Арендатор vs собственник: разбираем риски, которые подстерегают при аренде помещения, на реальных кейсах

Как заключить грамотный договор аренды, не потеряв миллионы и не оказавшись по уши в грязи (в буквальном смысле) – разбираем на примерах вместе с профессиональными юристами из компании С-Вита.

Сделки по аренде помещения совершаются каждый день, в каждом городе, множеством физических и юридических лиц. Казалось бы, что здесь может быть сложного? Тем не менее, небрежность и спешка при составлении договоров могут привести арендатора к большим потерям. Интриги, обман и даже войны – порой взаимоотношения арендаторов и собственников превращаются в настоящую “Игру престолов”.

Разберем несколько таких историй из реальной практики наших юристов и расскажем, что с ними делать и как можно было бы их избежать.

Здание магазина по договору находится в собственности у арендодателя, с ним согласован въезд для разгрузки по прилегающей территории. Но в какой-то момент соседнее здание вместе с землей берет в аренду другой человек – и теперь получается, что въезд для разгрузки осуществляется по его земле, а собственнику здания магазина принадлежит земля с другой стороны.

Новому хозяину не нравятся грузовые машины, которые ездят по его территории, и он ставит шлагбаум. Договориться миром не получается.

Как избежать подобной ситуации?

Как разрешить ситуацию?

Заключить между арендодателем и собственником того земельного участка, по территории которого осуществляется подвоз, договор аренды земельного участка или соглашение об установлении сервитута. Если соглашения об установлении или условиях сервитута не удается достичь, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Арендатор сделал ремонт в торговом помещении. Выяснилось, что посреди торговой площади находится люк Водоканала, который надо предъявлять к осмотру каждые полгода. Собственник об этом, разумеется, не предупредил. Во время ремонта люк заложили плиткой, доступа к нему не было. Когда нагрянула служба Водоканала, пришлось искать люк, разбивать уже уложенную плитку и делать лючок для быстрого доступа. Разумеется, всё за счёт арендатора.

Как избежать подобной ситуации?

Как разрешить ситуацию?

В соответствии с Гражданским кодексом арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор по своему выбору может:

Мораль: скелеты в шкафу (ну или люки в полу) могут обернуться расходами и неприятностями для арендатора. Да, в конечном итоге закон обязывает арендодателя возместить убытки – и всё-таки лучше подстраховаться на случай, если собственник забудет предупредить о подобных нюансах, вписав соответствующие пункты в договор. Как говорится, самый тупой карандаш лучше самой острой памяти!

Собственник здания и прилегающей территории по договору должен был благоустроить территорию, а также заасфальтировать зону вокруг входа в торговое помещение: вокруг была грязь, на которую жаловались посетители. В договоре было прописано, что при отсутствии работ арендатор может приостановить выплату арендной платы. Так, собственно, и произошло. Благоустройства не случилось, арендатор перестал платить, ну а оскорбленный собственник незаконно отключил электроэнергию.

Как избежать такой ситуации?

Как разрешить ситуацию?

1. Арендатору в присутствии комиссии составить акт по факту нарушения арендодателем своих обязательств. В акте указать все противоправные действия арендодателя, в том числе отключения электроэнергии. Если арендодатель откажется подписывать акт (а скорее всего, так и будет), сделать отметку и направить копию документа в адрес собственника.

2. Привлечь подрядную организацию для выполнения благоустройства работ с последующим отнесением затрат на арендодателя.

3. Направить претензию в адрес собственника о нечинении препятствий в пользовании нежилым помещением и выплате понесенных арендатором убытков.

4. Подготовить и направить жалобу в органы прокуратуры.

5. Если ситуация не изменится – подготовить и подать в суд иск о нечинении препятствий в пользовании нежилым помещением и взыскании убытков с арендодателя.

Как правило, скан искового заявления в суд охлаждает пыл даже самых воинственных собственников.

После окончания договора аренды здания арендатор решил не продлевать его – ну а собственник решил немного заработать. Важная деталь: при заезде не подписывался акт приёма-передачи помещения. Собственник передал в аренду опен-спейс, но оказалось, что последняя планировка, зарегистрированная в проектно-инвентаризационном бюро, была иной. Ранее в здании было помещение медклиники, где были перегородки, много кабинетов и так далее. Куда всё делось – история умалчивает, но собственник потребовал с арендатора привести помещение к планировке, указанной в документах, хотя ранее никто, естественно, эти документы не показывал и ни о чём таком не договаривался. Впрочем, за скромную сумму в 15 млн рублей собственник готов был закрыть глаза на «нарушение». В компании арендатора подсчитали, что ремонт обойдется в 7 млн – при этом вероятен риск, что собственник под любым предлогом саботировал бы приёмку.

Как избежать такой ситуации?

Как разрешить ситуацию?

Вне суда – скорее всего, никак. Арендатору придется искать доказательства, которые бы подтвердили, что фактическая планировка помещения отличалась от плана. Если во время аренды арендатор производил ремонт и привлекал подрядные организации, таким доказательством может быть смета (калькуляция) к договору подряда. В суде подрядную организацию можно привлечь в качестве третьего лица. Также в качестве свидетелей в суд можно вызвать сотрудников арендатора, которые находились (работали) в помещении.

15 млн или судебные тяжбы – такой может стать цена невнимательности, если попадется слишком предприимчивый и не слишком честный собственник.

Собственник платил сбытовым компаниям напрямую, а затем включал расходы на коммунальные платежи в счета за аренду. И всё бы ничего, но в какой-то момент он задолжал Водоканалу 13 тысяч рублей. Водоканал не смог отдельно перекрыть воду – и перекрыл канализацию, уведомив собственника, а тот информацию до арендатора не донёс.

Сотрудники продолжали пользоваться водой, канализация забивалась, а потом случился потоп из нечистот. В итоге арендатору пришлось самостоятельно оплачивать долг, устранять собственными руками последствия потопа и оплачивать вызов Водоканала.

Как избежать подобной ситуации?

Как разрешить ситуацию?

1. Поставить в известность арендодателя о случившемся и потребовать письменных пояснений с собственника помещения.

2. Направить письмо Водоканалу с просьбой дать письменные пояснения о сложившейся ситуации.

3. Далее установить причинно-следственную связь между действиями (бездействием) собственника (неоплата коммунальных платежей) и понесенными расходами арендатора – то есть чтобы взыскать компенсацию убытков с арендодателя, необходимо доказать, что убытки возникли именно из-за неоплаты им коммунальных платежей.

4. Обратиться в суд с иском о взыскании убытков с собственника помещения, предварительно направив претензию в адрес арендодателя.

1. Ключевое правило – проработать все возможные риски до заключения договора. А вдруг реальная планировка помещения не соответствует утверждённой в ПИБе? Что, если собственник перестанет оплачивать коммунальные услуги? Прописать порядок действий и ответственность сторон при подобных ситуациях значит уберечь себя от них.

2. Узнать больше о репутации арендодателя: попросить его рассказать о предыдущих арендаторах, сроках аренды и причинах расторжения договора, как вариант – пообщаться с кем-то из предыдущих арендаторов. Сделать это, конечно, нужно до того, как будет подписан договор.

3. Проверить следующий список документов на помещение до заключения договора:

Копии этих документов необходимо прикрепить в виде приложений к актам.

4. Разграничить в договоре ответственность за взаимодействие с третьими лицами. Кто оплачивает коммунальные платежи, общается с хоз службами, контактирует с владельцами прилегающих территорий? Также важно зафиксировать в договоре обязательство оперативного обмена информацией и указать действительные каналы связи.

5. В случае возникновения разногласий и претензий переписку необходимо вести официально: составлять акты, обмениваться письмами, направлять письменные уведомления и так далее.

6. Ну и классика: семь раз отмерь – один раз отрежь (то есть заключи договор).

Пишите в комментариях: случались ли у вас спорные ситуации при аренде помещения или земли? Удалось ли вам решить их самостоятельно – или пришлось обращаться в суд?