Краудфандинг в недвижимости

Термин «краудфандинг» происходит от объединения двух английских слов: «толпа» и «финансирование», и часто называется попросту «коллективные инвестиции».

Краудфандинг недвижимости существует в той или иной форме уже много лет. В последнее время его популярность начала расти, в первую очередь, из-за распространения онлайн-возможностей. По данным Preqin, за последние три года объём привлечённых средств в глобальные закрытые фонды недвижимости увеличивался в среднем на 11% в год. В зарубежных странах достаточно много примеров успешных платформ краудфандинга, которые собирают деньги от коллективных инвестиций и направляют их в том числе на развитие различных сегментов недвижимости, стартапов и так далее. Согласно прогнозу Всемирного банка, к 2025 году объём краудфандинговой индустрии может вырасти до 96 млрд долларов.

Краудфандинг осуществляется через онлайн платформы совместного финансирования, при которых собирается множество инвесторов для реализации проектов аренды, реновации или строительства объектов, а те приобретают доли компаний или предоставляют займы, взамен получая процент от прибыли.

Это система, которая позволяет как небольшим, так и профессиональным инвесторам инвестировать в проекты недвижимости с высоким потенциалом через технологическую онлайн платформу. В этом заключается его преимущество, поскольку оно делает инвестиции доступными для мелких инвесторов, предлагает большую диверсификацию для профессиональных инвесторов и обеспечивает легкий доступ к проектам в сфере недвижимости, которых до сих пор не было.

С точки зрения разработчика, это схема дает разработчикам доступ к широкой аудитории через различные краудфандинговые онлайн платформы. Эти усилия позволяют застройщикам расширить свою базу потенциальных инвесторов и капитализировать проекты, требующие финансирования.

С точки зрения инвесторов, краудфандинг предоставляет инвесторам доступ к значительно большему количеству инвестиционных возможностей и позволяет им распределять свои средства меньшими суммами на большее количество инвестиций и, тем самым, добиваться большей диверсификации.

В отличие от других схем инвестиций, краудфандинговые платформы открыты для инвесторов с небольшим бюджетом. Они не требуют участия вкладчика в управлении активом. В среднем, они приносят доход выше, чем ряд других инструментов (например, ценные бумаги, депозиты или сырьевые товары). В мире чаще всего используется долговой краудфандинг, который приносит фиксированную доходность на капитал (например, от аренды помещений) в размере 8—12%. При финансировании строительства или реновации объектов недвижимости с последующей продажей можно получить и до 20% годовых, но такие проекты имеют больше рисков.

Инвестиции обычно осуществляются с помощью различных форм. Наиболее частым является приобретение акций, для которых создается отдельно выделенная проектная компания.

Вначале инвесторы определяются с проектом недвижимости (из предложенных на сайте платформы краудфандинга) и объемом инвестиций, который они хотят сделать. Далее объявляется сбор инвестиций в проект в течение определенного времени. После достижения 100% финансирования, необходимого для покупки, на проектную компанию приобретается недвижимость. В свою очередь, все инвесторы оформляют долю собственности в компании в соответствии с внесенным объемом инвестиций. Если процент, необходимый для покрытия финансовых потребностей проекта, не достигнут, сумма, внесенная инвестору, возвращается.

Еще одна из используемых форм инвестиций — это так называемый краудфандинг ссуд или краудлендинг, который заключается в финансировании проекта недвижимости компании, которая является его инициатором, посредством ссуды, которую инвесторы предоставляют, чтобы она могла разработать проект. Взамен инвестор получает в течение предварительно установленного периода сумму ссудных денег плюс определенные ранее согласованные проценты.

Как и любые инвестиции, инвестиции, сделанные в этой бизнес-модели, несут свой риск, который может возникнуть из-за колебаний рынка, влияющих на арендную плату или цены продажи недвижимых активов.

Для снижения риска вложений наиболее целесообразным является диверсификация инвестиций в различные проекты. Как и в любом другом виде инвестиций, чем выше диверсификация, тем ниже риск.

В сфере недвижимости это могут быть различные типы проектов: дома и жилые комплексы, офисы, туристические апартаменты, коммерческие помещения, офисы, производственные здания, гостиницы и другие, такие как новое строительство, существующие активы для реконструкции с последующей эксплуатацией или перепродажей.

Платформы краудфандинга недвижимости обычно имеют высококвалифицированный персонал с большим опытом в сфере недвижимости, в юридическом и финансовом секторах. Они предварительно анализируют жизнеспособность каждого из проектов с технических, финансовых и коммерческих аспектов, а также занимаются мониторингом развития проекта и контроля финансовой отдачи.

1. ДИВЕРСИФИКАЦИЯ ПОРТФЕЛЯ

Диверсифицируя свой портфель, вы, минимизируете риск, связанный с осуществлением единичных инвестиций, распределяя его между многочисленными инвестициями. Если одна из ваших инвестиций потерпит неудачу, ваш инвестиционный портфель будет распределен по другим инвестициям.

2. ДОСТУПНОСТЬ

Частные инвестиции в недвижимость когда-то были доступны только состоятельным инвесторам, которые обладали капиталом и связями, необходимыми для доступа к инвестициям. С распространением онлайн-платформ краудфандинга точка входа на рынок инвестиций сейчас стала намного ниже.

3. ГЕОГРАФИЧЕСКАЯ ДИВЕРСИФИКАЦИЯ

Географическая диверсификация позволяет инвестировать одновременно в абсолютно разные области рынка в любой точке мира. В то время как рынок недвижимости в одном городе может быть здоровым, а в другом месте может испытать значительный спад.

4. ПАССИВНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ИНСТРУМЕНТ

Для традиционных инвестиций требуется потратить значительное время на управление недвижимостью, а также нести связанные с этим риски. С помощью краудфандинговых инвестиций в недвижимость вы инвестируете в стороннего застройщика или оператора недвижимости, который выполняет всю эту работу в срок и в рамках бюджета. Таким образом, вы освобождаетесь от необходимости управлять текущими инвестициями и можете сосредоточиться на других проектах.

5. НЕБОЛЬШОЙ РАЗМЕР ИНВЕСТИЦИЙ

Одним из основных требований при выборе из множества краудфандинговых платформ, является минимальная сумма инвестиций. Не нужно иметь десятки или сотни тысяч долларов, которые обычно требуются для покупки недвижимости. В то время как некоторые платформы поставляются с минимальной суммой инвестиций от $100, другие требуют минимальных инвестиций в размере $100.000.

1. БОЛЕЕ НИЗКАЯ ДОХОДНОСТЬ

Одним из потенциальных недостатков является то, что доходность будет ниже, чем та, которую можно получить, если бы напрямую инвестировать в недвижимость через право собственности. Это связано с заложенным туда доходом оператора или застройщика недвижимости. Однако доход, который вы получите, будет зависеть от множества факторов, включая, помимо прочего, долговые инвестиции, инвестиции в акционерный капитал и конечный успех инвестиций. Если ваши инвестиции в недвижимость окажутся успешными, вы, можете ожидать возврата в размере 8-10% для инвестиций в долговые обязательства и 18-23% для инвестиций в акционерный капитал.

2. НЕВЫСОКАЯ ЛИКВИДНОСТЬ

Этот тип инвестиций является средне ликвидным вложением, так как считается достаточно сложным продать свою долю активов, вложенную в недвижимость. С другой стороны, такой актив можно считать одновременно более ликвидным, чем отдельно взятый самостоятельный объект недвижимости, продажа которого требует немало усилий и времени, связанных с оформлением и регистрации в гос.органах.

3. ОТСУТСТВИЕ КОНТРОЛЯ

Если вы хотите иметь контроль над своими инвестициями, краудфандинг недвижимости может быть не для вас. Как только вы сделаете инвестиции с помощью краудфандинга, развитием объекта будет полностью управлять кто-то другой.

Количество краудфандинговых платформ для инвестиций в мире исчисляется сотнями. На американском рынке популярны Fundrise, Realty Mogul, RealtyShares, RealCrowd. Через такие площадки проинвестированы сотни миллионов долларов. В Европе — Exporo, Property Partner, The House Сrowd с инвестициями до 200 млн евро через каждую площадку.

Хотя краудфандинг и инвестирование в недвижимость могут быть не для всех, но это может быть отличным способом начать инвестировать в недвижимость без необходимости тратить значительную сумму денег.