Договор аренды. Где искать подвох?

Рассказывает юрист Марина Цветкова.

Проблем у бизнеса в отношении заключения договора аренды – много. В первую очередь у арендаторов. По закону – стороны свободны в заключении договора ( ст.421 ГК). А на практике, арендодатель, как более опытная сторона, всегда предлагает заключить договор на своих условиях. У арендатора есть право выбора – соглашаться или нет, а также право требовать внести в договор изменения, и не всегда арендодатель будет с ними соглашаться.

Для тех, кто хоть раз сталкивался с договором аренды, подписывал и изучал, уже есть опыт, где искать «подводные камни», на какие пункты особенно обращать внимания. А для новичков, как часто бывает, у арендодателей всегда готов «типовой» договор – подписывай и въезжай. Ведь чаще всего самый важный пункт для тех, кто только начинает свой бизнес–размер арендной платы, а остальное – пустяки. И в этом состоит главная ошибка.

В сегодняшнем материале я хочу рассказать о «золотых правилах» заключения договора аренды, которые в будущем помогут вам не попасться в «ловушки» арендодателя. Сразу оговорюсь, что это не означает, что все арендодатели готовят свои договора с целью нажиться или обмануть арендаторов, нет, я знаю множество арендодателей, которые добросовестно составляют свои договоры и максимально стараются сохранить доверительные отношения со своими арендаторами.

Сегодня буду рассказывать о тех арендодателях, которые используют лазейки в договоре, в свою пользу.

Самая важная часть, на которую многие не обращают внимания – предмет договора. А чего там смотреть, и так понятно, я арендую – офис, склад, помещение и т.д. Важно, чтобы информация в договоре совпала с техническим планом, а также с фактическим состоянием, размерами, квадратурой арендуемого помещения.

Пример из практики: Арендаторы заключили договор аренды на офисное помещение, которое состояло из двух комнат, вход был один, а помещения разделены коридором. Так вот второе помещение было закрыто на ключ. Договоренности были только на одно помещение, 20 кв.м. для офиса. В договоре размер арендной платы был привязан к квадратным метрам помещения, а итоговая квадратура, согласно условиям договора, прописывалась в акте приема-передачи. Договор подписали, на документы не смотрели и конечно в предмете договора квадратуру офиса не сверяли по акту (а зачем, и так понятно, мы арендуем одну комнату).

По итогу первая арендная плата изумила арендаторов: в ней стояла сумма не за 20 кв. м., а за 40! Откуда еще двадцать, спросите вы? А из технического плана, который был неотъемлемой частью договора и акта, в котором указано 40 кв.м (но его тоже никто не читал).

Оказывается, арендодатель разделил помещение, но не узаконил. По документам – единое помещение в 40 кв.м. Оплата в рамках договора – за квадратные метры. Все по договору и по акту. Подписал – плати. И на возмущения арендаторов («мы не пользуемся вторым, оно же закрыто!») арендодатель дал им второй ключ. Вот – пользуйтесь, все по договору.

А вот еще более серьезный случай. Предпринимательницы нашли хорошее помещение по мега-привлекательной цене. Арендодатель сказал, что договор готовят юристы и это долго, поэтому давайте по-быстрому подпишем акт приема-передачи, в котором указаны все существенные условия (а это значит, что сам договор, в принципе, уже можно и не заключать, акт будет являться договором).

Когда на следующий день менеджер арендодателя передала ключ не от того офиса, который смотрели предпринимательницы, а от другого, который требовал ремонта и не подходил под цели их деятельности, собственник сказал, что в акте все указано. Предпринимательницы, не читая, подписали акт, согласно которому им было передано помещение, от которого и дали им ключи. А на их просьбы передать им то, что они смотрели, арендодатель сказал: нет проблем, сейчас этот договор расторгнем и подпишем новый. Правда, у другого помещения арендная плата в два раза выше, чем планировали предпринимательницы.

На что обратить внимание, чтобы не попасть в такие ловушки:

Внимательно проверьте документы на собственность (там указана квадратура, назначение помещения), сверьтесь с техническим планом. В договоре и акте приема-передачи должно быть прописан адрес, если офис – то номер, но не тот, который вы видите на двери, а тот, что по документам. В противном случае, свою правоту нужно будет доказывать в суде.

Интересный случай произошел с одним из моих клиентов. Ему нужно было офисное помещение большое, в центре города, с хорошим ремонтом. Нашел, посмотрел, договор проверил, все в норме. Но какая-то мысль закралась, и он отправил договор мне на проверку. Первое, что сразу бросилось в глаза - от имени организации документ подписывает менеджер по договорам - по доверенности. Когда я спросила, а где сама доверенность, мой клиент задумался. А ведь и правда, я разговаривал с каким-то менеджером и ни разу не проверил у него доверенность. По итогу, когда у этого менеджера попросили показать доверенность – он исчез.

В чем подвох? В том, что по договору был прописан обязательный обеспечительный платеж, который берется сразу в момент подписания договора – наличными. Сумма, равная сумме одного арендного платежа (а это, на минутку, 50 000 рублей!). Т.е. мошенник, забрав достаточно большую сумму, исчез бы с деньгами. А арендатор остался бы и без денег, и без помещения.

На что обратить внимание?

Кто является собственником помещения. Если это организация, которая сдает свое личное имущество, то собственником по документам тоже должна быть эта организация, а не ее учредитель или директор. От имени организации подписывать договор имеет право только руководитель (только обязательно проверьте ФИО и название должности руководителя по выписке из ЕГРЮЛ, а то может получиться, что по выписке должность руководителя – Генеральный директор, например, Иванов, а в договоре указан просто Директор – Сидоров, вроде, тоже руководитель, но последний может действовать только по доверенности). Если подписывает иное лицо – проверьте наличие полномочий (подлинник доверенности) .

И важно – если вы заключаете договор субаренды – проверьте, нет ли на это запрета в договоре аренды.

Очень важно в договоре определить судьбу неотделимых улучшений – затраты на ремонт, установку перегородок, установку окон, замена труб и т.д. Т.е. то, что после расторжения договора нельзя забрать, без вреда для помещения (ст. 623 ГК РФ). В соответствии с ч. 1 ст. 623 ГК произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Важные слова – если договором аренды не предусмотрено иное.

Случай из практики: Предприниматели нашли помещение, но в «убитом» состоянии. Им важно было определенное расположение: это было почти единственное помещение, которое им подходило для бизнеса. Собственник сказал, что первый месяц аренды сделает на 10% дешевле, пока идет ремонт. В течение месяца помещение привели в порядок – полный евроремонт. И тут арендаторам приходит уведомление о расторжении договора. По договору такое право есть у сторон, предупредив за 60 дней.

Когда арендаторы стали выяснять что случилось, не получили внятного ответа. Через 60 дней, прежде чем покинуть помещение, они выставили счет за ремонт собственнику. На что тот только ухмыльнулся – в договоре указано, что все неотделимые улучшения - мои. Оказалось, что он давно нашел арендатора, который готов был снять помещение на длительный срок с более высокой арендной платой, но при условии ремонта помещения. Потом долгие годы разбирательств в суде привели арендаторов к тому, что они просто закрыли свой бизнес, не выдержав судебной нагрузки. А ведь всего-то нужно было внимательнее читать договор.

На что обратить внимание:

Если в договоре указано, что все неотделимые улучшения арендатору не возвращаются, то этот момент нужно оговорить с собственником. Например, через погашение суммы ремонта арендными платежами, или если у сторон нет права одностороннего расторжения договора до срока его окончания.

Очень важный момент - кто по договору несет бремя ответственности за неисправность коммуникаций (электричество, водопровод, отопление и т.д.)?

Например, электрика старая – произошло замыкание и возгорание, помещение сгорело. Кто виновен? Или засор канализации, затопило, – кто виновен? Случаи, когда арендатор забыл закрыть кран, сам вмешался в электрику или возгорание произошло из-за некачественного удлинителя – не рассматриваются.

Тут так же, как и с неотделимыми улучшениями. В договоре нужно прописать зону ответственности арендодателя и арендатора, в частности пожарную безопасность, вывоз ТБО, санитарно-гигиенические нормы и т.д.

Часто арендодатели пользуются уловками, чтобы не вносить в договор изменения, в особенности, если такие изменения не на руку самому арендодателю.

Типовой договор

Когда арендодатель говорит что у него типовой договор, то это означает, что договор он разработал для себя, на своих условиях и большая часть пунктов договора ориентирована на него. Такая фраза говорит, скорее, что данный договор просто арендодателя устраивает, а не о том, что там куча подвохов и опасностей. В большинстве случаев арендодатели готовы рассмотреть внесение изменений в договор. А вот если нет – то стоит призадуматься.

Руководитель в командировке

Данной фразой пользуется сотрудник арендодателя или доверительное лицо (ну, или мошенники, которые вообще к помещению не имеют отношения). Цель – изменения в договор внести нельзя, так как их нужно согласовать с руководителем, а его еще долго не будет. Поэтому давайте подпишем как есть, а потом уже поменяем пункты, которые хотите. Конечно, потом, когда руководитель «приедет» никакие изменения в договор вноситься не будут.

Это все юристы

Тоже достаточно распространенный способ не вносить изменения в договор аренды, ссылаясь на «злых юристов», которые якобы годами будут согласовывать каждый пункт, зачем долго ждать – давайте подпишем все сегодня. По практике, с юристами согласовать изменения в договор не так уж и сложно. Достаточно им позвонить и обговорить, те моменты, которые вы хотите изменить.

Совет юриста:

1. Кто составляет договор, тот составляет его на своих условиях. Поэтому если арендодатель предлагает подписать «типовой договор», проверенный им годами, но который вас не устраивает, не бойтесь требовать внести изменения. Ведь на весь срок договора будут действовать те условия, которые прописаны в договоре и в одностороннем порядке ничего потом уже изменить нельзя будет.

2. К договору обязательно должен быть приложен акт приема-передачи объекта, со всеми характеристиками, с описанием состояния помещения. Данные в акте должны совпадать с самим договором. Также к договору должен быть приложен план объекта (копия технического паспорта) для полной идентификации объекта аренды.

3. Если арендодатель и арендатор находятся территориально в разных городах, то в договоре нужно внимательно отнестись к разделу «Рассмотрение споров». Лучше предусмотреть условие, при котором спор рассматривается по месту нахождения ответчика. А вот в случае, если в договоре указано, что споры рассматриваются по месту нахождения арендодателя – учтите, в случае суда придется ездить в тот город, где находится арендодатель.

4. Фраза «Каждая сторона имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, письменно уведомив вторую сторону за 60 календарных дней, до даты расторжения договора» может быть «палкой о двух концах». С одной стороны, если у вас пошло что-то не так и нужно съезжать – этот пункт позволит арендатору без объяснения причин съехать через 60 дней. С другой стороны, как я указывала выше – сам арендодатель может воспользоваться этим пунктом, ели найдет, например, более выгодного арендатора или таким пунктом пользовались недобросовестные арендодатели, что бы потом через 60 дней, предложить тому же арендатору заключить новый договор, но с более высокой арендной платой.

Во всех случаях, всегда нужно внимательно читать договор, каждый его пункт должен быть вам понятен и выполним для вас.