ПОЧЕМУ СОВМЕСТНУЮ СОБСТВЕННОСТЬ НА НЕДВИЖИМОСТЬ НУЖНО РЕГИСТРИРОВАТЬ?

Сегодня в рубрике #BB_Право_для_человека мы расскажем о том, как избежать правовых рисков при оформлении прав на недвижимость, приобретенную во время брака

Сначала скажем несколько слов о том, почему вообще нужно что-то регистрировать.

Статьи 8.1 и 131 ГК устанавливают, что права (в т.ч. право собственности) на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают только после регистрации (а не после передачи вещи, как гласит общее правило). Законодатель тем самым формализует оборот особенно ценных объектов гражданских прав, дает возможность третьим лицам получить публично достоверную информацию о том, кто является собственником такого имущества.

Вместе с тем из этого правила имеется ряд исключений. В частности, исключением является общая совместная собственность на недвижимое имущество, которая существует и признается государством безотносительно регистрации обоих супругов в качестве сособственников (п. 2 ст. 34 СК РФ). Например, земельный участок приобретен во время брака, в ЕГРН собственником зарегистрирован один из супругов. Несмотря на такую регистрацию, имущество будет совместной собственностью. Это позволяет защитить второго супруга и его права.

Однако как в такой ситуации быть третьим лицам, которые, например, хотят купить у супруга, зарегистрированного в качестве собственника в ЕГРН, недвижимое имущество? У них нет возможности удостовериться, состоит ли их контрагент в браке, находится ли имущество в совместной собственности или режим общего имущества изменен брачным договором? Не стоит забывать и о том, что для продажи совместной недвижимости необходимо нотариальное согласие второго супруга. Отсутствие такового позволяет признать сделку недействительной (ст. 35 СК РФ).

В этой ситуации возникает конфликт двух охраняемых законом интересов: интереса покупателя вещи, не желающего в будущем проблем со сделкой, и супруга, который стремится сохранить совместную собственность. Эта проблема была рассмотрена Конституционным Судом Российской Федерации, который в Постановлении от 13 июля 2021 г. № 35-П высказался, что взыскивать отчужденный без согласия второго супруга объект недвижимости у добросовестного приобретателя нельзя, так как гражданин, приобретший имущество у третьего лица, обладает меньшими возможностями по оценке рисков, чем супруг – участник общей совместной собственности. Кроме того, Конституционный суд указал, что обстоятельства дела могут свидетельствовать о том, что супруг не заинтересован судьбой своего имущества и (или) полагается на осуществление правомочий собственника в отношении общего имущества другим вторым супругом.

Однако даже в такой ситуации существует способ защиты прав второго супруга: предъявление иска к супругу, совершившему отчуждение имущества без согласия.

Теперь вы знаете, что незарегистрированная совместная собственность может иметь неблагоприятные последствия. На сегодняшний день, после недавних изменений в Закон о государственной регистрации недвижимости, когда даже сведения из ЕГРН не может свободно получить любое третье лицо, противоречие становиться еще острее. Поэтому рекомендуем при регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное в браке, не забывать регистрировать и второго супруга.

В защите совместной собственности вам готово помочь Правовое объединение "B&B"!