Как мы создали инвестиционный фонд с нуля в России с портфелем 560 млн рублей через 5 лет работы

Да, речь пойдет о всеми любимой теме — инвестиции. Зная, как все любят сразу идти в комментарии и писать, что это развод, скажем сразу — статья эта не для того, чтобы привлечь кучу денег в наш Фонд. Хотя, если после прочтения вы захотите это сделать, мы не откажемся.

Итак, задача — рассказать, с чего начинался наш не совсем обычный бизнес, а еще показать, что с ним на текущий момент, август 2023 года.

• С чего все началось — как привлекали клиентов?
• Путь за 5 лет с нуля до команды в 19 сотрудников
• Бизнес-процессы изнутри. Что мы делаем каждый день?
• Всеми известные кризисы 2020 и 2022 годов. Как пережили?
• Обещанные цифры и ситуация в компании на сейчас
• Что с компанией будет дальше?

Портфель сделок 561 млн рублей

Средняя доходность инвесторов 18%

Потеряно капитала 0 руб.

Чистая доходность 190 инвесторов более 150 млн рублей

400 видео и более 9000 подписчиков на YouTube-канале

Но это не квартальный отчет, поэтому на цифрах долго останавливаться не будем. Кому интересно, приведем их в конце статьи.

Август 2018 года. Встреча двух партнеров и в ближайшем будущем сооснователей Фонда Бридж — Максима Федотова и Алексея Комарова. Исходя из аналитики рынка и перспектив на несколько лет вперед принимается решение создавать бизнес с простой и древней бизнес-моделью — обеспеченные инвестиции. Их еще иногда (крайне редко) называют — ростовщичество.

Суть простая — привлекать деньги инвесторов под среднюю ставку 18% и направлять в инструменты недвижимости, в частности — займы под залог со ставкой 36%. В юридические формальности сейчас углубляться не будем, тут все на пальцах. Соответственно, разница — прибыль компании за управление, риски и так далее.

Получилось так, что в одном бизнесе по сути два бизнеса. С одной стороны задача привлечь инвесторов — одну целевую аудиторию. С другой стороны — заемщиков, диаметрально противоположную аудиторию.

Соответственно, встало два вопроса — где брать тех и других?

Главное, с чего стоило начать, какой будет продукт для инвесторов? Ответ оказался таким: пассивные инвестиции с обеспечением — гарантией возврата капитала в виде недвижимости. То есть наша целевая аудитория — люди, с накопленной суммой денег, и желающие эту сумму сохранить.

А еще для сферы инвестиций критически важно доверие к компании или к человеку. В результате было принято решение идти в соцсети: YouTube, ВК, Telegram и прочие. Через эти инструменты проще всего транслировать наши ценности — порядочность, открытость, честность, последовательность. Чем мы успешно и занимаемся на протяжении 5 лет.

Сейчас на YouTube-канале уже 9 тыс. подписчиков, а суммарная аудитория наших соцсетей около 12 тыс. человек.

Но мы же начинали с нуля. И первый капитал в размере 2,5 млн руб. был выделен из кармана основателей Фонда, чтобы протестировать модель и не подвести инвесторов. К слову, на данный момент капитал 2-х сооснователей все так же самый большой.

Вторая насущная проблема — а сделки-то брать где? Изучив, что происходит на рынке, пришли к следующим выводам:

• Классическая контекстная реклама в Яндексе и Гугле дорогая.
• Таргетированная реклама не подходит по своей механике, тут горячий спрос в моменте
• Другие рекламные каналы — тем более.

Результат: нужно идти заводить партнерства с кредитными брокерами. Спойлер — этот канал до сих пор работает лучше всех, поэтому мы им занимаемся и по сей день.

Первый закономерный вопрос — откуда у вас экспертность, чтобы зайти в эту нишу с разбега? И почему что-то сразу начало получаться?

Во-первых, начало получаться не сразу, а спустя несколько месяцев изучения ГК РФ, статей закона, рынка и т. д.

И экспертность появилась точно так же не сразу, а только по прошествии нескольких десятков сделок после набитых шишек и допущенных ошибок.

Но эти ошибки мы набивали на своем капитале, а потом привлекали деньги инвесторов и заходили в проверенные сделки.

Итак, зарождение Фонда Бридж как бизнеса

Рассылка по базе брокеров. Первые согласия. Обсуждения условий. Первая заявка и через пару дней первая сделка. Именно с этого все началось.

Первые полгода работы были без сотрудников, всем занимался Максим: общение с партнерами, развитие личных на тот момент соцсетей, подготовка и проведение сделок, финансовый учет.

Первый сотрудник — СММ-менеджер. Он взял на себя ведение соцсетей.

Еще через несколько месяцев появился менеджер по работе с партнерами и менеджер по работе с инвесторами.

Через полгода снова найм сотрудников, выстраивание оргструктуры, кадровые перетасовки.

Сейчас команда выглядит так:

3 руководителя отделов — ведения сделок, партнеров и инвесторов, маркетинга.

По 3 менеджера в каждом отделе, бухгалтер, СММ-менеджер, финансовый менеджер и подрядчики.

На самом деле бизнес-процессы ничем не отличаются от тех, что были в самом начале. Только теперь это делает команда, которая может проводить несколько сделок параллельно.

• Привлечение сделок и партнеров
• Общение с партнерами
• Анализ и и подготовка сделок
• Привлечение инвесторов
• Общение с инвесторами и продажа инвестирования
• Аккаунтинг сделок (сбор процентов, взыскания, судебные разбирательства. Без этого никуда, если заемщик не идет на контакт. Но мы всегда пытаемся договориться)

Помимо займов под залог недвижимости мы добавили еще несколько продуктов, также связанных с деньгами и недвижимостью. Это срочный выкуп, буферный капитал в сделках (погашение обременений, долгов и ФССП)

Кризис 20-ого год отличался тем, что все встало. Производство, услуги, и все остальные ниши просели из-за самоизоляции. Но бизнес-модель Фонда оказалась устойчива. Да, заемщики нам платили немного меньше, чем в нормальное время, но с кем-то мы договаривались и давали отсрочку, а с кем-то выходили на отступное. Это когда вместо денег человек готов отдать свою квартиру, а мы ему — разницу между долгом и стоимостью недвижимости.

И кассового разрыва удалось избежать.

Не менее интересным был и 22-й год. Когда в феврале произошли всем известные события, мы ожидали большой отток денег. Всем казалось, что экономика может не выдержать — и свои кровные лучше держать при себе. Но это были лишь первые эмоции. В итоге средства забрали только 4 из 175 наших инвесторов, а остальные остались на новых повышенных ставках по 20-24%. Да, мы как и банки, подняли ставки. А куда деваться?

Сейчас активно развиваем 2 направления — российское (инвестиции в недвижимость СПб) и международное (инвестиции в недвижимость на Бали)

Портфель сделок 561 млн руб. (средства, которые прямо сейчас находятся в сделках)

Валютный портфель $1,6m

Инвесторы заработали с нами чистого дохода

• Более 150 млн руб.
• Более $60k

Кол-во инвесторов

• Более 190
• 38

Кол-во сделок

• 880
• 3

Доходность

• 13-20% в руб.
• 8-30% в $

Потерянного капитала — 0% по обоим направлениям.

А главной фишкой и отличительной чертой Фонда стала медийность. На данный момент никто из конкурентов не ведет такую политику открытости и не выпускает еженедельные видео о жизни компании. К слову, наш канал преодолел отметку в 400 видео и 9000 подписчиков. И мы не собираемся останавливаться.

Основных вектора сейчас 4:

• Масштабирование маркетинга для выполнения цели в 1 млрд в портфеле
• Систематизация компании и процессов, чтобы без раздутого штата сотрудников “переваривать” большие объемы сделок
• Запуск новых направлений для диверсификации денежных потоков
• Развитие международного валютного продукта

И напоследок

Мы уверены, что вам есть, что сказать. Не стесняйтесь — задавайте вопросы в комментариях, будем обсуждать. Конструктивная критика тоже приветствуется.

Если не хватило пруфов, можете найти все документы, отчетность поквартально и отзывы в наших соцсетях или на сайте bridge. ru, от вас не скрываем ничего. Ну или почти ничего.

И спасибо за то, что прочитали эту статью до конца.

#инвестициивнедвижимость #инвестиции #инвестиционныйфонд #бизнес_в_россии