Анализ рынка недвижимости в Минске. Итоги лета 2023 года

Рынок недвижимости - это один из самых динамичных и важных секторов экономики, который влияет на жизнь миллионов людей. На него оказывают воздействие множество факторов и понимание этих факторов и их взаимосвязи может помочь вам принимать лучшие решения при покупке или продаже.

В этой статье вы найдете много цифр, графиков и таблиц, которые помогут вам понять, как работает рынок недвижимости и как его можно использовать в своих интересах.

Приятного чтения!

По данным Realt.by, количество сделок по продаже квартир в Минске в июле 2023 года составило 1575, что на 6,3% меньше по сравнению с июнем 2023 года, когда было совершено 1678 сделок. Средняя цена квадратного метра квартир в Минске в июле 2023 года составила $1362, что на 0,6% больше, чем в июне 2023 года, когда она составляла $1353.

За лето 2023 года (июнь-середина августа) количество сделок по продаже квартир в Минске составило 4671. Средняя цена квадратного метра на квартиры в Минске летом 2023 года составила 1353 $, что на 10,2% больше по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, когда она составляла 1214 $.

По данным nca.by, средняя цена продажи существующей квартиры в Минске летом 2023 года составила 73950$, что на 14% больше, чем в летом 2023 года, когда она составляла 63600$.

Средняя цена коммерческой недвижимости составила 1 450 долл. за кв. м, что на 2,8% выше, чем в предыдущем квартале, и на 4,7% выше, чем в аналогичном периоде 2022 года.

Предложение коммерческой недвижимости составило 5 970 единиц, что на 6,3% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 9,8% меньше, чем в аналогичном периоде 2022 года.

Инфляция в РБ за полгода 2023 года составила 3,1 %, согласно данным НБРБ, а за 2022 год инфляция достигла 12,9 %.

Однако, прогноз на весь 2023 год предполагает замедление инфляции до уровня 7,8 %, что все еще выше, чем целевой показатель 6 %. Основными факторами, влияющими на инфляцию в Беларуси, являются изменение курса белорусского рубля, тарифы на коммунальные услуги и цены на продовольственные товары.

По данным Белстат, среднемесячная заработная плата в Беларуси летом 2023 года составила 1 923 бел. руб. , что выше на 14,4% выше, чем в аналогичном периоде 2022 года. Это повысило доступность недвижимости для некоторых слоев населения, особенно тех, кто имеет стабильные и высокие доходы.

По данным НБРБ, ставка рефинансирования летом 2023 года составила 9,5%, что незначительно изменилось по сравнению с предыдущим кварталом, но было гораздо ниже, чем в аналогичный период 2022 года 12%.

17 июля президентом Беларуси, был подписан указ, который усиливает защиту интересов кредитополучателей. Для повышения уровня правовой защиты потребителей банковских услуг введен запрет на установление в кредитных договорах условий об уплате процентов в повышенном размере в случае невозврата (непогашения) кредитополучателем кредита в срок. граничены размеры штрафов и неустоек, уплачиваемых в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору.

Также национальный банк принял решение продлить до конца августа текущего года действие июльских значений расчетных величин стандартного риска:

По новым кредитам в национальной валюте, предоставленным юридическим лицам (за исключением льготных), – 10,82% годовых;

По новым кредитам в национальной валюте, предоставленным

физическим лицам (за исключением льготных), – 14,61% годовых.

Это сделало заимствования более дешевыми для потенциальных покупателей, снизило риски и стимулировало спрос на недвижимость.

По данным Realt.by, на рынке недвижимости Минска наблюдается сезонность: весной и осенью активность и цены выше, а зимой и летом - ниже. Это связано с различными факторами, такими как погодные условия, праздники, сроки обучения, потребительские предпочтения.

Летом 2023 года по сравнению с весной 2023 года наблюдалось небольшое снижение предложения и незначительное увеличение спроса, что привело к умеренному росту цен.

Рынок недвижимости Минска имеет ряд сильных сторон, таких как большая численность населения (около двух миллионов человек), высокий уровень урбанизации (около 80%), относительно развитая инфраструктура и коммунальные услуги, стабильная политическая ситуация, выгодное географическое положение (близость к России и ЕС).

Рынок недвижимости Минска также имеет ряд слабых сторон, таких как низкий уровень экономического роста (около 1,8% темпов роста ВВП), высокий уровень инфляции, низкий уровень доходов населения (около 667 долл. в месяц), высокий уровень коррупции (91 место из 180 стран по версии Transparency International), отсутствие прозрачности и регулирования (49-е место из 190 стран по версии Doing Business), а также ограниченное предложение качественной и доступной недвижимости.

Рынок недвижимости Минска имеет ряд возможностей, таких как растущий спрос на современное и комфортное жилье и офисные помещения, особенно со стороны IT-сектора, который является одним из наиболее динамичных и инновационных секторов экономики Беларуси, потенциальный рост иностранных инвестиций и туризма, особенно после облегчения визовых требований для граждан 80 стран, а также возможное улучшение экономических и политических отношений с ЕС и другими странами, что может открыть новые рынки и возможности сотрудничества.

Рынок недвижимости Минска также сталкивается с некоторыми угрозами, такими как возможная эскалация миграционного кризиса на границе с Польшей и Литвой, которая может привести к санкциям, конфликтам или гуманитарным катастрофам, возможное ухудшение экономической ситуации из-за внешних потрясений или внутренних дисбалансов, что может снизить покупательную способность и доверие потребителей и инвесторов, а также возможный рост конкуренции со стороны других городов или стран, которые могут предложить лучшее качество или более низкие цены на недвижимость.

Конкуренция между существующими конкурентами на рынке недвижимости Минска высока, поскольку существует множество игроков, как местных, так и иностранных, которые предлагают аналогичные продукты и услуги. Рынок также фрагментирован, на нем нет доминирующего игрока или бренда.

Конкуренция в основном основана на цене, местоположении, качестве и репутации. Барьеры входа на рынок невысоки, поскольку для работы на нем не требуется строгих правил и лицензий. Барьеры выхода также невысоки, поскольку существует высокая ликвидность активов недвижимости.

На интенсивность соперничества также влияют условия спроса и предложения, которые меняются в зависимости от времени года и экономической ситуации.

Сила покупателей на рынке недвижимости Минска является умеренной, поскольку существует множество покупателей с различными предпочтениями и потребностями, которые могут выбирать из множества вариантов.

Однако покупатели сталкиваются и с некоторыми ограничениями, такими как ограниченный бюджет, высокий уровень инфляции, высокая процентная ставка, недостаток информации или прозрачности, низкий уровень правовой защиты. Покупатели также могут оказывать определенное давление на продавцов путем переговоров о ценах, сроках и условиях, а также путем перехода к другим продавцам или заменителям.

Сила продавцов на рынке недвижимости Минска является низкой, поскольку существует множество поставщиков с различными возможностями и ресурсами, которые могут предложить различные виды продуктов и услуг.

Также продавцы сталкиваются и с некоторыми проблемами. В них входят: высокая стоимость земли, материалов, рабочей силы, налогов и коммунальных услуг, низкий уровень инноваций и дифференциации, высокий уровень конкуренции и регулирования, а также низкий уровень лояльности покупателей. Продавцы также могут оказывать определенное влияние на покупателей, устанавливая цены, сроки и условия, предлагая льготы и скидки.

Угроза появления новых участников на рынке недвижимости Минска высока, поскольку отсутствуют существенные барьеры для новых игроков, желающих выйти на рынок. Требования к капиталу относительно невысоки по сравнению с другими отраслями, поскольку существуют различные источники финансирования.

Доступ к каналам сбыта также прост, поскольку существует множество платформ и посредников, облегчающих маркетинг и продажу риэлторских продуктов и услуг. Кривая обучения также невелика, поскольку для работы на рынке не требуется сложных технологий или навыков.

Существующие игроки не имеют сильной лояльности к бренду или стратегий удержания клиентов, которые могли бы отпугнуть новых участников.

Угроза появления заменителей на рынке недвижимости Минска низкая, поскольку не существует близких заменителей продуктов и услуг в сфере недвижимости, которые могли бы удовлетворить те же потребности или предпочтения покупателей.

Основными альтернативами для покупателей являются аренда вместо покупки, проживание в других городах или странах вместо Минска, или инвестирование в другие активы вместо недвижимости. Однако эти альтернативы имеют различные преимущества и недостатки, которые делают их менее привлекательными или целесообразными для большинства покупателей.

По данным Realt.by, рынок жилой недвижимости Минска можно сегментировать по количеству комнат 1-4 и по классу элитная, среднего класса и эконом класса.

В таблице ниже приведены средние цены за квадратный метр для каждого сегмента летом 2023 года.

Наиболее популярным и востребованным сегментом на рынке жилой недвижимости Минска стал сегмент 1-комнатных квартир среднего класса, на долю которого пришлось 28,6% от общего объема спроса летом 2023 года.

Наименее востребованным оказался сегмент 4-комнатного элитного жилья, на который летом 2023 года пришлось всего 2,4% от общего спроса.

Самым дорогим и доходным сегментом на рынке жилой недвижимости Минска стал сегмент 1-комнатных квартир элитного класса, средняя цена которого летом 2023 года составила 1 950 $/м2, а средняя доходность - 8,7%.

Наименее дорогим и прибыльным оказался сегмент 4-комнатных эконом, средняя цена которого составила 1 080 USD/м2, а средняя рентабельность - 5,6% летом 2023 года.

Наиболее динамичным и растущим сегментом на рынке жилой недвижимости Минска стал сегмент 3-комнатных квартир среднего класса, годовой рост цен на которую составил 6,5%, а годовой рост спроса - 16,7% летом 2023 года.

Наименее динамичным и растущим сегментом стал сегмент 4-комнатной элитной, годовой прирост цен на которую составил 3,9%, а годовой прирост спроса - 4,3% летом 2023 года.

По данным Realt.by и Realting.com, рынок коммерческой недвижимости Минска можно сегментировать по типам офисная, торговая, индустриальная и прочая и по классам A, B, C и D.

В таблице ниже приведены средние цены за квадратный метр для каждого сегмента летом 2023 года.

Наиболее популярным и востребованным сегментом на рынке коммерческой недвижимости Минска стал сегмент торговой недвижимости, на который пришлось 23,6% от общего объема спроса летом 2023 года.

Наименее востребованным оказался сегмент промышленных помещений , на который летом 2023 года пришлось всего 1,8% от общего объема спроса.

Самым доходным сегментом на рынке коммерческой недвижимости Минска стал сегмент торговли , средняя цена которого составила 1300 $/м2, а средняя доходность - 9,8% летом 2023 года.

Наименее прибыльным был сегмент промышленный , средняя цена которого составляла 1280 $/м2, а средняя рентабельность - 4,5% летом 2023 года.

Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Минска может быть оценена с помощью нескольких показателей, таких как рентабельность инвестиций (ROI), срок окупаемости (PP), чистая приведенная стоимость (NPV) и внутренняя норма доходности (IRR).

В таблице ниже приведены значения этих показателей для каждого сегмента рынка жилой и коммерческой недвижимости летом 2023 года в предположении, что средний доход от аренды составит 10 USD/м2 в месяц, а ставка дисконтирования - 12%.

На основе приведенных выше данных и анализа основными результатами и выводами анализа рынка недвижимости Минска являются:

Рынок недвижимости в Минске характеризуется высоким уровнем предложения и низким уровнем спроса, что обусловливает умеренный или высокий уровень цен.

На рынок недвижимости Минска оказывают влияние различные факторы, такие как инфляция, доходы населения, ставка рефинансирования, сезонность, которые влияют на покупательную способность, доступность и предпочтения покупателей и продавцов.

Рынок недвижимости Минска является высококонкурентным и фрагментированным, на нем нет доминирующего игрока или бренда. Конкуренция в основном основана на цене, местоположении, качестве и репутации.

Рынок недвижимости Минска можно сегментировать по количеству комнат и классу для жилой недвижимости и по типу и классу для коммерческой недвижимости. Наиболее популярными и востребованными сегментами являются 2-комнатный экономный для жилой недвижимости и торговый для коммерческой недвижимости.

Наиболее дорогими и доходными сегментами являются 1-комнатный элитный для жилой недвижимости и торговый для коммерческой недвижимости. Наиболее динамично развивающимися сегментами являются 3-комнатный средний класс для жилой недвижимости и офисный А для коммерческой недвижимости.

Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости Минска варьируется в зависимости от сегмента. В целом она от умеренной до высокой, так как доходность инвестиций, чистая приведенная стоимость и внутренняя норма доходности положительны и превышают ставку дисконтирования для большинства сегментов. Срок окупаемости для некоторых сегментов относительно велик, что предполагает более высокий риск и неопределенность.

На основании полученных результатов и выводов можно сформулировать следующие рекомендации для потенциальных инвесторов или покупателей, заинтересованных в рынке недвижимости Минска:

Инвестировать или покупать в сегменты с высоким спросом, рентабельностью и потенциалом роста, такие как 1-комнатная элитная, 2-комнатная эконом, 3-комнатная средняя для жилой недвижимости и торговую, офисную класса А для коммерческой недвижимости.

Не инвестировать и не покупать в сегменты с низким спросом, рентабельностью и потенциалом роста, такие как 4-комнатная эконом класса, 4-комнатная элитная жилая недвижимость и промышленную, прочую коммерческую недвижимость.

Отслеживать тенденции и изменения факторов, влияющих на спрос и предложение недвижимости в Минске, таких как инфляция, доходы населения, ключевая ставка, сезонность, и соответствующим образом корректировать свою стратегию.

Проводить тщательное исследование рынка перед принятием решения об инвестировании или покупке. Существуют определенные риски или проблемы, связанные с юридическими, финансовыми, или операционными аспектами рынка недвижимости в Минске.