Флиппинг в пустыне — что за зверь и стоит ли туда инвестировать

Новые знакомства — моя любимая часть работы. В коллаборациях вся сила! Благодаря каналу про Дубай я познакомилась с организаторами мероприятий, авторами ТГ-каналов, интересными людьми и профессионалами своего дела. Так мне недавно написал Иван.

Иван знает о сфере недвижимости столько же, сколько любой житель Дубая о жаре. То есть всё. Кто расскажет о какой-то сфере лучше, чем тот, кто в ней работает? Правильно! Поэтому я попросила Ивана рассказать о рынке недвижимости Дубая и работе на нем, задала волнующие вопросы, как человек, который о недвижимости в ОАЭ постоянно слышит, но в ней не разбирается. Чтобы убедиться, что не только я боюсь, что всё происходящее на рынке недвижимости там — мыльный пузырь, я расспросила и о частых волнениях клиентов. Слово сегодняшнему герою 👇🏻

Привет! Меня зовут Иван, в Дубае я уже 4 года, но вообще я живу на два города, второй — Москва. Сначала расскажу, с чего начался мой путь к эксперту-брокеру по недвижимости. В 16 лет родители увезли меня жить в Дубай. У них международная компания, а я только закончил 9 класс. Английский я не прогуливал и говорил на нем как носитель.

Почему Дубай? Уже в 2015 году стало ясно, что Дубай будет центром бизнеса, высокого уровня жизни и безопасности. В тот год тут понизили налоги, начали строить уже привычные нам небоскребы, условия работы стали очень привлекательными.

Сложно ли было начинать? Думаю, пословица «Глаза боятся, а руки делают», применима ко всем сферам деятельности. Первыми клиентами были родственники, их друзья и знакомые. Все заработали на флиппинге объектов.

Что такое флиппинг? Если простым языком — это перепродажа квартиры или апартаментов. Допустим, вы выбрали привлекательный проект, выбрали беспроцентную рассрочку с оплатой после сдачи объекта (которую можно платить со сдачи объекта в аренду), заплатили 10% или 20% на стадии котлована, а продаете с маржой 20-30% на этапе до 10 готовых этажей. Фиксируете прибыль и реинвестируете!

Какой средний рост на недвижимость в Дубае? Эксперты говорят, что от 11% до 13% в год, но я на своем опыте уверяю, что мои объекты росли в цене за полгода на 15-20%.

2020 год показал всему миру, что Дубай — лучшее решение для сохранения и увеличения своих денег. Тогда случился пиковый спрос на недвижимость, квартир не хватало на всех, а индекс роста по циклу строительства достигал 70%.

Какая минимальная сумма для должна быть у инвестора для входа в сферу?

Изначально нужно определиться с целью покупки:

1) Для жизни и семьи. Цель простая и понятная, для нее выбираете локацию, планировку и вид! Цены начинаются от 10 млн рублей.

2) Для инвестирования и перепродажи. Здесь понадобится всего 40-50% от полной суммы ~ от 5-6 млн рублей. По прогнозам экспертов, средняя стоимость готовых объектов (вилл, квартир и апартаментов) вырастет на 11-12,5%, но мне кажется, что она может вырасти и на 25-30%.

Продолжение в блице

⚡ Какие есть сложности в работе на этом рынке? С точки зрения закона, регистрации и прочего

С точки зрения закона попроще, одиночных агентов на рынке нет (по типу частных риелторов с ИП в РФ), так как им для работы нужна лицензия. Получить нормальную лицензию на все операции может только официальное агентство с физическим офисом в Эмирате. Спрос в этой сфере большой, но и конкуренция ещё больше! У кого клиент, у того и карты на руках! Комиссию с продажи застройщик платит хорошую, от 1% до 5%, размер зависит от компании. Однако чтобы получить выплату, придется запастись терпением. Если в России она приходит за неделю или месяц, то в Дубае — за 2 до 4 месяцев.

⚡ Почему это не мыльный пузырь? И ещё мало информации про качество квартир. Какие они, если сравнивать с московскими?

Многим страшно выходить из зоны комфорта, менять привычное. В отношении инвестиций тем более. Это другая страна, с другим законодательством, обычаями и устоями жизни. Качество квартир еще ни разу не вызвало у клиентов вопросов, тем более в плане покупке. При покупке заключается договор купли-продажи (SPA), у каждого застройщика (если речь идет про новый дом) в нем есть пункты, по которым покупатель проверяет качество объекта два раза и если выявляет дефекты (неровные стены, видна проводка, нарушение планировки) ему предлагают 2 варианта:

1) Устранить все недочеты и сдать объект в срок с исправлением + скидка (у всех застройщиков она разная);

2) Заменить на точно такой же объект (если была 1 комната, то будет 1 комната), возможно этажом выше или ниже, возможно с большей площадью.

⚡ Если так много людей покупают квартиры, то получится ли зарабатывать в такой конкуренции?

Конкуренция в аренде большая, но спрос всегда, он всегда превышает предложение. Слухи о том, что много квартир и домов стоят пустые — это всего лишь слухи!

Мой вопрос: О чем чаще всего спрашивают и о чем волнуются покупатели?

👉🏻 «Через сколько я окуплю стоимость квартиры по аренде?»

13 лет в среднем, и это только аренда, без учета роста стоимости про индексу и роста стоимости по циклу строительства.

👉🏻 «Как я могу сдавать свою квартиру в Дубае?»

Есть 3 варианта.

1) Через управляющую компанию, но придется делиться прибылью (80/20 или 70/30).

2) Через агентство недвижимости. Вся прибыль вам, агент берет комиссию с арендодателей.

3) Самостоятельно через Property Finder, это местный «Авито». Все договоры аренды нужно регистрировать в едином онлайн-сервисе EJARI.

И напоследок кое-что про новые дома:

В каждом новом доме есть фитнес-центры и бассейны, в некоторых есть библиотека, ворк-зоны, дзен-сады на крыше, кофейни, массажные салоны, студии красоты и рестораны. Все эти чудеса инфраструктуры дома доступны всем собственникам и арендаторам, но за них ежегодно нужно платить (единый платеж за выше перечисленное, плюс обслуживание квартир, уборка, видеонаблюдение, круглосуточная охрана, персонал).

Задать вопрос Ивану и проконсультироваться с ним можно в Whatsapp.

А рассказать о своем опыте работы или покупки можно в комментариях здесь или в нашем телеграм-канале. А кто стесняется успешного успеха можно написать в личку, мы вместе сделаем интервью.