Как мы создали инвестиционный фонд с нуля в России с портфелем 560 млн рублей через 5 лет работы

Да, речь пойдет о всеми любимой теме — инвестиции. Зная, как все любят сразу идти в комментарии и писать, что это развод, скажем сразу — статья эта не для того, чтобы привлечь кучу денег в наш Фонд. Хотя, если после прочтения вы захотите это сделать, мы не откажемся.

Итак, задача — рассказать, с чего начинался наш не совсем обычный бизнес, а еще показать, что с ним на текущий момент, август 2023 года.

Портфель сделок 561 млн рублей

Средняя доходность инвесторов 18%

Потеряно капитала 0 руб.

Чистая доходность 190 инвесторов более 150 млн рублей

400 видео и более 9000 подписчиков на YouTube-канале

Но это не квартальный отчет, поэтому на цифрах долго останавливаться не будем. Кому интересно, приведем их в конце статьи.

Август 2018 года. Встреча двух партнеров и в ближайшем будущем сооснователей Фонда Бридж — Максима Федотова и Алексея Комарова. Исходя из аналитики рынка и перспектив на несколько лет вперед принимается решение создавать бизнес с простой и древней бизнес-моделью — обеспеченные инвестиции. Их еще иногда (крайне редко) называют — ростовщичество.

Суть простая — привлекать деньги инвесторов под среднюю ставку 18% и направлять в инструменты недвижимости, в частности — займы под залог со ставкой 36%. В юридические формальности сейчас углубляться не будем, тут все на пальцах. Соответственно, разница — прибыль компании за управление, риски и так далее.

Получилось так, что в одном бизнесе по сути два бизнеса. С одной стороны задача привлечь инвесторов — одну целевую аудиторию. С другой стороны — заемщиков, диаметрально противоположную аудиторию.

Соответственно, встало два вопроса — где брать тех и других?

Главное, с чего стоило начать, какой будет продукт для инвесторов? Ответ оказался таким: пассивные инвестиции с обеспечением — гарантией возврата капитала в виде недвижимости. То есть наша целевая аудитория — люди, с накопленной суммой денег, и желающие эту сумму сохранить.

А еще для сферы инвестиций критически важно доверие к компании или к человеку. В результате было принято решение идти в соцсети: YouTube, ВК, Telegram и прочие. Через эти инструменты проще всего транслировать наши ценности — порядочность, открытость, честность, последовательность. Чем мы успешно и занимаемся на протяжении 5 лет.

Сейчас на YouTube-канале уже 9 тыс. подписчиков, а суммарная аудитория наших соцсетей около 12 тыс. человек.

Но мы же начинали с нуля. И первый капитал в размере 2,5 млн руб. был выделен из кармана основателей Фонда, чтобы протестировать модель и не подвести инвесторов. К слову, на данный момент капитал 2-х сооснователей все так же самый большой.

Вторая насущная проблема — а сделки-то брать где? Изучив, что происходит на рынке, пришли к следующим выводам:

Результат: нужно идти заводить партнерства с кредитными брокерами. Спойлер — этот канал до сих пор работает лучше всех, поэтому мы им занимаемся и по сей день.

Первый закономерный вопрос — откуда у вас экспертность, чтобы зайти в эту нишу с разбега? И почему что-то сразу начало получаться?

Во-первых, начало получаться не сразу, а спустя несколько месяцев изучения ГК РФ, статей закона, рынка и т. д.

И экспертность появилась точно так же не сразу, а только по прошествии нескольких десятков сделок после набитых шишек и допущенных ошибок.

Но эти ошибки мы набивали на своем капитале, а потом привлекали деньги инвесторов и заходили в проверенные сделки.

Итак, зарождение Фонда Бридж как бизнеса

Рассылка по базе брокеров. Первые согласия. Обсуждения условий. Первая заявка и через пару дней первая сделка. Именно с этого все началось.

Первые полгода работы были без сотрудников, всем занимался Максим: общение с партнерами, развитие личных на тот момент соцсетей, подготовка и проведение сделок, финансовый учет.

Первый сотрудник — СММ-менеджер. Он взял на себя ведение соцсетей.

Еще через несколько месяцев появился менеджер по работе с партнерами и менеджер по работе с инвесторами.

Через полгода снова найм сотрудников, выстраивание оргструктуры, кадровые перетасовки.

Сейчас команда выглядит так:

3 руководителя отделов — ведения сделок, партнеров и инвесторов, маркетинга.

По 3 менеджера в каждом отделе, бухгалтер, СММ-менеджер, финансовый менеджер и подрядчики.

На самом деле бизнес-процессы ничем не отличаются от тех, что были в самом начале. Только теперь это делает команда, которая может проводить несколько сделок параллельно.

Помимо займов под залог недвижимости мы добавили еще несколько продуктов, также связанных с деньгами и недвижимостью. Это срочный выкуп, буферный капитал в сделках (погашение обременений, долгов и ФССП)

Кризис 20-ого год отличался тем, что все встало. Производство, услуги, и все остальные ниши просели из-за самоизоляции. Но бизнес-модель Фонда оказалась устойчива. Да, заемщики нам платили немного меньше, чем в нормальное время, но с кем-то мы договаривались и давали отсрочку, а с кем-то выходили на отступное. Это когда вместо денег человек готов отдать свою квартиру, а мы ему — разницу между долгом и стоимостью недвижимости.

И кассового разрыва удалось избежать.

Не менее интересным был и 22-й год. Когда в феврале произошли всем известные события, мы ожидали большой отток денег. Всем казалось, что экономика может не выдержать — и свои кровные лучше держать при себе. Но это были лишь первые эмоции. В итоге средства забрали только 4 из 175 наших инвесторов, а остальные остались на новых повышенных ставках по 20-24%. Да, мы как и банки, подняли ставки. А куда деваться?

Сейчас активно развиваем 2 направления — российское (инвестиции в недвижимость СПб) и международное (инвестиции в недвижимость на Бали)

Портфель сделок 561 млн руб. (средства, которые прямо сейчас находятся в сделках)

Валютный портфель $1,6m

Инвесторы заработали с нами чистого дохода

Кол-во инвесторов

Кол-во сделок

Доходность

Потерянного капитала — 0% по обоим направлениям.

А главной фишкой и отличительной чертой Фонда стала медийность. На данный момент никто из конкурентов не ведет такую политику открытости и не выпускает еженедельные видео о жизни компании. К слову, наш канал преодолел отметку в 400 видео и 9000 подписчиков. И мы не собираемся останавливаться.

Основных вектора сейчас 4:

И напоследок

Мы уверены, что вам есть, что сказать. Не стесняйтесь — задавайте вопросы в комментариях, будем обсуждать. Конструктивная критика тоже приветствуется.

Если не хватило пруфов, можете найти все документы, отчетность поквартально и отзывы в наших соцсетях или на сайте bridge. ru, от вас не скрываем ничего. Ну или почти ничего.

И спасибо за то, что прочитали эту статью до конца.

#инвестициивнедвижимость #инвестиции #инвестиционныйфонд #бизнес_в_россии