Как я купил квартиру в Москве за 1,3 млн для инвестиций год назад и что в итоге сейчас

Давно обещал, рассказываю. Мой кейс на рынке первичного жилья.

>Если честно просили не выкладывать в общий доступ, потому что потому. Кто-то платит за это деньги, я в том числе. Но я знаю проверенную уже схему, надо делится и вселенная (мета) отблагодарит. Погнали !

>Сразу отвечу почему Москва. Да потому что в Севастополе нет выбора для инвестиций. Едем дальше.

>Значит в чем суть. Стратегия войти в рассрочку и сделать переуступку пая после подорожания стоимости объекта. Покупаем на самой раней стадии по схеме 20/80.

Рядом МКАД. Прописка Москва. Рядом Аэропорт Домодедово и Внуково. Удобная транспортная развязка. Юго-Запад Москвы. Почему Юго-Запад.На севере Москвы логические узлы, тяжелые развязки, весь трафик собирается там, это как раз там где аэропорт Шереметьево. Пробки-пробки-пробки. На Востоке все перерабатывающие предприятия, заводы, мусор и тд. Это связанно с розой ветров. Она как раз дует с запада на восток в основном, таким образом чтобы загрязнения не шли и так в загаженный воздух Москвы а наоборот из него выдувались так скажем. Поэтому запад и юго-запад самые оптимальные варианты, плюс добраться от центра Москвы на запад МКАДА гораздо проще чем на тот же восток или тем более Север. Москвичи не дадут соврать.

Едем дальше.

>ВЫБОР застройщика и ГЕНПЛАН района. Застройщик а101. Один из самых крупных в МОСКОУ в целом. На фото генплан. То что слева уже готово и построено, то что справа строится и принесет нам прибыль. (в крайнем случае нет) на карте отмечена в красном треугольнике Наша цель.

Едем дальше.

>Приблизим Скандинавия ЮГ и посмотрим на 15 корпус, он нам интересен больше всего. Во-первых он позже всех сдается. Во-вторых он ближе всего к трассе

Потом я поехал на разведку, посмотрел своими глазами что уже построено и был мягко говоря приятно удивлен.

Едем дальше. Теперь что касается самого дома. Так как его только строят, получается так

Если обратили внимание, напротив дома строится станция метро Новомосковская, и сдается как раз в 2023 году, как и Наш дом. Тут плохо видно но я отмечу. Справа стоит гипермаркет ГЛОБУС. Дом на границе с лесом.

Перелезем через забор, и увидим вот это.

Второй этаж выбрал чтобы можно было разделить на две студии. Внизу коммерческие помещения. Поэтому можно. Можно кинуть дополнительную мокрую точку для санузла. Это на всякий пожарный.

Я захожу через рассрочку 20/80 (да такое бывает, но не в Крыму). И самое интересное что она у меня без % и без удорожания стоимости.

Итого первый взнос получается 1 318 293 рублей. Зафиксировали.

Второй взнос. 2й взнос по договору вносим не позднее чем за 3 месяца до сдачи дома в эксплуатация. Ориентир по плану 3 квартал 2023 года, зафиксировали.

Итак. Подписываем договор электронной подписью. Регистрируем юридическую составляющую. Мчим в Краснодар в Россельхоз банк открывать аккредитив и эскроуууу

примчали в Краснодар, МакДак святое ) тогда еще не было ни вкусно, ни точка)

Идем в банк, подписываем бумаги отдаем кэш

Пересчитываем и прощаемся на 18 месяцев с кэшем

Я сделал вот такую табличку в Эксель, заодно подтвердил звание кмс по формулам.

>Когда квартира подорожает на 20% минимально я заработаю на вложенные 966 000 чистыми. (до налога)

Если подорожает на 35% (это основой вариант) то - 1925000р это 144%. И это с учетом комисси 3% которую я отдам агенству чтобы точно продать.

Если темпы роста будут как в 2021 году, то прибыль будет 2564000р или 192%.

Почему квартира так вырастит?

Вот такая математика.

>Разумеется они есть. Самый большой риск тут, это снижение стоимости в целом по рынку недвижимости. Сомневаюсь конечно, но готов. В таком случае буду переводить квартиру на себя в ипотеку и сдавать посуточно, придется сделать ремонт + разделить на две мини студии. Получу бесценный опыт.

Риск недостроя отсутствует. Деньги на эскроу. 214 фз. Просто верну деньги назад. Потеряю только инфляцию и деньги на Макдак в поездке.

Еще кстати хороший плюс, гипермаркет Глобус в пешей доступности. Я там был, там прям хороший ФудКорд, можно пообедать прилично, за супер вменяемые деньги.

Квартира на 5 этаже, в моем подъезде стоит теперь 8 млн. При том, что она на 1,7 м2 меньше. И ее нельзя поделить, если что как мою на две мини студии.

При стоимости м2 в 338к получаем стоимость 8,528,000р.

Покупали при оценке 6,591,000. То есть грубо говоря, прирост на 2 млн. При вложениях собственных 1,3 млн. Да конечно мы не продадим за такую цену, будет дисконт, расходы на переуступку и комиссия агентству. Но у нас задача минимум 1,3 млн вытащить чистой прибыли с вложенных. Или 100%. Сейчас воздуха есть порядка 700к сверху. Понимаете о чем я ?

Я думаю выводы делать рано, я Вам обязательно расскажу как вышло на самом деле. Мне самому очень интересно, потому как это первый опыт в этой нише. ЯМы еще немного подождем и будем продаваться.

Главным драйвером для роста я считаю будет впервую очередь это

А во вторую очередь будет сдача первой очереди строительных работ.

В целом считаю что все идет по плану. Цены на недвижку конечно в Москве снижаются в связи с этой ситуацией всей, но это все таки массовый сегмент. И задача выйти по переуступке пая, когда до вручения ключей будет немного, покупатель сможет купить ее в ипотеку по льготной ставке и тд.

Основное что бы отметил, что даже если снижение в целом идет, идет вместе с тем и стройка, стройка идет быстрее (условно), поэтому рост в худшем случае замедлится. Плюс инфляция и удорожание строительства в целом. Новые квадратные метры должны стоить еще дороже. Средняя цена сейчас домов, которые сдаются в 2024 году на маленькие студии 350к за м2.

Думаю при самых худших вариантах, свое вернуть вложенное точно получится.

Поэтому думаю что стратегия будет реализована на 100%. В крайнем случае нет.

В общем вроде все. Успехов всем. Всех обнял.

Подписываетесь на мой телеграм канал, если будут вопросы с удовольствием отвечу.