Сделки с недвижимостью и банкротство
На сегодняшний день остаются актуальными взаимосвязанные проблемы сделок с недвижимостью и инициирование процедуры банкротства одной из сторон сделки (цепочки сделок). Мы продолжаем наблюдать, как положения Закона о банкротстве фактически оказывают влияние на оборотоспособность тех или иных объектов недвижимости, увеличивая или уменьшая вероятность совершения успешных сделок с ними. В настоящей статье предлагается затронуть некоторые аспекты данного вопроса.
Существуют риски, связанные с нахождением сторон сделки в процедурах банкротства, которые ограничивают распоряжение их недвижимым имуществом. В случае, если должник является физическим лицом, то законом предусмотрена обязанность по получению предварительного согласия от финансового управляющего на совершение сделки, превышающей 50 тыс. руб (при банкротстве юридических лиц – сделки с балансовой стоимостью более 5%).
Следовательно, если сделка совершена без такого согласия, то она будет признана недействительной и возвращена в конкурсную массу должника. При этом наличие сообщения о введении в отношении стороны сделки процедуры банкротства прямо свидетельствует о том, что другая сторона знала (должна была знать) о данном факте. В противном случае при разрешении споров судьи строго отмечают, что сторона сделки не проявила должную осмотрительность и не предусмотрела наличие ограничений при заключении спорного договора.
Такие сделки будут признаны недействительными в соответствии с п.1 ст. 173.1 ГК РФ: сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия.
Стоит отметить, что принцип разумности и осведомленности достаточно часто используется судами, что должно особенно настораживать при проверке юридической чистоты сделки по приобретению недвижимости. На наш взгляд, пределы такой осведомленности не очерчены и могут расширяться по усмотрению судей.
Так, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 2022 года указано, что «с учетом установленных судами прочих обстоятельств совершения сделки, не ставящих под сомнение добросовестность покупателя, применение к нему столь низкого критерия осведомленности о цели сделки противоречит как судебной практике, так и целям правового регулирования торгового оборота».
Также в решениях можно встретить, что наличие судебных споров относительно недвижимого имущества может являться основанием для признания покупателя недобросовестным и последующего изъятия у него имущества.В позициях высших судов также отражается такой подход. Так, Верховный суд указывает, что наличие записи в ЕГРН о судебном споре в отношении имущества исключает признание покупателя добросовестным. В то же время в другом Определении относительно движимого имущества Судебная коллегия Верховного суда указывает, что наличие судебного спора само по себе не говорит о том, что покупатель должен был знать о притязаниях на объект покупки. Иное, как отмечает суд, означало бы возложение на покупателя - физического лица чрезмерного объема доказывания своей осмотрительности при совершении сделки купли-продажи имущества.
Таким образом, «осведомленность» покупателя является почвой для широкого толкования и, как следствие, создания рисков признания сделок с недвижимостью недействительными. В точности определить, какой полный перечень действий должен совершить покупатель для проверки недвижимого имущества, чтобы в последующем суд не указал на его недостаточную осмотрительность и осведомленность, достаточно сложно.
Существует много споров, связанных с реализацией недвижимого имущества в рамках процедуры банкротства. Одной из сложностей является тот факт, что с момента проведения оценки и начала торгов до конечной реализации недвижимости может пройти достаточно большой промежуток времени, в течение которого кадастровая или рыночная стоимости недвижимого имущества могут значительно измениться в сторону как уменьшения, так и увеличения.
В обеих ситуациях это вызовет сложности, поскольку при уменьшении стоимости недвижимость будет реализована по завышенной цене, при увеличении – кредиторы получат меньшее удовлетворение своих требований, чем могли бы. В этих случаях представляется разумным обращение в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда. Для исключения затягивания процесса к заявлению сразу следует приложить повторное экспертное заключение об актуальной стоимости недвижимого имущества, поскольку иначе суды могут отказать в заявлении ввиду отсутствия доказательств.
При этом информация из открытых источников, таких как онлайн-сервис Публичной кадастровой карты Росреестра, выписок из ЕГРН и др. с большой вероятностью не будут приняты во внимание. Возможно, ситуация может измениться с законодательным закреплением полномочий суда получать и фиксировать сведения из открытых источников в Интернете в режиме онлайн, о чем было заявлено В. Лебедевым на Х Всероссийском съезде судей Центрального федерального округа.
Использование в качестве источников установления стоимости имущества, опубликованных в сети «Интернет» снизит расходы на установление стоимости имущества в процедуре банкротства и позитивно скажется на течении процессуальных сроков в отношении процедуры банкротства.
Оставляя в стороне вопрос о минусах такой перспективы, отметим, что в таком случае информация из открытых источников, в особенности из государственных реестров и др., будет иметь строго фиксированное значение. Вместо длительного ожидания поступления регистрационных дел из Росреестра, требования заверенных выписок из ЕГРН и пр. суды смогут принимать в качестве доказательств такие сведения и находить их сами.
Таким образом, представляется очевидным необходимость увеличения цифровизации института банкротства, что значительно упростит установление судом стоимости реализуемого с торгов имущества, а также снизит расходы конкурсной массы, что благотворно скажется на ее пополнении. Также в процедуре банкротства необходимо учитывать повышенный стандарт доказывания и повышенные требования к осведомленности сторон о недостатках и обременениях недвижимого имущества, выставляемого на банкротные торги.
BankrotPlace помогает физическим лицам решить юридические вопросы:
+7(988) 981-79-74