Due diligence при покупке квартиры или что проверить перед покупкой?

Итак, детальнее рассмотрим, на что нужно обратить внимание и что проверить при покупке квартиры.

На практике при покупке квартиры следует проверить 4 основных блока :

Далее детальнее рассмотрим каждый блок.

Проверка продавца - физлица включает проверку его паспорта и документов, которыми подтверждается дееспособность лица на совершение сделки. Данная проверка минимизирует риск оспаривания договора купли-продажи по основаниям, которые указаны в законодательстве (ст. 176 и 177 ГК). Ситуацию оспаривания договора купли-продажи в этой статье рассмотрена не будет.

Проверка права собственности - включает в себя проверку как записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) так правоустанавливающих документов, на основании которых и была произведена распорядительная сделка и внесена соответствующая запись в ЕГРН.

Для проверки реестровой записи потребуется выписка из ЕГРН, в ней соответственно должно быть указано:

описание объекта недвижимости;

кадастровая стоимость;

о правах владельца на объект недвижимости;

информация о правоустанавливающем документе (о котором было сказано ранее, например договор купли-продажи);

персональные данные владельца недвижимости — ФИО и дата рождения;

о признании правообладателя недееспособным;

сведения о заявленных в судебном порядке требованиях;

о лицах, которые запрашивали информацию об объекте недвижимости;

И ряд других положений. При этом важно отметить, что нужно чтобы выписку заказывал сам продавец поскольку существует два варианта выписки из ЕГРН:

- открытая т.е. которую может получить любое лицо, но при этом её содержание существенно ограничено;

- закрытая, т.е. которую может заказать и получить только собственник, его представитель, суд, правоохранительные органы, приставы, нотариус и ряд иных лиц, указанных в законе (п. 6 ст. 36.3 и п. 13 ст. 62 ФЗ О государственной регистрации недвижимости). Данная вариант выписки содержит полную информацию.

Таким образом, для полноты проверки нужно, чтобы выписку заказал и получил собственник или его представитель с надлежаще оформленной доверенностью.

Несмотря на то, что запись в ЕГРН обеспечивает публичную достоверность сведений, которые данная запись содержит, но тем не менее это является лишь опровержимой презумпцией (т.е. предположением). В связи с чем рекомендуется наряду с проверкой реестровой записи проверять и правоустанавливающие документы на квартиру.

К правоустанавливающим документам относятся, например договор купли-продажи, договор дарения, мены, договор участия в долевом строительстве, свидетельство о праве на наследство, судебный акт и другие. Собственно это те документы, на основании которых право и было получено продавцом.
Договоры рекомендуется проверять на наличие подозрительных условий, которые могут являться основание для определенных притязаний со стороны 3-х лиц в отношении титула. Таких условий может быть разнообразное количество, например частые перепродажи, что может навести на подозрение о юридической чистоте первоначальной сделки.

Так же на практике может возникнуть ситуация, при которой продавец и вовсе не является собственником квартиры на момент заключения договора купли-продажи или иной сделки по отчуждению квартиры.

Эти ситуации чреваты риском, что собственник может оспорить сделку, по которой квартира перешла к продавцу, а далее попытаться вернуть свою квартиру у конечного приобретателя посредством иска об истребовании имущества (вендикационного иска). И тут важную роль будет играть добросовестность конечного приобретателя т.е. когда он не знал и не мог знать, что приобретает квартиру у лица, которое не имеет право её отчуждать, а также в любом случае если квартира выбыла из владения собственника помимо его воли.

Таким образом, собственник не сможет отобрать квартиру у приобретателя если последний является добросовестным за исключением выбытия квартиры помимо его воли или воли лица, которому квартира передана во владение собственником или безвозмездно приобретенной.

В судебной практике встречаются дела когда приобретатель признается добросовестным поскольку не знал и не мог знать, что договор, на основании которого продавец приобрел право собственности признан недействительным, однако это специфика конкретных дел, и далеко не всегда суд может признать приобретателя добросовестным. Поскольку проблематика того каковы же должны быть "стандарты" добросовестности является нерешенной и достаточно серьёзной.

Под "стандартом" добросовестности при этом в упрощенном виде понимается то, что должен был сделать (проверить) приобретатель когда покупал квартиру или иное имущество и если по мнению суда он что-то не сделал (не проверил), хотя мог бы, то он может быть признан недобросовестным.

В проверку обременений включаются проверка на наличие залога квартиры (ипотеки) перед банком или иным кредитором, наличие действующего договора найма жилого помещения, постоянной регистрации каких-либо лиц. Условно автор относит в эту категорию проверку согласия супруга.

Важно помнить, что залог недвижимого имущества (ипотека) сохраняется при переходе права собственности если приобретатель знал или должен был знать о залоге (ст. 353 ГК и ст. 38 ФЗ от "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), договор найма жилого помещения сохраняется при покупке квартиры, а приобретатель становится стороной договора (ст. 675 ГК).

Залог недвижимости (ипотека) возникает с момента внесения записи в ЕГРН (ст. 8.1 ГК, абз. первый п. 1 ст. 339.1 ГК, п. 2 ст. 11 ФЗ Об ипотеке) или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в ЕГРН записи об ипотеке (п. 3 ст. 11 ФЗ Об ипотеке). Так что запись о залоге можно проверить в реестре. Важно отметит, что согласно судебной практики если запись о залоге (ипотеке) имеется в ЕГРН, то презюмируется, что приобретатель знал о наличии залога.

При этом согласно закона отчуждение заложенного недвижимого имущества по общему правилу возможно только с согласия залогодержателя (ст. 37 ФЗ Об ипотеке), а при отсутствии такового залогодатель вправе по своему усмотрению требовать:

- признания такой сделки недействительной и применения последствий такой недействительности (ст. 37, 39 ФЗ Об ипотеке, абз. первый п. 1 ст. 173.1 ГК);

- досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит (но только в случае если приобретатель знал об отсутствии согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества).

В части зарегистрированных в квартире лиц следует сказать, что по общему правилу смена собственника является основанием для прекращения права пользования жилым помещением если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК). И тут есть определенные основания, при которых зарегистрированное лицо может сохранить за собой право пользования, к ним относятся:

- соглашением между собственником и бывшим членом его семьи закреплено, что право пользования не прекращается (п. 4 ст. 31 ЖК).;

- если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда (п. 4 ст. 31 ЖК).

Иными словами если у таких лиц нет другого жилого помещения или права пользования по договору найма, нет договора на приобретение жилья (договора долевого участия в строительстве, купли-продажи и т.д.) и отсутствует возможность его приобрести по причине имущественного положения или иных причин суд может сохранить на ними право пользования квартирой на определенный срок.

Сюда входит проверка собственно самой квартиры, её свойств. Тут спектр проверки может быть достаточно большой, в зависимости от предпочтений покупателя и договоренности сторон. Часто сюда входит исправность инженерных систем, отсутствие незаконных перепланировок и т.д. вплоть до перечня имущества, которое может продаваться вместе с квартирой и его качества (как отдельных вещей, приобретаемых вместе с квартирой).

Вопросы закрепления каких-либо свойств квартиры или имущества, приобретаемого с ним можно закреплять как заверения продавца, за недостоверность которых он может нести ответственность, а также условиями о качестве но для грамотного оформления таких условий следует обратиться к юристу.

В эту же категорию можно условно отнести долги за коммунальные услуги и капитальный ремонт.

Тут важно отметить, что по общему правилу приобретатель квартиры не отвечает по долгам прошлого собственника, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на соответствующем собственнике (ст. 210 ГК). Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при смене собственника квартиры в многоквартирном доме к нему переходит обязательство прежнего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе долги прошлого собственника по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование).