Кто такой добросовестный приобретатель
В статье «Проверка юридической чистоты недвижимости» мы упоминали статус добросовестного приобретателя.
Проверка юридической чистоты необходима для признания покупателя добросовестным приобретателем в случае истребования недвижимости в судебном порядке.
Данная же статья посвящена раскрытию понятия добросовестного приобретателя, его признакам и другим важным вопросам.
Добросовестный приобретатель (в значении ст. 302 ГК РФ) – лицо, которое возмездно пробрело недвижимое имущество у незаконного (неуполномоченного) продавца, о чем приобретатель не знал и не мог знать на момент отчуждения недвижимости.
Признаки добросовестного приобретателя (Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010):
1. Сделка по приобретению недвижимости отвечает всем признакам законной сделки (признакам действительности), за исключением того, что продавцом является неправомоченым отчуждателем;
2. Покупатель не знал о притязании третьих лиц;
3. Покупатель квартиры знает о наличии записи в ЕГРН о праве собственности продавца квартиры; отсутствуют отметки о судебных спорах;
4. Покупатель проявил должную осмотрительность при заключении сделки: проверил юридическую. чистоту недвижимости.
Следует отметить, что добросовестность будет предполагаться в силу п. 5 ст. 10 ГК РФ. Таким образом, именно истец должен будет доказать, что вы должны были усомниться в праве контрагента отчуждать имущество (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
«При квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы. Суд обязан дать оценку всем фактическим обстоятельствам, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества».
Статус добросовестного приобретателя необходим чтобы ограничить виндикацию (Иск при котором собственник изымает недвижимое имущество у незаконного владельца).
Так для ограничения виндикации необходимо (ст.302 ГК РФ):
- возмездность сделки;
- имущество выбыло из владения собственника по его воле;
- приобретатель является добросовестным приобретателем.
В иных случаях, даже если покупатель будет признан добросовестным, суд вправе оставить квартиру покупателю или вернуть первоначальному собственнику, который лишился ее помимо своей воли.
При возврате квартиры первоначальному собственнику добросовестный приобретатель вправе:
- потребовать возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества (абз. 2 ст. 303 ГК РФ);
- оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (абз. 3 ст. 303 ГК РФ);
- невозможность предъявления собственником требований о возмещении доходов, которые добросовестный приобретатель извлек или должен был извлечь за все время владения до того момента, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества (ч. 1 ст. 303 ГК РФ);
- прекращение залога в случаях, предусмотренных пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ;
- в случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, в соответствии со ст. 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Согласно п. 41 Постановления Пленума № 10/22 иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным.
Вывод
Статус добросовестного приобретателя поможет лицам, которые приобретают недвижимость, уже в защите своих прав. Например, обратиться с исковым заявление о возмещении убытков к лжепродавцу, ограничить последствия виндикации и т.п.
Поэтому приобретателю важно осуществить проверку юридической чистоты недвижимости.
Однако если Вам нужна помощь для в проверке юридической чистоты недвижимости, то Вы всегда можете обратиться за помощью к Pyachinside. Наш принцип: Качество - превыше всего.
Контакты:
✉ E-mail: Pyachinside@yandex.ru
📱Тел. +7 (977) 802-00-41