Как построить жилье на Бали

В последние 5 лет Бали стал одним из самых привлекательных рынков для инвесторов в недвижимость. И по мнению большинства риелторов, работающих в странах Юго-Восточной Азии, пока нет никаких предпосылок для изменения этого тренда. Однако строительство своего дома на индонезийском острове — непростая задача, которая при отсутствии знаний о местном рынке и законодательстве может дорого обойтись инвестору. Генеральный директор Alex Villas Agency Николай Нечунаев отвечает на самые главные вопросы потенциальных инвесторов и дает им важные советы.

Специфика законодательства Индонезии заключается в том, что иностранцы не могут самостоятельно строить здесь. То есть, ни дом, ни виллу своими руками построить не получится. Однако бизнес-виза или виза инвестора (kitas) дают иностранцам право инвестировать в строительство, заключив договор с местной компанией, или открыть свою строительную фирму.

Инвестору потребуется разрешение на строительство (IMB) , которое стоит приобрести заранее. После начала стройки цена документа значительно вырастет. Под этот этап реализации проекта лучше «зарезервировать» несколько месяцев и желательно нанять агента, который поможет оформить документы.

Земля: аренда или покупка

Инвестор должен решить, будет ли земля приобретаться в собственность или браться в аренду. У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы. Плюс собственности понятен, это «феодальная радость» от владения землей; минус — сложность строительных работ и законодательные ограничения. Дело в том, что право собственности в чистом виде для иностранцев на Бали не предусмотрено. Но часто инвестор привлекает номинального владельца, с которым оформляет официальное соглашение. Это сложная, но вполне работающая схема.

Что касается долгосрочной аренды, то это более доступный вариант, так как не требует больших первоначальных инвестиций. Но через 49 лет (максимальный срок аренды) собственник может не продлить договор. Впрочем, есть юридические инструменты, которые позволяют свести к нулю такую вероятность.

Как и в большинстве стран мира, процедура согласования проекта в Индонезии забюрократизирована. Впрочем, россиян, привыкших и к более сложным бюрократическим лабиринтам, этот процесс не шокирует. В частности, инвестор должен получить согласие всех соседей на реализацию проекта, а также местных муниципальных властей (деревни или города) на архитектуру дома. Кроме того, проект должен пройти процедуру контроля качества, в рамках которой одобрение должна получить технология строительства и даже стройматериалы (вплоть до арматуры и кирпича) .

Каждый из перечисленных этапов требует отдельных расходов. В целом сумма может доходить до 250 млн рупий (около 1,3 млн руб.) . Что касается стоимости земли, то она зависит от локации. Решающие факторы — близость океана, наличие транспортной и сервисной инфраструктуры, туристический поток и пр. Например, 10 соток на первой линии побережья в среднем стоят около $1 млн долл. Cстоимость строительства виллы на Бали составляет от $500 до $1000 за квадратный метр.

Первый визит на Бали может создать впечатление о причудливой архитектуре местных домов и вилл. На самом деле, разработка уникального проекта стоит недешево, поэтому многие застройщики заказывают изначально несколько проектов и затем возводят здания по ним. Но это не значит, что у них нет возможности корректировать проект для заказчика.

Зачастую оплата производится дистанционно. Средства вносятся по этапам стройки. Например, в течение первых кварталов — по 30%, оставшееся — после сдачи объекта. Однако у разных застройщиков могут быть разные условия работы и размер траншей может отличаться. Например, у Alex Villas Group можно приобрести объект в рассрочку до конца строительства. Это от одного года до двух лет. При этом мы сдаем апартаменты и виллы с полной отделкой и мебелью.

Возводить экологически безопасные и устойчивые дома позволяет использование уникальных стройматериалов. На Бали активно используют бамбук, тиковое дерево (для создания каркасов) и камни из местных карьеров (для стен, полов и даже бассейнов) . Эти материалы придают зданиям стойкость к влажности и тропическим дождям.

К минусам можно отнести узкий ассортимент строительных материалов по сравнению с европейскими странами, с качественным бетоном здесь тоже проблемы. Именно поэтому наш холдинг запустил собственное производство высококлассного бетона, металлоконструкций и мебели. Это позволило нам не только диверсифицировать девелоперский бизнес, но и минимизировать риски строительства, так как бетон оказывает огромное влияние на прочность и долговечность сооружений. А для Бали, который находится в сейсмоопасном регионе, это особенно важно.

Возвести на Бали качественный объект, который можно как продать, так и сдавать в аренду с высоким чеком, реально. Но, чтобы успешно реализовать проект, важно изучить местное законодательство, выбрать оптимальную схему реализации, а также найти надежных застройщиков, юристов и управляющую компанию. Не имея опыта строительства в Индонезии и плохо зная местное законодательство, можно потерять вложенные средства. Кроме того, велик риск не справиться со всеми этапами согласования проекта и схемой его реализации. Именно для того, чтобы минимизировать такие риски, многие инвесторы предпочитают обращаться к профессиональным застройщикам.

#бали #балиэксперт #инвестиции #инвестициивнедвижимость