Как работает рынок аренды в Дубае: сколько зарабатывают инвесторы и какой порог входа

Почему все скупают недвижимость в Дубае? Всё из-за высокой доходности в долларах, большого спроса и отсутствия налога на доходы с аренды. Команда Inside расскажет, как устроен рынок аренды в Дубае, как менялись цены, на что обратить внимание.

Текст подготовила команда Inside. Мы ведём телеграм-канал про Дубай и недвижимость, например, недавно писали про жилой проект в стиле «Аватара».

Арендный рынок в Дубае объединяет нескольких участников: владельцев недвижимости, арендаторов, посредников-брокеров и компании, которые специализируются на краткосрочной аренде.

Одной из ключевых особенностей рынка аренды в Дубае является тот факт, что здесь нет налога на доходы от сдачи недвижимости в аренду. Исключение — если недвижимостью владеет юридическое лицо.

Положительно на рынке сказывается и то, что власти ОАЭ активно развивают туризм, поэтому здесь много жилья, которое сдаётся в аренду. Инвесторы приобретают квартиры под долгосрочную, среднесрочную или краткосрочную аренду.

К тому же в ОАЭ благоприятная налоговая политика, развитая инфраструктура. Доходность от арендного бизнеса — от 5–7% годовых в долларах и выше.

Наконец, Дубай — крупнейший центр торговли и реэкспорта, за счёт этого также растёт спрос на недвижимость.

По последнему отчёту CBRE, средние цены на жильё в Дубае увеличились на 15,9 % к маю 2023 года.

Если же посмотреть цены за квадратный метр, то в квартирах они были 1196 дирхамов, в виллах — 1411.

Так, в январе 2023 года средняя годовая арендная плата за квартиры и виллы достигла 98 307 дирхамов ОАЭ ($26 767) и 290 242 дирхамов ОАЭ ($79 025) соответственно. А в центре Москвы средняя арендная плата за год составляла ~ 40 000 дирхамов ($11 000).

В Palm Jumeirah отмечают самую высокую арендную плату как на апартаменты, так и на виллы.

Рынок аренды недвижимости в ближайшее время вырастет как минимум на 10–15 % по Дубаю и до 46 % в некоторых районах.

Среди факторов, которые влияют на цены, выделяют:

Отельная недвижимость в управление — это вариант для инвесторов, которые желают вложить средства в международный бизнес.

Доходность либо фиксированная (7–8 % годовых на срок от трёх до десяти лет), либо плавающая (7–10 % годовых в зависимости от объекта).

Этот вариант подходит тем, кто хочет получать доход от недвижимости, не занимаясь управлением.

Такие апартаменты обычно находятся в туристических локациях. Сдачу посуточно необходимо организовывать через оператора с лицензией на краткосрочную аренду (Holiday Homes). На оплату услуг придётся потратить от 10 до 20 % стоимости аренды.

Но есть нюанс: обеспечить хорошую заполняемость на краткосрочную аренду в Дубае непросто. В городе много отелей с удобствами и инфраструктурой, поэтому туристы чаще останавливаются там. Апартаменты, как правило, выбирают для долгосрочного проживания, а не для посуточной аренды. Доходность этого варианта составляет примерно 4–7 % годовых при хорошей заполняемости.

Это самый привлекательный вариант для инвесторов. Апартаменты сдаются в аренду на средний срок (помесячно), что обычно приносит на 20–30 % больше прибыли, чем долгосрочная аренда. В то же время обеспечить заполняемость апартаментов на 100 % достаточно просто.

Доходность такого варианта составляет примерно 7–12 % годовых. Но при этом в 2022 году доходность на некоторых объектах достигала 14 %, потому что в тот год летом не было низкого сезона.

Сдача недвижимости в аренду на долгий срок в Дубае может быть не такой выгодной. Срок контракта составляет год, и арендатора запрещено выселять до истечения контракта. Повышение стоимости аренды более чем на 10 % в год запрещено, и есть индексы, которые регулируют цены на долгосрочную аренду.

Инвесторам следует быть осторожными при покупке апартаментов с арендаторами, так как такая сделка может быть менее выгодной. Есть риск купить объект по завышенной цене, но при этом получать низкий доход со сдачи в аренду.

Рынок аренды в Дубае активно растёт, и это делает его привлекательным для инвесторов, которые хотят получать стабильный арендный доход. В 2023 году турпоток в Дубай вырос на 18 % — это влияет на аренду. По прогнозам GlobalData, ВВП ОАЭ в 2023 году увеличится на 3 %, что также обеспечивает рост рынка.

Приведём в пример кейс, который реализовали в этом году.

Наш клиент купил квартиру в районе Dubai Hills Estate, в жилом комплексе Executive Residences 2. Это жилой комплекс, который предлагает апартаменты с 1-3 спальнями. Находится в 15 минутах от центра Дубая, а также в нескольких минутах ходьбы от крупного торгового центра Dubai Hills Mall.

Клиент потратил на покупку 1 031 000 дирхамов ($280 000).

Летом в Дубае раньше всегда был низкий сезон, было непросто сдать квартиру. Сейчас многое изменилось, и даже летом квартиры востребованы.

На июль нам удалось сдать квартиру за 11 000 дирхамов в месяц. После вычета комиссии собственник получает 8 600 дирхамов. Мы берём комиссию за то, что ищем арендатора, управляем квартирой, следим за состоянием, проводим счёта — отвечаем за весь комплекс услуг. Собственник получает деньги, не участвуя в процессах сдачи в аренду.

Расходы

В сентябре повысим цену до 12 000 дирхамов, а в октябре — до 15 000, потому что в это время повышается спрос, квартиры в Дубае становятся более востребованными. Поэтому и доход у собственника будет выше.

На что обратить внимание при выборе квартиры под сдачу в аренду

#абудаби #Дубай #инвестиции #ОАЭ #недвижимость #арендавдубае