизнесы столкнулись с необходимостью уменьшения трат на арендуемые помещения. Пандемия COVID-19 заставила предпринимателей иначе посмотреть на систему удаленного труда, показав, что качество труда работников будет не хуже, а даже лучше. Некоторые работодатели не вернули работников с удаленки, оптимизировав свои расходы в новых реалиях. Уже в 2022 году иностранные компания начали массово закрывать свои подразделения в РФ, расторгая договоры аренды.

Данная статья поможет разобраться в тонкостях и особенностях расторжения договора аренды недвижимости.

Действующим законодательством предусмотрен общий (предусмотренный для всех договоров) и специальный (нормы, регулирующие договор аренды) порядок расторжения договоров аренды.

Выделяют следующие порядки расторжения договора аренды:

по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ, ст. 450.1 ГК РФ, ст. 610 ГК РФ);
в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ, ст. 619, 620 ГК РФ).

Договор аренды не прекращается смертью арендатора, если такое основание не предусмотрено условиями договора, а также когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. В данном случае права и обязанности арендатора переходят наследникам. (п. 1 ст. 418, п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Расторжение договора по соглашению сторон возможно в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание на следующие детали:

Соглашение о расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а в силу п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;
Соглашение о расторжении договора подлежит государственной регистрации, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, если договор заключен на срок не менее года. Порядок для госрегистрации схож с порядком регистрации договора.

Сообщество pictureside советует предусмотреть в соглашении о расторжении договора условие о моменте расторжения договора и о праве требования возврата исполненного.

В силу п. 2. ст. 610 ГК РФ, если срок аренды не определен договором, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимости. Данное правило дает право на отказ как Арендодателю, так и Арендатору.

Условия договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не могут предусматривать полного исключения права каждой из сторон на отказ от такого договора (части договора) (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.02.2020 № Ф01-7807/2019 по делу № А43-8485/2019).

Если же договором определен срок аренды, то отказ возможен от договора, если данное право предусмотрено договором. Однако надо учесть положения п. 2 ст. 310 ГК РФ, согласно которой если одна из сторон договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, то право на односторонний отказ может быть предоставлено только не осуществляющей предпринимательскую деятельность стороне.

Основания для отказа от договора могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением контрагентом условий договора (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.05.2022 № Ф07-3706/2022 по делу № А56-92932/2020).

В случаях, когда таких условия договор не содержит, то ни одна стороне не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, отказ от договора может быть осуществлен путем направления второй стороне соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором.

Из содержания уведомления должно явно следовать волеизъявление стороны отказаться от договора в одностороннем порядке (ст. ст. 450.1, 610 ГК РФ). В противном случае арендодатель, например, не сможет потребовать выселения арендатора.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должно содержать четко выраженное волеизъявление на прекращение арендных отношений (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.05.2019 № Ф08-1221/2019 по делу № А32-14899/2018).

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Иные случае расторжения договора содержаться в ст. 619 и 620 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ.

Действующие гражданское законодательство дает право Арендодателю расторгнуть договор в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 3 ст. 615, пп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
существенно ухудшает имущество (пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пп. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ)
Однако это необходимо сделать в разумный срок, если задолженность была погашена (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73);
не производит капитальный ремонт имущества в установленный срок (установленный договором или разумный срок) когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (пп. 4 п. 1 ст. 619 ГК РФ);
допустил существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
в случае, когда есть иные основания, предусмотренные договором или законом (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 619 ГК РФ).

Основания, установленные договором, могут быть не связаны с нарушениями со стороны арендатора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66; Определение ВАС РФ от 26.10.2012 № ВАС-13866/12 по делу № А65-29285/2011).

Наличие на земельном участке недвижимости арендатора не препятствует расторжению договора аренды данного участка по требованию арендодателя, если представлены доказательства того, что арендатор допустил существенные нарушения договора (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2014 № Ф07-1090/2014 по делу № А21-9410/2012; Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2015 № Ф08-7856/2015 по делу № А32-1193/2015).

Необходимо отметить, что в силу п. 3 ст. 619 ГК РФ Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В свою очередь Арендатор вправе расторгнуть договор в случаях:

Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, если Арендатор не использует право на истребование данного имущества (пп. 1 п. 1 ст. 620, п. 3 ст. 611 ГК РФ);
имущество имеет недостатки, заранее не оговоренные, не были заранее известны и не должны были быть обнаружены во время осмотра при заключении договора, однако такие недостатки препятствуют пользованию, при условии, что Арендатор не воспользовался иными правами ст. 612 ГК РФ, например уменьшение цены или требования устранения недостатков (пп. 1 п. 2 ст. 620, п.1. ст. 612 ГК РФ);
Арендатор не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (пп. 3 п. 1 ст. 620, 616 ГК РФ);
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пп. 4 п. 1 ст. 620 ГК РФ);
Арендодатель не предупредил о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (п. 2 ст. 613 ГК РФ);
допустил существенное нарушение договора (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ);
в случае, когда есть иные основания, предусмотренные договором или законом (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 620 ГК РФ).

Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае. Например, существенным нарушением может быть признано частичное невнесение арендной платы (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Отдельно необходимо выделить расторжение договора аренды в связи с существенным изменение обстоятельств.

Согласно п. 1ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Однако необходимо отметить, что Стороны должны сначала в досудебном порядке урегулировать спор (п.2. ст. 452 ГК РФ), если же они не достигли соглашения, то суд может расторгнуть договор при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно судебной практике, для расторжения договора аренды по ст. 451 ГК РФ необходимо установить: чрезвычайность и неотвратимость изменившихся обстоятельств, существенное нарушение баланса имущественных интересов сторон при сохранении договора, данная позиция нашла свое отражение в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 23.12.2021 по делу № А40-100692/2020.

Однако резкое ухудшение финансового состояния арендодателя, сокращение его штата не признаются существенным изменением обстоятельств (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 № 9600/10 по делу № А17-1960/2009).
Закрытие офиса также не является существенным изменением обстоятельств (Определение Верховного Суда РФ от 06.11.2014 по делу N 309-ЭС14-3223, А71-11083/2013).

Необходимо отметить, форс-мажорные обстоятельства как основания для расторжения договора.

Наступление обстоятельств непреодолимой силы не прекращает обязательство должника, если исполнение возможно после того, как они отпадут (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

Договором могут быть установлены специальные правила прекращения обязательств на случай форс-мажора. Например, стороны могут предусмотреть автоматическое прекращение договора при наступлении форс-мажора или по истечении определенного времени с момента его наступления (ст. 421 ГК РФ, п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6).

Сторона вправе отказаться от договора, если вследствие просрочки, вызванной наступлением таких обстоятельств, она утратила интерес в исполнении (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

В данной статье были разобраны все классические основания расторжения договора аренды: по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ); в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ, ст.450.1 ГК РФ, ст. 610 ГК РФ); в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ, ст.619, 620 ГК РФ).

Однако расторжение договора не является простым действием, необходимо соблюсти все тонкости и иметь основания для такого расторжения. Расторгнуть договор аренды основываясь лишь на своем желании невозможно, так как действующее законодательство обеспечивает баланс интересов сторон и стабильность гражданского оборота.

#аренда #расторжениеаренды #недвижимость #pyachinside

Если Вы хотите грамотно расторгнуть договор аренды, но Вы сомневаетесь, то всегда можете обратиться за помощью к Pyachinside. Наш принцип: просто о сложном.

Контакты:
✉ E-mail: Pyachinside@yandex.ru
📱Тел. +7 (977) 802-00-41