Надо ли писать «торг» в объявлении о продаже квартиры?
Последние 10 лет в профессиональном сообществе доминирует точка зрения, что нет, не надо писать «торг», а надо правильно выбирать цену продажи.
Ранее часто можно было прочитать о готовности продавца торговаться.
Что меняется сейчас?
Рынок низкий и падает. Покупатели выбирают из нескольких сопоставимых предложений и будут торговаться, даже если про торг не написано в объявлении.
Однако торг тоже бывает разный. Сейчас можно встретить понятие «открытый торг». Оно пришло из аукционного метода продаж.
Суть в том, что агент продавца — специалист рынка недвижимости не проводит классический аукцион, а информирует интересантов, что сделка будет с тем, кто предложит лучшую цену.
Предположим, продаваемую квартиру за месяц посмотрели 10 потенциальных покупателей. В объявлении был «торг». Поэтому интересанты обращают на это внимание.
Агент продавца поясняет, что фиксирует все предложения и отдаёт предпочтение тем, кто назвал цену выше.
Второй шанс — раунд переговоров будет, но с теми, кто предложил максимальную цену.
Условная квартира продаётся за 10 миллионов, в объявлении указан «торг». 10 человек предложили разную цену от 8 500 до 9 800 тысяч рублей.
Риелтор отбирает 3-х, кто предложил максимальную цену, и выбирает лучшие условия для своего клиента-продавца: созванивается, информирует, что есть предложения выше, и предлагает повысить.
Часто люди не верят словам, поэтому агент фиксирует письменные предложения по цене.
Расчёт на то, что заинтересованные в квартире люди предложат не бросовую, а сразу реальную максимальную цену, на которую они готовы, ведь купит тот, кто предложит больше, и нет смысла предлагать цену меньше, чем реально готовы заплатить.
При этом специалист обращает внимание, что дальнейший раунд торга будет только с теми, кто предложит больше.
По результатам первого раунда на руках у продавца несколько письменных предложений по цене.
На втором раунде всем желающим продавцы обоснованно предлагают повысить цену. Есть веский аргумент — письменные встречные предложения.
В итоге торг состоялся — квартиру покупает тот, кто предложил лучший баланс цены и условий оплаты.
Отличие от аукциона в том, что продавцы не обязаны продать объект тому, кто предложит больше. Это их право, но не обязанность.
Вывод — можно писать в объявлениях «торг», если его грамотно проводить.
Такой метод торга используют не только риелторы-аукционисты, но и застройщики на стартах продаж, которые также превратились в аукцион.
Застройщики делают жёстче. Интересантам может поступить несколько звонков в день старта продаж. Каждый звонок — это вопрос, будет ли человек бронировать по большей цене.
Лучшие планировки на старте достаются тем, кто предложил больше. Максимальная цена, с которой согласились потенциальные покупатели, и будет стартовой.
Любопытный факт. На московском рынке элитной недвижимости торг — это популярная риелторская услуга.
Суть которой в том, что риелтор-переговорщик подключается только тогда, когда клиенты уже выбрали квартиру и согласны с ценой.
Переговорщик ещё снижает цену от той, по которой люди уже готовы брать. Комиссия агента — половина от суммы, которую удалось дополнительно сторговать в пользу покупателей.
Такие переговорщики — редкость и нарасхват, поэтому услуга популярна только в дорогом сегменте рынка недвижимости.
Помните классический фильм Тарантино «Криминальное чтиво», где переговорщик мистер Вульф решает все проблемы криминальных клиентов за счёт правильных размеренных действий без паники?
На рынке обычной, не элитной вторичной недвижимости услуга торга в интересах клиента входит в комплекс услуг, предусмотренных Договором поиска.
Это когда специалист ищет квартиру по вашему заданию, проверяет, торгуется, организует и сопровождает сделку так, что на финише вы без лишних хлопот подписываете акт приëмки-передачи новой квартиры, а весь процесс выбора и покупки стал увлекательным приключением.
Стоимость Услуги поиска от 150 тысяч до 2% от стоимости приобретаемого объекта. Предоплата разбивается на части.
Комиссия за продажу вторички или переуступки 3-5% в зависимости от объекта, цены и условий сделки. Предполагается авансовый платёж 20-30 тысяч на рекламу.
Надеюсь, дополнил ваше представление, как всё устроено на бывшем рынке недвижимости. Почему рынок бывший или «пострынок», а также интересное, полезное и важное о недвижимости и городской среде Петербурга в авторском Телеграм канале. Приглашаю подписаться:
С уважением, Леонид Белик. Независимый эксперт по недвижимости г. Санкт-Петербург. Все контакты и соцсети автора
___