Арендный бизнес в Дубае: с чего начать, сколько нужно денег, какую доходность приносит

Дубай бьёт рекорды по объёмам продаж, стоимости сделок, растут цены на аренду. Владельцы недвижимости могут хорошо на этом заработать. В статье рассказали всё про арендный бизнес в городе — от подходящих районов до возможной доходности.

Текст написала команда Inside. Мы живём и работаем в Дубае, знаем про город и недвижимость всё, делимся знаниями с вами. А ещё у нас есть свой канал в Telegram, где каждый день публикуем много полезного контента для инвесторов.

Навигация по статье:

1. Почему Дубай

2. Как начать арендный бизнес в Дубае: первые шаги
3. Расходы при сдаче недвижимости в аренду в Дубае
4. Сколько нужно денег, чтобы начать зарабатывать на сдаче квартиры в аренду в Дубае
5. Какую стратегию выбрать: отельная недвижимость, посуточная, помесячная и долгосрочная аренда
6. Какие районы подходят для арендного бизнеса в Дубае
7. Новая квартира под аренду от застройщика
8. Что нужно обязательно знать арендодателям в ОАЭ
9. Примеры успешных кейсов по сдаче квартир в аренду в Дубае
10. Что в итоге

Осенью 2023 года цены на недвижимость в Дубае достигли исторического пика. Средняя стоимость квадратного метра составила $3 615. В СМИ и соцсетях звучали прогнозы, что после того, как цены на жильё достигнут пика 2014 года, рост рынка недвижимости ОАЭ прекратится или вовсе замедлится. Такого не произошло.

Первая половина 2024 года прошла очень продуктивно. Что можно наблюдать на рынке недвижимости ОАЭ и Дубая:

Цены на жильё в Дубае выросли на 27% по сравнению с маем 2023 года. Также в мае провели рекордное количество сделок с недвижимостью — больше 17 000 транзакций на сумму 46,5 млрд дирхамов ($12,6 млрд). Это на 53% больше по количеству и на 38% по стоимости, чем в мае 2023 года.
Спрос на аренду тоже растёт. В первом квартале 2024 года было 46 580 регистраций аренды — это на 35,8% больше, чем в прошлом году.
Стоимость аренды бьёт рекорды. Средние арендные ставки в 2024 году вырастут на 20%.
Средняя доходность от сдачи в аренду, которую можно получить в Дубае — от 6-10% годовых в долларах. Для сравнения, в Лондоне — 4-6%.

Почему ещё инвесторы выбирают Дубай для арендного бизнеса:

1. Мощная экономика, низкие налоги.

Экономика Арабских Эмиратов активно растёт. За 2023 год ВВП вырос на 4,4%.

2. Высокий уровень жизни.

В Эмиратах качественное медицинское обслуживание,есть возможности получить отличное образование. Высокий уровень безопасности добавляет плюсов к жизни в ОАЭ. В том числе поэтому люди переезжают в Дубай. За первые три месяца 2024 года в город переехало больше 25 тысяч человек. Это обеспечивает стабильный спрос на аренду.

3. Удобная налоговая система.

В ОАЭ одна из самых привлекательных налоговых систем мира. Нет налогов на доход физических лиц и недвижимость, нет налогов на роскошь. Это привлекает состоятельных людей со всего мира. И делает бизнес на аренде таким привлекательным для инвесторов.

Нулевой шаг — найти хорошего брокера. Без брокера купить квартиру в Дубае не получится. Выбирайте компанию, которая умеет работать со вторичной недвижимостью. У нас есть опыт на вторичном рынке. Можно оставить заявку на сайте, чтобы записаться на консультацию.

1. Определитесь с бюджетом.

Если хотите получать доход сразу, нужно готовое жильё. Цены на такие апартаменты начинаются от $150 000-$170 000 и выше.

Бывает, что сразу такую сумму выделить нет возможности. В этом случае есть три варианта.

Рассрочка на строящееся здание. Без процентов, на стадии котлована. Тогда придётся дождаться окончания стройки. Плюсом заработаете на росте стоимости.

Рассрочка на строящееся здание, которое находится на высокой стадии готовности. Можно найти объект по переуступке с рассрочкой после сдачи. Редкость для рынка, но хороший брокер может найти такой юнит.

Ипотека на готовое жильё. Арендный платёж сейчас в Дубае ниже, чем ипотечный. Получится покрывать платежи за счёт аренды. Поэтому для старта арендного бизнеса достаточно только первоначального взноса в 20% от стоимости жилья.

Найдём для вас квартиру под аренду на высокой стадии готовности с рассрочкой после сдачи. или поможем оформить ипотеку через наших партнёров. Подписывайтесь на наш Telegram, чтобы не пропустить лучшие предложения.

2. Выберите с брокером район и подходящую квартиру.

Выбор района, площади квартиры и количества комнат зависит от вашей стратегии. Можно сдавать квартиру на долгий, средний, короткий срок.

Например, в туристическом районе Dubai Marina лучше купить студию или квартиру с одной спальней, чем с тремя. И сдавать на короткий срок. Туристы здесь редко снимают большие квартиры. А вот апартаменты с несколькими спальнями лучше взять в семейном районе Dubai Hills. И сдавать на долгий срок.

3. Подготовьте документы для покупки квартиры в Дубае.

Что нужно: загранпаспорт и виза резидента (если есть), а также электронная почта, номер телефона и почтовый адрес.

Кроме покупки квартиры арендодатель должен учесть и другие расходы:

Мебель. Квартиру нужно полностью обставить мебелью, на это можно потратить от $4 000–6 000.
Управление. Если вы планируете отдать недвижимость в управление третьей компании, за это нужно будет платить комиссию — около 5% от стоимости аренды.
Ремонт. Когда квартире понадобится ремонт, владелец должен оплатить его самостоятельно, если другое не указано в договоре аренды. В Дубае арендаторы платят за мелкий ремонт, когда его стоимость не превышает 500 дирхамов ($136).
Обслуживание. Каждый раз при смене арендатора нужно заказывать клининг — это стоит денег. Средняя стоимость услуги для однокомнатной квартиры в Дубае — $80. А если вы будете сдавать недвижимость в аренду на короткий срок, такая уборка понадобится чаще.

Команда Inside берёт на себя вопросы по сдаче недвижимости на долгий срок.

Оставить заявку на выбор квартиры под сдачу в аренду в Дубае можно на сайте Inside.

Начнём с покупки недвижимости. Стоимость квартиры зависит от многих факторов. Район, застройщик, удобства, уровень комплекса.

Примерные стартовые цены на готовые квартиры в некоторых популярных районах Дубая:

Dubai Marina — $400 000,
Dubai Creek Harbour — $430 000,
Madinat Jumeirah Living — $600 000,
Port de La Mer — $640 000,
Palm Jumeirah — $910 000.

Это известные прибрежные локации, поэтому цены выше, чем в других районах Дубая. Но можно купить квартиру значительно дешевле. Например, в районе Jumeirah Village Circle есть готовые студии с мебелью от $200 000. Есть ещё более дешёвые варианты, но за качество такого объекта не ручаемся.

Отельная недвижимость в управление

Доход: 7-10% годовых

Можно купить апартаменты, которые находятся под управлением отеля. Все вопросы отель возьмёт на себя, а вы будете получать доход. Иногда будет возможность отдыхать в своих же апартаментах.

Посуточная аренда (краткосрочная)

Доход: 4-7% годовых

Апартаменты под краткосрочную аренду в Дубае лучше покупать в туристических локациях, там заполняемость будет выше. Квартиру нужно полностью обставить мебелью, на это можно потратить $4 000–6 000. Обратите внимание — сдавать в краткосрочную аренду жильё можно только с лицензией Holiday Homes. О ней скажем ниже.

Среднесрочная аренда (помесячная)

Доход: 7-12% годовых и выше

Сдача квартиры в Дубае на средний срок — один из самых удобных вариантов для инвесторов. Доходность выше, чем у посуточной аренды, а заполняемость обеспечить проще — такой тип аренды популярен у экспатов и бизнесменов, потому что при аренде не нужна виза резидента.

Долгосрочная аренда

Доход: 5-8% годовых и выше

Если будете сдавать на долгий срок, апартаменты мебелью можно не обставлять. При долгосрочной аренде вы будете получать стабильный пассивный доход и меньше тратить на обслуживание недвижимости. Но выселить арендатора одним днём невозможно, нужно заранее присылать специальное уведомление. Поднять стоимость аренды тоже нельзя просто так, но об этом ниже.

Когда пассивный доход необходим здесь и сейчас, нужно присмотреться к районам, которые готовы для жизни и популярны для аренды. Как минимум, там должна быть развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность.

Рассмотрите популярный у экспатов район JVC, туристический Dubai Marina, сердце Дубая Downtown, деловой Business Bay или семейный и зелёный Dubai Hills.

Либо можно отталкиваться от стоимости аренды. Это список районов Дубая с самой дорогой арендой квартир:

Palm Jumeirah ($70 000) — туристический и премиальный район с лучшими ресторанами и видами на Арабский залив.
Downtown ($59 000) — деловой центр.
The Old Town ($50 000) — исторический район.
Dubai Marina ($46 000) — главный туристический район Дубая.
Jumeirah ($44 000) — прибрежный туристический район с просторными пляжами.

Если у вас нет цели начать получать пассивный доход прямо сейчас, есть смысл присмотреться к новым проектам и взять квартиру на первичном рынке от застройщика.

Какие плюсы:

сможете купить квартиру по сниженной стоимости, на начальных этапах стройки цены самые привлекательные,
заработаете на капитализации, потому что с момента начала стройки до передачи ключей пройдёт как минимум два года, цена недвижимости вырастет,
можно найти проект, где квартиры будут сдавать с полной меблировкой – тогда не нужно будет тратить деньги на обустройство дома,
в новом доме квартиру всегда проще сдать, особенно если локация с развитой инфраструктурой (например, район Dubai Hills).

Примеры новых проектов в Дубае под сдачу в аренду

Эти проекты актуальны на момент публикации. Рекомендуем подписаться на наш канал, чтобы отслеживать старты, которые подходят под аренду.

Luminar Tower (LUM1NAR)

Здание из 25 этажей на 196 апартаментов. В квартирах — отделка, умный дом и климатическая техника от японской компании Daikin. В проекте отличное соотношение цены, качества и наполнения. Можно взять с мебелью.

Цены: от $260 000

The Berkeley Residences

Локация — район Dubai Hills, где стабильно высокий спрос на аренду. Будет всего 116 квартир. В апартаментах будет мебель и техника.

Цены: от $272 000

Kempinski Residences

Проект в туристическом районе Dubai Marina, значит будет высокая заполняемость при сдаче в аренду. Большой плюс — проект под брендом Kempinski (международная немецкая гостиничная сеть). Брендированные проекты быстрее растут в цене, поэтому вы сможете неплохо заработать и на капитализации.

Цены: от $599 000

Одно из главных преимуществ Дубая — местные застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на несколько лет. А ещё можно взять ипотеку в банке ОАЭ под 4-5% годовых.

В ОАЭ есть особенности работы рынка, о которых стоит знать каждому, кто собирается заняться сдачей квартиры в аренду.

Устанавливать арендную плату с потолка нельзя

Рынок аренды в Дубае регулирует специальное ведомство — RERA. Они рассчитывают и устанавливают, на сколько можно повысить арендную плату в вашем районе. И чтобы повысить стоимость аренды, надо уведомлять арендатора за 90 дней.

Для расчёта стоимости аренды можно использовать калькулятор RERA.

Что нужно указать в калькуляторе RERA:

тип недвижимости,
дату окончания договора аренды,
район,
количество комнат,
текущую арендную плату.

Насколько можно увеличить стоимость аренды:

Если текущая арендная плата на 11–20 % ниже рыночной стоимости — на 5 %.
Если текущая арендная плата на 21–30 % ниже рыночной стоимости — на 10 %.
Если текущая арендная плата на 31–40 % ниже рыночной стоимости — на 15 %.
Если текущая арендная плата на 40% или более ниже рыночной стоимости — на 20%.

Есть общее правило — арендодатель не может увеличить арендную плату более чем на 20% за один год. Но бывают исключения — в случае, если обе стороны в частном порядке договорятся о более высоком повышении, цифра может превысить 20%.

Выселить арендатора непросто

Расторгнуть договор с арендатором без пояснений раньше срока нельзя. Есть несколько причин, чтобы выселить арендатора до окончания контракта:

арендатор нарушает условия договора,
арендодатель хочет продать недвижимость,
собственнику надо переехать в недвижимость или переселить в неё ближайших родственников (только если у арендодателя нет подходящей альтернативной недвижимости),
в квартире надо сделать ремонт, а во время работ арендатор не сможет там проживать (заранее нужно предоставить доказательства — планы или разрешения на работы),
имущество необходимо снести (также нужны доказательства).

Если причина есть, нужно направить арендатору уведомление за 12 месяцев до выселения. Также по закону письменное уведомление о выселении нужно вручить тогда, когда истечёт срок действия существующего договора аренды.

Шеринг запрещён

В Дубае нельзя заниматься субарендой (снимать квартиру и пересдавать сразу нескольким людям) без согласия арендодателя. Если такое произойдёт, арендатора вместе с субарендаторами могут выселить из квартиры, даже если срок аренды ещё не вышел.

Для сдачи на краткий срок нужна лицензия Holiday Homes

Получить лицензию для сдачи в аренду на короткий срок можно онлайн на сайте департамента экономики и туризма. Заявку рассматривают один день, за услугу нужно будет заплатить. Стоимость начинается от 1520 дирхамов ($413) и зависит от размера квартиры.

Документы, которые понадобятся:

документы, которые подтверждают право собственности, например, title deed,
копия паспорта или Emirates ID собственника недвижимости,
property management letter (письмо об управлении недвижимостью),
счета DEWA,
договор аренды.

Лицензия Holiday Homes действует 3-12 месяцев.

Апартаменты в районе Dubai Hills

Мы выбрали для инвестора апартаменты площадью 45 кв.м на вторичном рынке с мебелью. При покупке клиент вложил $167 000. Ему останется внести $109 000 в течение нескольких лет за счёт беспроцентной рассрочки от застройщика.

Арендатора на квартиру нашли быстро, сдали за $20 000 в год. Клиент доволен, получает доходность 9% годовых в долларах с учётом комиссий.

Квартира с высокой доходностью

Другой случай — к нам поступил запрос найти квартиру, чтобы получить за покупку резидентскую визу. Мы нашли готовую квартиру за $205 000 в районе JVC, меблировали и сдали в краткосрочную аренду. Подробно рассказала наш эксперт Виктория на видео. Клиент получил квартиру в Дубае, доходность 10-12% годовых и резидентство.

Недвижимость и стабильный доход

Была задача найти квартиру под сдачу в аренду, бюджет — $205 000. Наш эксперт Антон предложил студию в районе DAMAC Hills. Решили все вопросы с документами и покупкой, меблировали за $5 500 и нашли арендатора за три дня. Теперь у клиента есть квартира и пассивный доход $1 300 в месяц.

Дубай — один из лучших городов мира для ведения арендного бизнеса. Активный рост стоимости аренды, отсутствие налогов и высокий спрос на жильё — всё это делает город крайне привлекательным для инвесторов.

Вы тоже можете заработать с нами на растущем рынке недвижимости Дубая. Пишите нам, поможем выбрать квартиру и возьмём на себя все хлопоты по управлению жильём.

Оставить заявку на сайте Inside.

Подписаться на наш Telegram-канал

#дубай #оаэ #недвижимость