Обычно когда на консультациях по разбору объектов я задаю вопрос: «Кто ваш арендатор? Опишите его портрет». Люди как минимум теряются, как максимум недоумевают.
Какой портрет? Зачем?
Давайте разбираться 👌
Портрет арендатора - это образ того человека, который будет пользоваться вашим объектом, будь то посуточная или долгосрочная стратегия. Вы должны четко понимать: кому в этой локации вы будете сдавать: турист, командировочный работяга или топ менеджер, семейная пара, студент и т.п. Сделать на основе этого такой общий, усредненный образ.
Все это в первую очередь нужно вам, чтобы понимать:
1. Арендные ставки (да, мы не просто ориентируемся на данные УК или похожие объявления)
2. Вашу затратную часть по ремонту.
Поясню: вы подобрали объект в бизнес-классе, посмотрели арендные ставки конкурентов, прикинули финансовую модель и … делаете ремонт в стиле Б/У ИКЕА или "Я собрал все на Авито", поскольку на большее бюджет не предусмотрен.
Или обратная ситуация: вы вложились в дизайнерский ремонт, а в локации основной потребитель: работяга-вахтовик. Ему все равно на эксклюзивную штукатурку, ему нужно просто переночевать в чистоте.
Последствия таких ошибок:
1. Совершенно некорректная фин. модель и низкая доходность. Хорошо, если выйдете хотя бы в 0
2. Лишние, нерациональные траты/либо наоборот необходимость доп. финансирования, а это снова пункт 1
3. Вы будете вынуждены конкурировать лишь одним способом - демпингом цены. Возвращаемся в пункт 1🤷♀
В общем, как ни крути, вы не получите ту доходность, на которую рассчитывали.
Не устану повторять: если вы решили самостоятельно подобрать и запустить себе объект, у вас есть на это желание, силы и время - прекрасно. НО! Возьмите на старте хотя бы просто консультацию специалиста, это сэкономит вам массу денег и нервных клеток👌
Спасибо за грамотную статью! Поделитесь, пожалуйста, какие категории граждан обычно берут в аренду трёхкомнатные квартиры в спальных районах в городах-миллионниках?