Стоит ли брать ипотеку в условиях мобилизации или нестабильной экономической политической ситуации

«Любой кризис – это новые возможности» - Уинстон Черчилль. Сложно поспорить с великим в истории премьер-министром, нобелевским лауреатом. Тогда давайте попробуем вместе разобраться какие возможности появляются на рынке в кризисных нестабильных ситуациях, кто и как сможет ими воспользоваться.

В стрессовой ситуации человек замыкается, сосредотачивается, аккумулирует силы. Это естественная эмоциональная защита, которая проявляется, в том числе и в финансовой экономии. Кто-то отменяет отпуск, снижает количество трат до минимума (на приобретение автомобиля, дорогих гаджетов и пр.), избегает различных видов инвестиций, в частности в недвижимость. Но есть и другая сторона – многие финансовые аналитики считают, что в кризисных ситуациях нужно вкладываться в разные сферы жизни, в том числе и в приобретение жилья. Но делать это необходимо осмысленно, проведя анализ ситуации.

Помните, если рынок падает, то так будет не всегда. Это правило действует и в обратную сторону - если рынок недвижимости стабильно растет, то данное положение не вечно. Кризисы последних лет (2008 и 2014 года) показали, что преодолеет его с минимальными потерями или даже с плюсом тот, кто действует.

Все кризисы непохожи друг на друга, но спрогнозировать развитие ситуации возможно. Даже с учетом того, что исходные данные, которые стали толчком каждого кризиса (экономический спад, мобилизация и пр.) различны, то этапы развития ситуации имеют стандартный вид. Для начала необходимо проанализировать ситуацию на рынке недвижимости по состоянию на сегодняшний день (месяц).

По поведению покупателей и инвесторов можно заметить, что покупают чаще всего, когда рынок растёт, а продают больше, когда рынок падает. На практике же бывает наоборот, что покупать необходимо именно тогда, когда на рынке происходит коррекция стоимости, в этом и заключается принцип того, что во время кризиса появляются возможности.

По статистике Росреестра за 2021 год в России было совершено на 17% больше покупок недвижимости, чем за предыдущий год, хотя именно в этот период цены на квартиры сильно выросли. Но в 2022 году рынок недвижимости пережил не самые легкие времена. С середины прошлого года цены на недвижимость за квадратный метр начали снижаться и количество предложений заметно увеличилось.

Причины увеличения предложений квартир на рынке недвижимости много: отъезд россиян в другие страны, сокращения сотрудников, мобилизация, страх, что не будет возможности платить дальнейшую ипотеку и пр.

В связи с этим возникает ситуация, при которой продавцы вынуждены опускать цену из-за большой конкуренции. Но если посмотреть историческую практику по темам недвижимости, то все циклично и после периода падения начинается период роста.

На сегодняшний день рынок недвижимости не стоит, а плавно восстанавливается, пытаясь прийти в состояние баланса спроса и предложения. Такая же ситуация была и в кризис в 2008 году, когда спрос на массовое жилье быстро восстановился.

Рынок жилой недвижимости представлен новостройками и вторичным жильем. Спрос и предложение на каждом из них различны, так же как и скорость спада стоимости. Каждый потенциальный покупатель не раз задумывался поймать дно, т.е. максимально низкую стоимость, по которой можно приобрести желаемую недвижимость.

Но риск просчитаться слишком велик. Так, например, было в марте 2022 года, когда ставка по ипотеке взлетела до 20%. А ведь более 80% всех сделок по квартирам на первичном рынке проводится с помощью заемных (ипотечных) средств, а также программами господдержки. В конце 2021 года люди присмотрели квартиры, настроились на ипотеку, но пришлось остановиться. Конечно можно опять подождать пока ситуация нормализуется, но тогда появляется риск упустить действительно стоящие объекты.

Стоящие объекты – это те, которые подходят вам по характеристикам и соотношению цена/качество. Если вы желаете приобрести новостройку, то хорошие объекты не продадут по минимальной цене, во-первых, потому, что существует масса программ с государственной поддержкой, а во-вторых, потому, что стоимость строительных материалов только растет и застройщики себе в минус квартиры не отдадут. Желающих приобрести стоящий объект на вторичном рынке также много, несмотря на кризис, многие, просто как и вы, выжидают.

Качели со ставкой по ипотечному кредитованию, рост цен на строительные материалы для новостроек, распродажа вторичной недвижимости с большим дисконтом – хаос на рынке недвижимости за последний год оставляет мало шансов спрогнозировать и поймать дно.

Ситуация на рынке недвижимости вводила в стресс покупателей и продавцов с начала года. Пика достигла в сентябре 2022 года. После объявления мобилизация на рынке появилось большое количество лотов - продажа с дисконтом. Во-первых, потому что люди массово покидали страну, не желая возвращаться, поэтому «скидывали» квартиры, во-вторых, стремились (пытались) вывести деньги из недвижимости, боясь, что стоимость упадет еще больше, нужно спасать имеющееся. Когда появлялся реальный покупатель, то он просил дополнительную скидку. Реальные сделки совершались на 20, а то и больше, процентов ниже от нижней границы цены.

Такая тенденция была недолгой, мы уже видим признаки того, что происходит замедление снижения цен и некоторые покупатели уже не опускают цену, а держат ее, либо начинают поднимать. Ловить «дно» не стоит, об этом мы говорили выше.

Аналитики советуют, что в даже в сегодняшней ситуации, т.е. в кризис, в неоднозначной обстановке в стране, стоит присмотреться к покупке, главное взвесить варианты. Можно не просто не прогореть, но остаться в большом плюсе.

Если говорить про новостройки от застройщика, то сейчас существует большое количество предложений по различным программам с господдержкой - семейная ипотека, военная, сельская и пр. Если говорить про вторичку, то, как мы уже писали выше, можно получить очень хорошую скидку, после того как начинаются переговоры с покупателем.

Откладывание покупки на будущее – также имеет свои риски. Существуют факторы инфляции, цены на различные товары начинают расти, в том числе на строительные материалы. А это ведёт к увеличению себестоимости строительства. Также застройщики замедляют темп старта новых проектов, для того чтобы удерживать цену.

Конечно можно подождать ещё какое-то время и возможно появится вероятность приобретения объекта недвижимости дешевле, но лучше начать действовать уже сейчас - смотреть квартиры, общаться с продавцами.

Резюмируя, хочется подчеркнуть главные возможности в кризис - это приобретение недвижимости по выгодной стоимости и удачное вложение свободных денежных средств.

Анализировать ситуацию на рынке и делать выводы необходимо не в общем по России, а конкретно по субъекту федерации. Более того, важна цель, под которую приобретается жилье – личное проживание или это вложение денег с последующей сдачей в аренду.

Давайте проанализируем две ситуации.

Однозначно в ипотеке в кризис выиграет тот, кто приобретает жилье для проживания своей семьи или отдельно детей. Например, желая обменять квартиру на жилье большей площади. Не стоит переживать, что стоимость вашей квартиры снизилась. Ведь не ради заработка вы ее продаете, а для приобретения другого жилья, которое также стало дешевле. Но выигрыш заключается в том, что ипотеку вы будете платить, к примеру, не 6 миллионов рублей (как стоила квартира до кризиса), а уже 5,5, т.к. данная квартира подешевела.

Другая ситуация если квартира приобретается как инвестиция, с намерением получать дивиденды в виде сдачи в аренду. В такой ситуации есть риск проиграть или выйти в минус. Рынок аренды жилой недвижимости заметно упал, если сравнивать с рынком конца 2021 - начала 2022 года. Это проявляется в выросшем количестве квартир на рынке. Единственный вид аренды жилья, который развивается каждый день – это аренда квартир посуточно. Если кратко, то внутренний туризм активно растет, государство его поддерживает, вкладывая в бюджет областей значительные суммы на развитие именно туристического направления. Но здесь тоже всё неоднозначно и нужно просчитывать любой исход ситуации.

Мобилизация коснулась многих семей в нашей стране, которые планируют брать ипотеку. У вас есть мобилизованный член семьи или он может быть призван по мобилизации, так стоит ли брать ипотеку в такой ситуации? Мобилизованные мужчины получают зарплату, а в случае несчастных случаев будут страховые выплаты. Поэтому при оформлении кредита требуется обязательное страхование жизни и здоровья. В целом, ничего не препятствует ипотеке, тем более, что в ценовом плане период для ипотечных кредитов удачный.

Также для мобилизованных предусмотрен бонус на законодательном уровне в виде «кредитных каникул». Но помните, если призовут на службу по мобилизации, долг никуда не денется. Заемщику придется либо оперативно обращаться в банк за отсрочкой (нужно подтвердить документально факт мобилизации), либо налаживать внесение ежемесячных платежей с помощью близких или автоплатежей.

Используйте кризис в качестве старта в новую жизнь. Плюсов в приобретении ипотеки на жилье в нынешней нестабильной ситуации значительно больше - хорошие цены на недвижимость, масса предложений, программы государственной поддержки. Из минусов - брать ипотеку в кризис не выгодно, если вы не планируете жить в данной квартире самостоятельно или намерены ее продать через несколько лет. Ловить дно (минимальную цену на недвижимость) не стоит, т.к. невозможно просчитать, когда начнется цикл роста. Главное в принятии решения об ипотеке - отталкиваться от цели, для чего вы берете долгосрочный ипотечный кредит. Оценить возможность получения ипотеки на выгодных условиях вам помогут специалисты компании кредитного брокера “Нижницкий и Партнеры”.