Как Манипулируют Застройщики, чтобы Цены на Недвижимость всегда Росли, а Спрос на Новостройки не падал?

На фоне умеренного спроса и больших проектных остатков банкиры-кураторы, которые выдают ипотеку и финансируют стройки, научили застройщиков извлекать прибыль даже из неочевидных источников.

Динамическое ценообразование — это когда цены на квартиры зависят не только от классических критериев: расположения, площади, видовых характеристик, удобства планировки и т. д.

При динамическом ценообразовании цены на недвижимость регулируются в зависимости от спроса на конкретный тип планировки в конкретный момент времени.

То есть запросто можно купить квартиру в популярном ЖК СПб, которая через месяц подешевеет, потом опять подорожает.И две одинаковые квартиры в разных секциях могут стоить по-разному.

2–3 года назад старт продаж означал возможность получить минимальную цену. Поэтому инвесторы следили, интересовались, ждали.

Конечно, застройщики ловко на этом спекулируют и сейчас создают искусственный ажиотаж или даже «хайп» вокруг будущего жилого комплекса.

Однако раньше можно было гарантировать минимальную стартовую цену, а теперь не факт.

До момента начала «торгов» принимаются заявки на участие. Стартовая цена пока не известна.

В день начала «аукциона» интересантам озвучивают желаемую цену и прощупывают готовность аудитории к таким цифрам. Если большинство подтверждает готовность, делается ещё несколько раундов обзвонов — предлагают цену выше первоначальной.

К моменту старта продаж цена взвинчивается настолько, что отказываются 8 из 10 интересантов. Но и это ещё не всё! Реальный прецедент, когда людям возвращают денежные залоги, потому что уже после бронирования застройщик решил поднять цену ещё выше.

Дело в том, что по нынешним правилам с проекным финансированием и эскроу-счетами есть финансовая модель жилого комплекса, под которую банк-куратор даёт деньги.

Цикл строительства дома 3 года. Раньше «хозяева» стимулировали застройщиков обеспечить высокий темп реализации в начале. Взамен банкиры снижали процент за проектное финансирование.

А потом появилось динамическое ценообразование, и на старте продаж вы запросто можете купить новостройку по максимальной цене. Более того, квартира может и подешеветь уже после старта продаж.

Может получится ситуация, что через год после начала продаж квартиру можно купить выгоднее, чем на старте.

Мы по-прежнему принимаем заявки на участие в интересных стартах, но я их никогда не рекламирую на канале, так же как электронные казино, ставки на спорт и другие аттракционы для азартных людей. Потому что можно как выиграть, так и проиграть в такую лотерею. А ставки высокие в случае с недвижимостью.

Базовая рекомендация — выбирать вдумчиво в сравнении и анализировать ситуацию на рынке и перспективы конкретной локации и проекта.

Приглашаю Получить персональную подборку квартир в Новостройках Петербурга и подписаться на авторский Телеграм-канал, где больше интересного о Городской среде и Недвижимости СПб: