Притворные сделки с недвижимостью: как отменить дарение

Все мы миллионеры! Если учесть, что недвижимость – самый дорогой актив, который есть у большинства людей. Он нуждается в квалифицированной защите при заключении или оспаривании сделок, в спорах с государством, при защите нарушенных прав в судебном порядке, в правоохранительных и следственных органах.

Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно признать притворным договор дарения квартиры, дома или земельного участка. Представим это на примере реального дела, являющегося аллегорией для десятков тысяч других. Это контрольный выстрел по схемам обхода законных правил, которыми активно пользуются «чёрные риэлторы», ушлые мошенники и просто нечистые на руку покупатели.

Камю как-то рассказал историю о дочери горшечника Дибутада, которая увидела на стене тень своего возлюбленного и обвела его профиль кинжалом. Благодаря этому рисунку её отец изобрел знаменитый стиль росписи, украшающей греческие вазы.

Юристы изобретают стильные способы защиты после не менее лирических историй (правда здесь, по счастью, никто никого кинжалом не обвёл). И сейчас мы поведаем одну из таких. Пенсионерка распахнула двери своей квартиры, и своё доброе сердце. Откликнувшись на просьбу подруги она зарегистрировала её дочь в своём московском жилище, а спустя некоторое время ей же и продала 1/4 долю в праве долевой собственности. По рыночной цене, всё как полагается. Маленький нюанс: приятельница внушила, что лучше будет вместо договора купли-продажи оформить договор дарения (вдруг замужняя дочь разведётся и муж потребует половину стоимости этой доли как совместно нажитое в браке имущество). Поэтому и денежный перевод пенсионерке пришёл не от девушки, а от её мамы, чтобы никто ничего не заподозрил.

Прошло три года. И вдруг любимая подруга обратилась в суд с иском о взыскании с пенсионерки неосновательного обогащения (между ними явно пробежала чёрная кошка). И спокойно выиграла дело, поскольку денежные средства она перевела, а формально взамен ничего не получила.

Пожилая дама не дремлет и подаёт к дочери своей обидчицы, которой продала 1/4 долю квартиры, иск о признании недействительным «нарисованного» договора дарения. Заблудившись и в своих намерениях, и в нормах права, а, возможно, просто наслушавшись советов некомпетентных адвокатов по объявлению, она сообщает суду, что дарение прикрывало договор пожизненной ренты. Она одинока, нуждается в уходе и содержании, а те самые деньги, полученные от матери ответчицы, являлись рентными платежами.

Не нужно быть Вольфом Мессингом, Вангой или даже осьминогом Паулем, чтобы догадаться, что дело было проиграно. Плюс ко всему, на тот момент с даты подписания договора прошло уже пять лет.

У героини – ни доли в квартире, ни денег за неё. И она предъявляет новый иск, в котором впервые говорит правду и предъявляется корректные требования: о признании в соответствии со ст. 170, п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса РФ договора дарения недействительным в силу притворности; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде перевода на дочь подруги прав и обязанностей по договору купли-продажи с установлением цены договора в размере денежных средств, которые у неё были отсужены как неосновательное обогащение.

Сразу несколько «но»: к тому времени прошло уже восемь лет с момента заключения сделки, и истец расписалась в том, что ранее вела себя недобросовестно, сообщая суду ложную информацию.

Суды трёх инстанций разнесли этот иск в пух и прах, в том числе, и в связи с пропуском трёхлетнего срока исковой давности. Но все судебные акты сенсационно отменила высшая судебная инстанция.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в Определении от 11.08.2020 №5-КГ20-44 вернула дело на пересмотр. Судьи покровительственно «не заметили» длинной и витиеватой хронологии тяжбы, сосредоточившись на самой её сути. Да, это не было дарение, поскольку его признаком является безвозмездный характер передачи имущества. Да, исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо.

Отдельной прямой цитаты достоин следующий исторический фрагмент Определения:

«Любое встречное предоставление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. Чтобы предоставление считалось встречным, оно необязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар. Оно может быть предметом отдельной сделки, в том числе и с другим лицом. В данном случае должна существовать причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого, при наличии которого будет действовать правило о притворной сделке».

В результате иск бабушки в полном объёме удовлетворён Бабушкинским (что символично!) районным судом Москвы. Оно в очередной раз подтвердило, что у хитрецов лучше всего получается обхитрить самих себя.

О восстановлении срока исковой давности

Суд отметил, что в силу прямого указания закона притворная сделка относится к ничтожным, а значит срок исковой давности составляет три года.

Этот иск подан спустя восемь лет после заключения притворного договора, а значит спустя пять лет после истечения срока исковой давности. Но со своим предыдущим иском (о признании договора дарения недействительным, как совершенного под влиянием обмана в обмен на обещание уплаты ренты), женщина обратилась вовремя, когда трёхлетний срок ещё не истёк. Являясь юридически неграмотной она не могла предвидеть отказ в удовлетворении её требований по выбранным правовым основаниям.

Как раз к числу уважительных обстоятельств пропуска срока в ст. 205 Гражданского кодекса РФ отнесена юридическая неграмотность. Специфика гражданских правоотношений не во всяком случае предполагает безусловную определённость в понимании правовой квалификации данных отношений.

Следовательно: избрание неверного способа защиты нарушенного права в пределах установленного законом срока исковой давности не свидетельствует об отсутствии правовых оснований для восстановления данного срока.

В очередной раз последовало признание того, что выбор способа защиты осуществляется не истцом, а судом! Указывайте любые основания исковых требований. Суд ими не связан.

В одном и том же деле мы увидели две оглушительные победы истинного беспристрастия над формализмом закона. Хотя в юридическом сообществе оно породило шквал критики.

Как же так, нарушен принцип правовой определённости (когда рассмотрение спора окончательно завершается в том деле, в котором начато). К тому же, спустя десять лет с момента совершения сделки, суд восстановил срок, посчитав, что неверный способ защиты и юридическая неграмотность являются достаточными для этого основаниями. Выдвигаются воинственные предложения ограничить как можно строже институт восстановления срока исковой давности.

Наша юридическая фирма с удовольствием рискнёт оказаться в оппозиции к таким коллегам. По нашему мнению, это одно из самых смелых и достойных решений российского суда. В нём он выполнил за гражданина работу над процессуальными ошибками, защитил его права и, тем самым, вознёс закон, неидеальный регулятор человеческих правоотношений, до уровня справедливости.

© Павел Кортунов
Основатель, управляющий партнёр
Юридической фирмы «Павел Кортунов и партнёры»®