Как инвестировать в недвижимость от 200 тысяч рублей с доходностью до 36% годовых?

Насчет инвестиций в народе бытуют разные мнения. Кто-то убежден, что это для богатых олигархов, торгующих нефтью и обедающих черной икрой. А кто-то уверен, что начать инвестировать можно с 1000 рублей, купив несколько акций.

Кто прав? А фишка в том, что правы все. Будь у вас 1000 рублей, 100 или 500 тысяч, 1 или 5 миллионов, хоть 100 тысяч миллионов — вы можете инвестировать. И нужно ответить всего на 3 вопроса:

1. Какую цель вы преследуете?

2. Какая у вас будет стратегия?

3. Какие инструменты вам подходят?

Каждый из этих вопросов кажется несложным, но ошибиться проще, чем кажется. В этой статье мы не будем рассказывать о всех инструментах инвестирования — пойдем от названия и остановимся только на одном. Расскажем о безопасном, консервативном инструменте инвестирования в недвижимость от 200 тыс. рублей, да и еще с доходностью 13-36% годовых.

Как вообще начать инвестировать в недвижимость?

Сразу на ум приходит простой алгоритм действий — купил квартиру, сдаешь в аренду, а потом продаешь, когда жилье дорожает. Помимо общения с жильцами и риска, что эти самые жильцы что-то сделают с ремонтом, есть одна немаловажная деталь: доходность этого инструмента примерно 5-8% годовых. То есть то же самое, что и при открытии банковского депозита.

Но есть инструмент, о котором мало кто знает — это инвестиции в займы под залог недвижимости.

Давайте расскажем вам, как это работает, почему это не очень-то и популярно и насколько это выгоднее других инструментов. Мы в Фонде Бридж занимаемся этим уже 5 лет, и нам есть, что рассказать.

Инвестиции в займы под залог — это почти как кредиты, только кредитором выступает инвестор. Он дает деньги в долг под условные 20-36% годовых и просто получает их обратно с процентами. При этом в обеспечение своего капитала берет недвижимость заемщика. А если что-то идет не так, продает залог — имущество заемщика: квартиру, дачу или загородный дом. И все равно получает обратно и сумму долга, и прибыль по нему.

36% годовых? Кто на такое согласится?

Да, процент выше, чем в банке, но на такие займы есть немалый спрос. Кому-то банки просто не одобряют кредиты, кто-то не может собрать целую стопку документов, кому-то деньги нужны срочно уже завтра, а банк потратит на одобрение и выдачу кредита от 2-3 дней. Есть много разных причин, по которым заемщики готовы занимать на таких условиях.

Фактически это работает именно так — даете деньги в долг, и потом их возвращают с процентами. Риски, конечно, есть:

Единственное, чего действительно стоит бояться — то, что в случае невозврата денег придется потратить время на продажу имущества. Оно уйдет на возню с документами, предпродажную подготовку и поиск покупателя.

Заемщикам невыгодно терять более ценное имущество ради долга, поэтому до такого доходит крайне редко. На нашей практике было всего 9 случаев, когда мы продавали залог, а проведено уже более 800 сделок — то есть исходя из нашей практики, риск около 1%. Разумеется, при должном подходе.

Схема заработка на займах под залог простая и древняя, но ей мало кто пользуется. Ее не рекламируют так активно, как тот же фондовый рынок или банковские депозиты. На это есть несколько причин:

Один инвестор навряд ли справится с этим. Можно дать деньги в долг своему знакомому. Но гарантии, что кому-то еще из близкого окружения потребуется займ под залог, нет. Поэтому нужно заводить партнерские отношения с кредитными брокерами, запускать платную рекламу, рассылать сообщения по форумам, писать посты в соцсети. При этом важно неплохо разбираться в недвижимости.

Чтобы минимизировать риски, нужны опыт и время. Выдавать деньги всем подряд нельзя, надо тщательно проверять как минимум, недвижимость заемщика и желательно, платежеспособность. Мы одобряем всего 6% от поступающих нам заявок, чтобы снизить вероятность дефолтных сделок. А человек без опыта навряд ли сможет проверить заемщика так, как надо — есть шанс ошибиться.

Чтобы проверить юридическую чистоту залога и оформить документы у нотариуса, тоже нужны время и знания. Если их нет, риски возрастают. Именно из-за того, что при отсутствии опыта риски достаточно высокие, инструментом редко пользуются — мало кто хочет тратить время на сделку, которая потом может закончиться судом длительностью в 4-12 месяцев.

Сама схема получения прибыли может вызывать негатив. Не знаем, почему, но по опыту так оно и есть. Многие сразу воспринимают инструмент в штыки и не хотят даже разобраться подробнее в том, как это все работает.

По сравнению с другими видами инвестиций у займов под залог меньше рисков. Недвижимость не волатильна, как акции, валюта и ETF-фонды на фондовом рынке: вы не потеряете часть капитала просто потому, что актив резко подешевел. Вложенный капитал и чистую прибыль получите в любом случае, потому что займ обеспечен залогом.

Итак, какая доходность и от какой суммы можно инвестировать?

Тут все просто. Минимальная сумма 200-300 тыс. руб. Именно от этих сумм уже есть заявки на рынке займов под залог. А залогом обычно выступают комнаты, доли в квартирах или участки.

На более высоких суммах нужно уметь работать с квартирами, домами и коммерческой недвижимостью. Уметь работать — это грамотно оценивать юридические риски и сводить их к минимуму. Все же помнят, что любые инвестиции несут риски?

Если говорить о доходности, то она может быть самой разной. От 13% до 36%. Как договоритесь с заемщиком. Среднерыночная ставка 24-36% годовых. У нас в Фонде 13-20% годовых, а остальное — прибыль компании за управление всех сделок. Например, наши инвесторы просто подписывают договор и получают ежемесячную доходность. А всем остальным занимаемся мы.

Но это не рекламный пост, поэтому если интересно, можете почитать о нашей компании на сайте или в соцсетях.

Что нужно, чтобы зарабатывать на займах под залог недвижимости?

P.S. Статья носит исключительно информационный характер без призыва к действию. Не индивидуальная инвестиционная рекомендация.