Как купить жилье в Италии

В последние несколько лет россияне все чаще стали интересоваться недвижимостью за рубежом, и особенно популярной стала Италия. Неудивительно, ведь она привлекает как своим приятным средиземноморским климатом, так и активной жизнью: множество событий, прекрасная кухня, развитая экономика и инфраструктура. И хоть может показаться, что купить жилье в Италии проблематично, это более чем реально. Анастасия Ди Каприо, эксперт по недвижимости в Италии, рассказала о том, как же сейчас россияне могут купить жилье в этой стране и что при этом следует знать.

Есть ли ограничения для россиян?

Для Италии нет разницы, кто покупает жилье – коренной итальянец или гость из-за рубежа, и россияне не исключение. Не мешает даже то, что Россия в начале 2022 года признала Италию недружественной страной. Несмотря на это граждане России могут совершать сделки даже без получения вида на жительства или особого разрешения от властей Италии. Отсутствие как таковых ограничений продиктовано международным законодательством. По его принципам граждане России могут спокойно покупать недвижимость в Италии и наоборот.

Однако сложности могут возникать при покупке дорогостоящей недвижимости, стоимость которой больше €100 тыс. При зачислении большой суммы в банк нужно будет предоставить документы, подтверждающие законность происхождения суммы, иначе счет могут заблокировать. При этом если эту и большую суммы переводить через счет нотариуса, то вопросов и ограничений по сумме не возникнет.

Какое жилье могут покупать россияне?

Абсолютно любое. Поскольку для иностранцев в плане выбора типа жилья ограничений нет, то вы можете выбирать все – от компактной студии в центре города до роскошной виллы в провинции. Более того, вы можете также приобрести земельный участок, чтобы заняться строительством самостоятельно.

К тому же, вы можете даже не присутствовать на сделке и совершить ее удаленно. В таком случае ваши интересы может представлять кто-то другой, но только при наличии оформленной и заверенной нотариусом доверенности. Кроме того, она должна быть переведена на итальянский язык и апостилирована.

В чем особенности итальянского рынка недвижимости?

Рынок недвижимости в Италии можно назвать консервативным и устоявшимся, ведь процедура покупки не менялась уже на протяжении долгого времени. Несмотря на то, что она регулируется более чем 60 тысячами законов, каких-то жестких ограничений в этой сфере нет, однако ее устойчивость сформировала особую специфику, которую стоит учитывать.

Разделение жилья на «первый» и «второй дом». Условия покупки и налоговые обязательства будут различаться в зависимости от того, первая ли это ваша покупка недвижимости в стране. Так, для «первого дома» регистрационный сбор составит 2% от кадастровой стоимости жилья, а также по €50 – кадастровый и ипотечный сборы. А вот во время покупки «второго дома» этот процент увеличится до 11, если вы в нем не будете жить (например, купили для сдачи в аренду).

Сумма будет различаться и при покупке жилья у компании. Так, если вы приобретаете «первый дом», то регистрационный, кадастровый и ипотечный сбор обойдутся вам по €200, и к ним добавится еще НДС в размере 4% от рыночной стоимости объекта. А вот при покупке «второго дома» размер НДС увеличится до 10%. При этом если вы покупаете недвижимость класса «Люкс», будьте готовы заплатить еще больше – на нее НДС и вовсе составляет 22%.

Регулярные отчисления. Помимо оплаты регистрационных и других сборов, вам необходимо будет регулярно оплачивать коммунальные услуги, а также ежегодный налог на недвижимость. Однако вы можете получить и некоторые налоговые льготы в качестве резидента – для этого в течение полутора лет с момента совершения сделки вам необходимо оформить ВНЖ.

Дополнительные расходы. Несмотря на то, что в сделке участвуют лишь две стороны: покупатель и продавец, ее нельзя совершить без участия нотариуса и риелтора. Потому будьте готовы оплатить гонорары в размере от 1 до 3,5% от суммы сделки первому и от 3 до 5% – второму. А если вы плохо знаете итальянский или не знаете вовсе, то не забудьте про оплату переводчика: стоимость его работы может доходить до сотен евро.

Штрафы за сорванную сделку. Если вы внесли задаток и передумали покупать недвижимость, то не сможете получить обратно выплаченную сумму. Однако если сделка соврется по инициативе продавца, то вы получите компенсацию – он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.

Жилье за один евро. Действительно, в Италии распространена практика продажи жилья «по цене чашки кофе», однако эти сделки имеют свои подводные камни. Чаще всего такое жилье находится в малопопулярных районах и требует капитального ремонта.

И если в случае с непопулярностью места все достаточно просто, то вот с ремонтом существует множество ограничений. Например, если недвижимость находится в историческом здании, то дома должны сохранять первоначальный вид. А иногда могут быть проблемы с коммуникациями – если в жилье необходимо заменить систему водоснабжения или проводку, то такой ремонт может затянуться на очень долгое время.

Чек-лист, как купить жилье в Италии

Что выгоднее: снимать жилье или купить его?

Существует несколько причин, по которым люди предпочитают снимать жилье в Италии. Во-первых, это близость к крупным городам, что обеспечивает доступ к различным возможностям и удобствам, которые предлагаются в городской среде. Во-вторых, наблюдается отток из центральных районов в сторону пригородов из-за увеличивающихся цен на недвижимость и ограниченной доступности жилья в центре городов. И, наконец, туризм также играет свою роль, привлекая как временных посетителей, так и долгосрочных арендаторов.

Кроме того, уровень жизни в Италии сильно отличается в зависимости от того, север это или юг страны. Так, если вы хотите большего спокойствия, размеренной сельской жизни, то по душе вам придутся южные регионы. А если для вас важны городской комфорт, развитые дорожные, телекоммуникационные системы и разнообразная инфраструктура, то лучше присмотреться к жилью на севере. Ну а если вам хочется всего и сразу, то выбирайте центральные регионы: Лацио, Эмилия-Романья или Ломбардия.

В случае же, если вы не определились, где бы хотели жить, то вам может помочь аренда. Ведь снимая жилье, вы не привязываете себя к конкретному месту и можете побывать во всех регионах и определиться, где вам комфортнее. Однако если вы планируете жить в Италии, то стоит посмотреть на эти цифры.

В 2023 году Idealista провела анализ стоимости съемного жилья, и его цена выросла за год на 13%. При этом цена варьировалась от €1,5 до €5,9 тыс. в месяц в зависимости от региона. И эта динамика видна до сих пор: если смотреть рост цен по площади, то цена за 1 квадратный метр для покупки в среднем по Италии выросла на 2%, в то время как для аренды – на 5,5%.

Если вы сомневаетесь в том, что сможете найти хорошее жилье по разумной цене, и потому склоняетесь в сторону аренды, то, видимо, видели слишком мало вариантов недвижимости. Обычно россияне покупают жилье в Лигурии, Венеции, Пьемонте и Ломбардии, и в городах в этих регионах можно легко найти дом или большую квартиру по цене до €100 тыс. При этом недвижимость будет в хорошем состоянии.

К слову, эту же сумму можно заплатить за аренду в течение 2-3 лет. Вот только при покупке жилья вы останетесь с недвижимостью, которую после погашения ипотеки можно будет продать и получить неплохую выгоду. А в случае с арендой этими финансами будет распоряжаться кто-то другой, а у вас останется только свобода выбора.