На прошлой неделе прошла новость (ну, конечно, не прям новость, но решили оставить и у себя) - ЦБ зафиксировал три новые рискованные схемы на рынке ипотеки
Об этом четко, указав и конкретные риски, рассказал глава центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Копылов.
1 Аккредитивная схема
Здесь значительная часть средств клиента на покупку жилья в новостройке не поступает на эскроу-счет в банке, а оформляется как будущий платеж в виде аккредитива с условиями, когда и на каких условиях застройщик-продавец получит эти деньги от покупателя.
В данной схеме ЦБ видит риск потери заемщиком денег, если банк, где хранится аккредитив, обанкротится. В отличие от эксроу-счетов, средства на аккредитивах не попадают под страхование. Кстати, ЦБ считает, что распространение таких практик вредит и застройщикам, т.к. они не дополучают деньги на эскроу-счета, значит, для них финансирование стройки в этом случае будет дороже.
2 Продажа квартиры по заниженной цене связанному с застройщиком лицу с последующей переуступкой по рыночной стоимости
Суть: 1) застройщик по низкой стоимости продает квартиру аффилированному лицу. Например, за 1 млн руб вместо 10 млн. Эта сумма (1 млн) вместо положенных 10 млн отправляется на счет эскроу.
2) Аффилированное лицо переуступает права по ДДУ уже конечному покупателю – физическому лицу, но по рыночной цене. Допустим, за 10 млн руб.
В итоге: покупатель прав по ДДУ по переуступке имеет в качестве обеспечения 1 млн руб на счете эскроу, а застройщик, получив 10 млн руб. от покупателя и заплатив, условно, 1 млн руб. за первичную сделку, сразу получает 9 млн руб.
Схема с занижением цен и переуступкой тоже опасна для покупателей, т.к. момент получения средств застройщиком также отложен. В частности, до того этапа, как дом полностью построен. И покупатель также получает риск потери денег. В частности, в случае дефолта застройщика конечный покупатель получит компенсацию лишь в 1 млн вместо 10 млн, потеряв всю остальную сумму.
3Траншевая ипотека, или выдача ипотеки частями при уплате цены ДДУ «в рассрочку»
«Опять начинаем с того, что наша квартира стоит 10 млн руб., 2 млн из них покупатель платит из собственных средств в качестве первоначального взноса. Они сразу попадают на эскроу-счет, никаких проблем, но дальше возникает уже новая история. В отличие от обычной ситуации, ипотечный кредит не на всю оставшуюся сумму, а частями – например, первая часть – 1 млн руб., а вторая – 7 млн руб., и она тоже поступает в самом конце, перед непосредственно вводом дома. Понятно, что все ипотечные суммы, которые получает заемщик, поступают на счет эскроу, и тут нет никакого нарушения, но такая распределенная во времени выдача кредита тоже имеет свои риски», – говорит представитель ЦБ.
По его словам, схема в целом привлекательна для покупателя – она позволяет заемщику до ввода дома в эксплуатацию платить по кредиту существенно меньше [процентов]. НО! «Это обуславливает вовлечение в спрос тех людей, которые сейчас не имеют достаточных средств, но рассчитывают их иметь в будущем. Но, если их расчеты окажутся преувеличенными, возникает повышенный риск дефолта. Это проблема и для них, и для банка, выдавшего ипотеку».