10 типичных ошибок, которые совершают 99% покупателей недвижки в Дубае

Разбирая каждый отдельный случай из практики, где горе-инвесторы Эмиратов несут убытки, я всегда встречаю одну из этих ошибок. Планируете покупать инвестиционную недвижимость? Читайте этот материал, он поможет вам не остаться в дураках и заработать на своих вложениях.

Пару слов о себе. Меня зовут Иван, я брокер по недвижимости в Дубае. За полтора года я помог более 50ти инвесторам со всего мира правильно вложить деньги в недвижимость ОАЭ. Кейсы, отзывы, аналитику по рынку читайте в моем telegram-канале “Неправильный риэлтор”.

Переходим к ошибкам:

Нет четкой стратегии инвестирования

Часто от клиентов я слышу одну и ту же фразу

Это кардинально неправильный подход, так как в этом запросе 3 абсолютно разные задачи:

-Инвестировать свободный капитал с дивидендной доходностью (Покупка квартиры под сдачу)

-Спекулятивные инвестиции с быстрым циклом сделки (Покупка с целью перепродажи)

-Покупка жилья для себя

И очень часто все эти факторы не совпадают в одном объекте.

Например, вы хотите жить у моря, но объект, в котором есть потенциальная прибыль от перепродажи, находится в семейном спальном районе в 10 км от моря.

Или вы хотите сдавать квартиру, получать ROI больше 5%, но не хотите покупать по хорошей цене старенькую квартиру, с которой можно выжать 10% годовой доходности.

Пытаясь совместить всё в одном, инвесторы покупают объект, где и жить не особо нравится, и доходность низкая, а перепродать можно только себе в убыток.

Инвесторы не изучают предложения по вторичке, покупая новостройки

Я всегда говорю своим инвесторам:

Прежде чем зайти в какой-то проект, не поленитесь и проверьте цены на подобные проекты в той же локации. Очень часто цена на новостройки будет выше чем вторичка. Сейчас такая ситуация в JVC, где хорошая готовая однушка на вторичке стоит 200 000$, а у застройщиков цены выше на 50 000 - 100 000$.

Иногда в том, что цена застройщика выше рынка, нет ничего плохого. Например, если застройщик дает хорошую рассрочку и качество будущего проекта на голову выше конкурентов, но чаще - это просто желание девелоперов заработать побольше на высоком спросе.

В таком случае вам поможет только опытный брокер, который хорошо знает рынок, работает не только с первичной, но и с вторичной недвижимостью, понимает уровень качества разных застройщиков и спрос на вторичном рынке.

Заходят на короткий срок в рассрочку, надеясь только на перепродажу

Да, в 2020 - 2022 г. рынок был такой, что можно было, оплатив 30-50% квартиры, перепродать ее через год-два с хорошей прибылью, заработав 50-100% на вложенный капитал. Сейчас я все чаще сталкиваюсь с историями, когда люди просто рады забрать свои деньги назад. Застройщики забирают квартиры у должников, накладывают большие штрафы, и инвесторы не могут продать квартиру даже с большим дисконтом.

Квартира на вторичном рынке может спокойно продаваться и год и два. Инвестору нужно понимать, как он будет обеспечивать в это время платежи по рассрочке. Если этого понимания и стабильных источников дохода нет, не надо лезть в долги.

Я всегда советую своим клиентам заходить в недвижку на долгий срок и продавать не тогда, когда нужно платить очередной платеж, а когда для этого есть подходящая ситуация на рынке.

Ведут переговоры только с одним агентом

Довольно странно, что я это пишу, будучи агентом, но всегда лучше иметь несколько мнений. Понятно, что каждый риэлтор будет хвалить свое предложение, но лучше иметь несколько мнений и аргументов, чем слепо идти за каким-нибудь популярным блогером, который вчера приехал на рынок Дубая подзаработать на доверчивых подписчиках. Поговорите с 3-4 разными брокерами, рассмотрите предложение и выберите того, кто, на ваш взгляд, показывает адекватную картину рынка и может подтвердить свою экспертность.

Это утверждение справедливо только на начальном этапе принятия решения. После начала работы, агентов стоит менять только в крайнем случае. Агент - это ваш будущий партнер, и он будет решать много задач, связанных с вашей недвижимостью: оформление документов, сдача в аренду, переговоры с управляющей компанией, листинг, перепродажа и т.д. Если вы испортите отношения с вашим агентом, имейте в виду, найти нового, который возьмет на себя постпродажные вопросы, будет очень сложно. Я, как правило, не беру в работу клиентов, с которыми я не покупал недвижимость.

Слепо доверяют агенту на словах

Не просто так люди не любят риэлторов. К сожалению, большинство коллег думают только о себе. Особенно это ощущается на рынке Дубая, где кровожадные акулы ждут наивного дурачка на отдыхе, который, опьяненный Дубайским солнышком или чем-нибудь покрепче, решается прикупить себе недвижки. Комиссии за продажу всякого переоцененного неликвида высокие, и как только вы заключите сделку, агент забудет о вас, заберет свои комиссионные у застройщика, а вы поженитесь на своей квартире.

Чтобы этого не случилось, нужно тщательно выбирать агента. Как выбрать агента - это тема отдельной статьи. Как минимум, не лишним будет спросить у брокера его лицензию, поинтересоваться кейсами инвесторов, послушать, какая у него стратегия выхода из объекта, есть ли у него опыт в продаже вторички или сдачи квартир в аренду.

Работают с несколькими агентами при покупке вторички

Это очень частая ошибка, когда, увидев какой-то объект, инвестор начинает обзванивать несколько агентов, чтобы получить лучшую цену. В реальности, владелец недвижимости получает сразу несколько предложений на свой объект от разных брокеров, думает, что его предложение пользуется спросом, поднимает стоимость, и клиент через разных агентов начинает торговаться сам с собой.

Чтобы этого избежать, нужно выбирать агента до момента выбора квартиры и не метаться из сторону в сторону, когда вы уже сели в одну лодку.

Покупают напрямую от застройщика без риэлтора

Почему-то люди думают, что если придти к застройщику напрямую, можно получить лучше условия, чем через агента. На самом деле, в такой ситуации вы очень рискуете и абсолютно ничего не выигрываете. Возможно, застройщик согласится вам дать 1-2% скидки. Но эта скидка может выйти вам боком.

Один знакомый решил сэкономить и обратился к одному ТОП 3 застройщиков Дубая напрямую. Ему со скидкой впарили жуткий неликвид-долгострой за 1 млн долларов. Теперь он просит меня это продать, но я даже не хочу связываться, ибо формат продажи тут - найти жертву, которой скинуть переоцененную квартиру. Это противоречит моим ценностям.

Нормальный брокер выбирает не из предложений одного застройщика, а из разных, и ищет то, что максимально подойдет клиенту под его стратегию. В случае покупки новостройки вы не платите брокеру комиссию и абсолютно ничего не теряете.

Неправильно считают будущую доходность

Брокеры в Эмиратах часто считают доходность примерно так:

Делят годовой доход от аренды на стоимость квартиры

Например: 30 000$ доход от аренды / 300 000$ цена покупки = 10% ROI

Но почему-то брокеры забывают про:

И 10% годовых легко превращаются в 6-7%.

При выборе стратегии перепродажи также стоит учитывать и комиссию агента на перепродажу.

Не диверсифицируют портфель

Диверсификация - главное правило любых инвестиций. Диверсифицировать портфель недвижимости нужно по районам, типу недвижимости (туристическая, коммерческая, жилая), типам квартир, по первичной и вторичной недвижимости, разным застройщикам.

Самое, на мой взгляд, недальновидное решение для инвестора - купить этаж у одного застройщика, потому что дадут скидку пару процентов. Вы просто сложите все яйца в одну корзину, и в случае, например, долгостроя или невостребованности объекта, будете фиксировать огромный убыток.

Это правило, конечно, не относится к начинающим инвесторам, бюджет которых позволяет купить только одну квартиру. В этом случае главное найти опытного брокера, который подберет хорошую локацию и надежного застройщика.

Не делают ребалансировку портфеля

Нужно регулярно мониторить цены на объекты в своем портфеле. Продавать объекты, выросшие в цене, и покупать хорошие лоты на просадках. По-хорошему, сразу после покупки все ваши объекты должны быть выставлены на продажу для определения эластичности спроса и реальной рыночной цены. А хороший партнер-брокер будет подкидывать вам интересные инвестиционные решения для эффективных вложений.

Я развернул эти темы более подробно в моем телеграм канале. Неправильный Риэлтор. Подписывайтесь. В моем канале вы найдете свежую аналитику, варианты вторичной недвижимости, кейсы инвесторов и многое другое.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией