Как узнать, что вы не переплачиваете или не продаете квартиру слишком дешево?

На самом деле, есть специалисты, которые занимаются оценкой недвижимости. Они используют разные методы, чтобы вычислить, сколько стоит объект недвижимости. Сегодня я расскажу вам о трех основных подходах к оценке недвижимости и как эти подходы работают.

🔍Первый подход называется доходным. Подходит для тех объектов недвижимости, которые приносят доход своим владельцам. Например, если вы сдаете или продаете офис, магазин или гостиницу, то вы можете использовать этот подход.

Он заключается в том, что вы считаете, сколько денег вы можете заработать на этом объекте в будущем. Затем вы делите эту сумму на процент, который показывает, насколько рискованно и выгодно инвестировать в этот тип недвижимости. Или же вы можете учесть, сколько денег вы потеряете из-за инфляции и других факторов, и привести будущие доходы к настоящей стоимости. Таким образом, вы получите цену объекта недвижимости.

🔍Второй подход называется затратным. Чаще всего применяется для уникальных или новых объектов недвижимости. Например, если вы строите или восстанавливаете здание особой архитектуры или исторической ценности, то вы можете использовать этот подход. Суть проста — вы считаете, сколько денег вы потратили или потратите на создание или восстановление этого объекта. Вы можете использовать современные материалы и технологии, которые обеспечат такое же качество и функциональность, как у оригинала. Или же вы можете использовать те же материалы и технологии, что и при первоначальном строительстве.

🔍Третий подход называется сравнительным. Этот способ применяют для тех объектов недвижимости, которые похожи на другие объекты на рынке и его чаще всех используют. Например, если вы хотите купить или продать квартиру, дом или земельный участок, то вы можете использовать этот подход. Тут проще некуда — сравниваете ваш объект недвижимости с другими объектами недвижимости, по которым есть информация о ценах продажи или предложения. Вы выбираете объекты, которые похожи на ваш по местоположению, площади, состоянию и другим факторам. И после того, как вы учли все факторы, далее корректируете цены этих объектов в зависимости от того, чем они отличаются от вашего.

- Район и микрорайон, в котором находится квартира.

Чем ближе к центру города, тем выше цена. В центре как будто мёдом намазано. Также важно наличие рядом метро, остановок общественного транспорта, магазинов, аптек, школ, детских садов, парков, кафе, ресторанов, ночных клубов, музеев, театров и других объектов социальной инфраструктуры. Чтобы было чем скуку и нужду развеять, чем оживлённее — тем лучше для цены.

- Экологическая обстановка.

Цена квартиры может снижаться, если рядом есть промышленные предприятия, шумные дороги, железная дорога, аэропорт и другие источники загрязнения и шума. Свалка, если окна у вас выходят на свалку — у меня для вас печальные новости. И вряд-ли мой коллега сможет продать такой экземпляр выше рынка.

- Престижность и безопасность района.

Цена квартиры может повышаться, если район считается элитным, благоустроенным, охраняемым и имеет хорошую репутацию. В пример можно поставить новые навороченные ЖК с подземными паркингами, слепящими глаза лобби и Ухоженной придомовой территорией.

- Площадь и планировка квартиры. Чем больше площадь квартиры, тем выше цена.

Также важно соотношение жилой и общей площади, наличие лоджии или балкона, раздельных или совмещенных санузлов. Планировка квартиры может быть типовой или индивидуальной. Типовая планировка обычно имеет меньшую стоимость, чем индивидуальная, которая может быть более функциональной и удобной. Но не стоит переусердствовать, есть случаи когда типовая планировка ценится выше. И не стоит делать перепланировку, которую не удастся узаконить.

- Этаж и этажность дома.

Цена квартиры может меняться в зависимости от этажа, на котором она расположена. Обычно первые и последние этажи имеют ниже цену, чем средние этажи. Это связано с риском проникновения в жилье через окна или балконы на первых этажах и с вероятностью протекания крыши на последних этажах. Также важна этажность дома: чем выше дом, тем больше лифтов.

- Состояние и ремонт квартиры. Цена квартиры может значительно повышаться, если она находится в хорошем состоянии и имеет свежий ремонт. Это уменьшает затраты покупателя на приведение жилья в порядок. Также важны материалы и качество ремонта: чем лучше они, тем выше цена.

- Спрос и предложение на рынке недвижимости.

Чем выше спрос на квартиры в определенном районе или сегменте, тем выше цена. Например, во время кризиса или пандемии спрос может снизиться, а цена соответственно упасть.

- Ипотечные ставки и доступность кредитования.

Чем ниже ставки по ипотеке и чем легче получить кредит на покупку жилья, тем выше спрос и цена. Например, в 2020-2021 годах ставки по ипотеке достигли исторического минимума, что стимулировало рост продаж и цен.

- Инвестиционная привлекательность недвижимости.

Чем выше доходность от аренды или перепродажи квартиры, тем выше ее стоимость. Квартиры в новостройках или в элитных районах могут быть более интересны для инвесторов, чем вторичное жилье или в спальных районах.

- Сезонность. Цена квартиры может меняться в зависимости от времени года. Например, летом спрос на жилье обычно снижается из-за отпусков и дачного сезона, а зимой — из-за праздников и холодов. Соответственно, летом цены могут быть ниже, чем зимой.

И это далеко не полный перечень…

Позднее разберём три способа более детально, взвесим плюсы и минусы каждого.

А вам я хочу пожелать хорошего настроения и удачи.