Не дать себя обмануть: как купить жилье в Италии без потерь

Покупка недвижимости, даже плановая и желанная — это всегда трудоёмкий и ресурсозатратный процесс. Даже когда все под контролем и идет по плану, вы нервничаете и по инерции до последнего ждете подвоха. А если говорить о приобретении жилья в другой стране, понятие «по плану» предполагает еще больше вводных: чтобы сделка прошла успешно, необходимо уже на старте ориентироваться не только в специфике рынка недвижимости, но и в местном законодательстве, особенно в пунктах, в корне отличающихся от привычных нам.

Поэтому, если вы решились на покупку недвижимости за рубежом, важно заручиться поддержкой компетентного посредника (риелтора, консультанта и т.п.). Не менее важно быть в нем уверенным.

Я – Анастасия Ди Каприо, ассистент по покупке недвижимости в Италии. Я помогаю людям найти как тот самый «дом мечты», при виде которого замирает сердце, так и выгодное доходное жилье, которое гарантированно окупит вложения. Сделку я сопровождаю полностью: от идеи и поиска вариантов до момента передачи объекта в собственность. И, к сожалению, за восемь лет работы я выделила достаточно много нечестных схем, по которым местные и приезжие риелторы наживаются на неподготовленности покупателей.

Я считаю, что покупатель не должен быть компетентен в том, что его не касается, но, пока темных агентов много, важно быть начеку хотя бы по базовым вопросам. В этой подборке я на примерах из личного и клиентского опыта расскажу, как специалисты могут пытаться вас обмануть на каждом этапе взаимодействия. Разберем на пальцах, куда смотреть и что делать, чтобы не потерять деньги, время, нервы и жилплощадь.

И будьте внимательны: на кону может быть как пары сотен евро, так и угроза депортации.

Как стать риелтором в Италии: образование, сертификаты, справки

Для жителей стран СНГ привычно, что риелтор представляет интересы одной стороны — или покупателя, или продавца. В Италии же один человек работает с обеими сторонами сразу. Этот формат установлен законодательно и гарантирует,что покупка не сорвется и не растянется на неопределенный срок по причине невозможности сторон договориться, кто же извлечет из сделки большую выгоду.

Из этого следует, что важнейшее качество итальянского специалиста по недвижимости – это беспристрастность. Риелтор берет на себя юридическую безопасность сторон сделки, включен в процесс и помогает им прийти к наиболее выгодному соглашению. Комиссию в этом случае платит и продавец, и покупатель.

Чтобы стать частным (и честным) агентом по недвижимости в Италии, нужно:

Для начала работы вы должны иметь подтвержденное образование не ниже Scuola secondaria di secondo grado, то есть полное среднее в 11 классов. Однако если вы уже получили высшее образование и имеете степень бакалавра, вам будет проще его подтвердить при зачислении на курс.

Чтобы работать, вам необходимо освоить или освежить в памяти базу знаний. В нее входят законы о недвижимости, оценка недвижимости, маркетинг недвижимости и отделка помещений. Углубиться в эти направления можно на различных образовательных курсах или программах профессиональной переподготовки.

Это требование обязательное, поскольку вам предстоит не только общаться с людьми, но и читать документы. Много документов. Без итальянского уровня С2 можно просто не разобраться в горе нюансов, ради понимания которых вы и решили стать риелтором.

Вы должны иметь либо гражданство ЕС, либо действующий ВНЖ. Без легализации в стране вы не сможете ни попасть на обязательные курсы, ни сдать экзамены.

После получения базовых знаний в сфере недвижимости необходимо пройти специализированное обучение, после чего сдать экзамен как в устной, так и в письменной форме. Да, даже если в своей стране вы работали уже много лет.

Только после успешной сдачи «сессии» вы получите карту агента по недвижимости, которая дает возможность работать на всей территории Италии и даже за рубежом (при условии признания страной полученной квалификации).

После курсов многим не терпится сразу приступить к работе, однако до этого необходимо еще получить лицензию: без нее деятельность будет считаться нелегальной.

По завершении обучения вам необходимо внести свои данные в реестр предприятий или справочник экономических и административных новостей, в специальном разделе R.E.A. После регистрации вам будет присвоен уникальный номер R.E.A, который наряду с вашей идентификационной картой будет являться удостоверением того, что вы являетесь специалистом, а также работаете в том или ином агентстве.

Профессиональная страховка защитит вас как от потенциальных финансовых рисков, сопутствующих сделкам, так и в случае спорных ситуаций, связанных с юридической стороной вопроса.

На выходе риелтор с идентификационной картой и номером R.E.A. — это человек с разрешением на работу. Плюсом к этому идёт владение языком на уровне носителя, фундаментальное образование, знание законодательства страны от корки до корки и доступ к документации, на которую ассистент по недвижимости без сертификата претендовать не может.

Но главное для осуществления агентской деятельности — это именно разрешение. Оно гарантирует специалисту возможность вступить в Ассоциации риелторов Италии и получить страховку.

Как проверить надежность посредника: документы и выписки

Если становиться агентом ради одной покупки вы не собираетесь (что логично), раскладываю, как информация из пункта выше выглядит со стороны клиента – иными словами, что вам стоит проверить при знакомстве с вашим риелтором.

В системе кодировки экономической деятельности Ateco его лицензия действительна в рамках обозначения 68.31.00 — Attività di mediazione immobiliare (посредничество в сфере недвижимости). Иными словами, риелтор не имеет права предлагать другие услуги — даже условный ремонт и прочее благоустройство, на первый взгляд сопутствующие поиску жилья — это незаконно.

· Если первичная коммуникация с вашим потенциальным агентом или документы на его официальном сайте вызвали сомнение, самый рабочий способ избежать обмана — это не связываться конкретно с этим человеком.

Но даже если сомнений нет — лучше перестраховаться и проверить лицензию. Сделать это можно, запросив в ближайшем офисе Торговой палаты выписку на имя человека или организации, которую он представляет. Так вы как минимум убедитесь, что он зарегистрирован в реестре, как максимум — сверите соответствие кода деятельности. Также у лицензированного риелтора должна быть страховка на случай форс-мажора или ошибки.

Связь с нелегальными риелторами может дорого обойтись — в лучшем случае вам изрядно потреплют нервы и отобьют желание обзаводиться недвижимостью, в худшем — вы рискуете потерять огромные суммы.

Резюмируя вышесказанное:

После того, как вы убедились в законности действий вашего представителя – выдохните, но продолжайте наблюдать. Рассказываю основные «красные флаги», которые свидетельствуют о том, что вас пытаются обмануть или как минимум обхитрить на определенную сумму.

Залог: забудьте это слово

Примитивная и топорная схема, которая работает по сей день на любом континенте – залог, чтобы забронировать недвижимость за вами. Особенно – понравившуюся недвижимость.

Риелтор с вежливой улыбкой будет аргументировать это тем, что вы у него не одни, но решение он и продавец, как по волшебству, готовы принять в вашу пользу. Уже сейчас готовы, честно-честно, только после вас еще пара просмотров, поэтому давайте вы нам символически внесете 500 евро сейчас в счет задатка, а мы развернем остальных потенциальных клиентов.

Непосредственно в момент обсуждения такой сценарий выглядит действительно логичным: человек испытывает симпатию, хочет помочь и готов снять с вас тяготы дальнейших поисков буквально за символическую плату. Выдыхаете, переводите деньги – благородный посредник пропадает с радаров. Не выходит на связь: занят следующим воодушевленным клиентом.

В компетенции специалиста по недвижимости действительно входит помощь клиенту с поиском жилья и его защита от недобросовестной сделки. Но покушение на его карман в обход регламентированных правил купли-продажи к этому списку не относится. Если на ранних этапах коммуникации у вас просят какие-то деньги для «гарантированного резерва», это ярчайший красный флаг, после которого эти отношения стоит свернуть.

Резюмируя вышесказанное:

Требовать залог за резерв – незаконно.

Только наличка и никаких доказательств

Недобросовестные агентства и частники подготовили стратегию и для мошенничества в особо крупном размере: ради клиента они готовы даже превысить полномочия. Послужить посредниками не только в соглашении «продавец-покупатель», но и в финансовой стороне сделки. И в такой сценарий, к сожалению, нередко попадают те, кто принимает решение о покупке недвижимости с чрезмерной импульсивностью.

Если кратко: никогда не платите наличными. Даже долю. Если кто-то обещает, что придержит за вами виллу за определенную сумму – эта вилла вам не нужна.

А теперь подробно: как работает схема и почему в моменте действительно можно не заметить, что вас раскручивают на деньги.

Чтобы купить недвижимость в Италии, нужен, в числе прочего, итальянский банковский счет, открытие которого с момента введения ограничений для россиян приостановлено. Сам по себе этот факт не ограничивает продажу жилья гражданам РФ, просто теперь для осуществления сделки требуются дополнительные действия по части финансов — открыть или возобновить счет в дружественной стране, договориться с продавцом и нотариусом о переводе средств на итальянский доверительный счет нотариуса, зачислить средства. И многие сразу в красках представляют муторный бюрократический процесс, размазанный на неопределенный срок.

А домик хочется уже сейчас: нужная сумма есть, со временем цена может измениться не в вашу пользу, да и вообще. На этом этапе могут захлестнуть эмоции.

И тут снова появляется ваш риелтор, который, особенно невыполнимо расписав этот процесс, скромно добавляет: «Но, если вы хотите ускорить процесс, можно перевести на мой местный счет, не тратя время на переговоры. Или внести сумму наличными, если вы готовы». И, разумеется, гарантирует стопроцентную безопасность такой инвестиции — вот, буквально месяц назад так же сделала одна семейная пара, а сейчас они уже вошли в собственность трешки в Лацио.

На этом этапе даже самые рассудительные могут стушеваться и призадуматься: а вдруг так действительно проще?

Многие на этом этапе решают все же пойти длинным путем во избежание потенциальных проблем с законом, но бывают и те, кто поддается эмоциям и сиюминутном желанию.

Несколько подобных инцидентов мне и коллегам удалось решить в пользу клиента — агент еще не успел исчезнуть и сменить номер телефона,, в процесс включились грамотные адвокаты и справедливость восторжествовала. Но в разы больше ситуаций подобных ситуаций зависает на годы, и люди не имеют возможности доказать даже факт передачи денег. А если и доказывают — легче не становится, они же сами добровольно их отдали.

Эта стратегия чем-то схожа с привычным и родным нам «терминал не работает, оплатить можно наличными или переводом», только более продвинутая – наши соотечественники просто уменьшают себе налог, а в Италии безвозмездно помогают избавиться от лишних денег.

Резюмируя вышесказанное:

Ни при каких условиях и увещеваниях не вносите средства наличкой.

Не переводите деньги на личный счет риелтора – это незаконно и рискованно.

Расходная недвижимость: как доходная, только наоборот

При покупке площади для жизни вы априори закладываете в бюджет плюс-минус все расходы, с которыми придется столкнуться в ближайшее время: будь то налогообложение, коммуникации или покупка новой кровати.

Другое дело — доходное жилье, то есть инвестиция в площадь под сдачу, которая должна окупиться и приносить стабильный доход. В этом случае также предусмотрен бюджет с запасом и заложены регулярные траты, но основывается эта цифра на операционной модели, составленной с консультантом по недвижимости. То есть, вы рассчитываете на определенный процент прибыли и при некоторой погрешности эта идея резко перестает быть выгодной.

Сейчас российские агенты популяризировали туры в Италию с целью покупки жилья под сдачу. В таких турах, продвигающих эту идею в массы, заинтересованным лицам предлагают не то, чтобы неликвид — но совершенно точно лотерею.

Агенты обещают заведомо выгодную прибыль, проливая свет только на плюсы этого вложения: показывают те самые дома на побережьях, которые обязательно будут востребованы круглый год – а как иначе, мы бы сами там жили, будь у нас время. И люди инвестируют. А окупится инвестиция или нет, оправдает ожидания разочарует — это уже как повезет, об этом с вами перед покупкой разговаривать не станут.

Бывает, что все складывается удачно — проблем с законностью застройки не всплыло, туристический сезон действительно долгий, климат комфортный, виды завораживают, с арендаторами повезло. И далее в таком роде – просто совокупность десятка факторов сложилась так, как нужно.

Но чаще все-таки не везет, и арифметика не сходится: вместо обещанных 10% прибыли получается не больше 3-5%. Непредвиденные расходы обошли плановые: вы в любой момент можете получить внезапный штраф за то, что вы иностранец, за неправильную планировку и за все то, с чем прошлый собственник дома не хотел разбираться и любезно передал дальше. А поручители уже ни за что и не отвечают — сделка ведь давно закрыта.

Потенциальные риски, о которых могут не предупредить — еще одна причина обратить внимание на лицензию специалиста. Грамотный и добросовестный риелтор пояснит неочевидные буквы закона и не утаит нюансы, которые могут повлиять на принятие решения о покупке именно здесь.

Резюмируя вышесказанное:

Не доверяйте турам по покупке жилья.

Работайте с человеком, способным сориентировать вас по особенностям законодательства, которые могут отразиться на вашем бюджете.

Задавайте вопросы – все, которые всплывают в голове.

Ожидание и реальность: тонкости итальянской планировки

Во имя получения кратной выгоды за счет метража помещения, риелторы могут предложить какую-то площадь "в нагрузку" – грубо говоря, чтобы с последствиями вы разбирались самостоятельно. При самом безобидном раскладе вы получите нечто, по документам зарегистрированное как гараж или сарай (что неприятно, но решаемо при помощи грамотного юриста), но чаще всего ответственностью с вами готовы поделиться еще более щедро: велик риск, что вы купите огромную площадь, которая не задекларирована вообще никак.

Припомню случай из практики: человек долго выбирал между двумя вариантами и выбор пал на потрясающе красивую недвижимость в историческом центре. Однако оказалось, что на бумаге планировка одна, а в реальности квартира вместила в себя еще одну комнату: собственник выкопал ее, но не отразил это в документации (в стоимость жилья при этом включил). Риелтор и нотариус клиента не обратили на его внимания на этот нюанс, так как для них это не выгодно: большая площадь = большая сумма.

Сам покупатель тоже не зафиксировал этот момент, но он и не должен – обращаясь к специалисту, вы имеете право рассчитывать на его порядочность и добросовестность.

Перепланировку в целом достаточно сложно узаконить, а иностранцу, купившему жилье с лишней комнатой с чужого плеча – сложно вдвойне. С этой историей мы работаем до сих пор.

Резюмируя вышесказанное:

Сверяйте задокументированную планировку площади с реальной.

Если они отличаются, уточняйте, была ли перепланировка узаконена. Просите документы, подтверждающие это.

Покупка или дарение: на что обратить внимание

Здесь проще всего также показать на конкретном примере:

Однажды мы с клиенткой пришли в агентство обсуждать недвижимость, которая ей очень понравилась. Согласно правилам и закону, нам должны были сразу же предоставить все документы, связанные с жильем, но агент намеренно утаивал те, что были связаны с происхождением недвижимости. И окажись мы менее внимательны или более взбудоражены – можно было отхватить гору проблем за свои же деньги.

Дело в том, что в документах сделка была оформлена как дарение. В таком случае клиентке, при решении в пользу этого жилья, пришлось бы либо вместе с нотариусом составлять акт отмены дарения, либо оформлять так называемый полис безопасного дарения, который даже по европейским меркам стоит баснословных денег.

А что будет, если рискнуть и не делать ничего, либо, что хуже, вовсе не обратить внимания на формат сделки? Ее могут просто аннулировать, если появятся наследники предыдущего владельца, несогласные с актом дарения. Как итог — потеря и денег, и нервов, и жилья.

Резюмируя вышесказанное:

Обращайте внимание на формат сделки.

Лучше не связывайтесь с дарением, если у вас нет проверенного нотариуса и лишних моральных ресурсов.

Что регулируют в Лигурии: тайна живописных земель

Лигурия — итальянская Ривьера, кинематографичный регион на берегу моря, граничащий с Францией. Регион климата мечты, чарующего пейзажа и милейших курортных вилл, спрос на которые с годами не снижается. Возможно, вы тоже задумываетесь о покупке домика с картинки. Поэтому важно заранее учитывать некоторые «подводные камни» домов региона.

Регион Лигурия располагается на гористой местности, что чревато особенностями и строительства, и распоряжения землей здесь. Поэтому практически 90% земель Лигурии зарегистрированы как "земли сельскохозяйственного назначения", то есть строить на ней можно только с условием, что нижний этаж дома отводится под хозяйственные нужды — грубо говоря, в доме обязательно должен быть гараж или ангар.

Поэтому здесь важно обратить внимание не только на площадь, но и на план застройки, а также сразу запросить метраж жилой и нежилой (Magazino) части помещения.

Итальянцы, конечно, оборудуют и «ангарную» часть дома под свои нужды: строят в ней такие же фотогеничные спальни и кабинеты с дорогой мебелью. Поэтому такой «небольшой нюанс», как нежилой сельхоз-этаж, могут не рассказывать до последнего.

Резюмируя вышесказанное:

Запросите документы по дому и внимательно с ними ознакомьтесь.

Уточните метраж жилой и нежилой площади, уточните о возможности перепланировки.

Соседский small-talk: если риелтор что-то темнит

Неочевидный момент, с которым можно столкнуться и в России, и в Италии – намеренное сокрытие какой-либо информации при продаже квартир в новых домах. Что это за информация – можно узнать у жильцов, которые уже въехали в дом

Наличие какого-то нежелательного момента может всплыть в момент встречи с потенциальными соседями – логично, что если с домом и застройщиком все в порядке, то, риелтору незачем прерывать ваш диалог с другим жителем дома. Но если он ведет себя странно и беспокойно или вовсе с нажимом пытается убрать соседа с глаз долой – стоит побольше узнать о доме именно от тех, кто там живет и с кем так настойчиво не дают пообщатья.

В идеальном по заверению риелтора доме могут оказаться некоторые неприятности: от перебоев водоснабжения до несоответствия планировки. Рассказать об этом могут только люди, которые уже столкнулись со всеми сюрпризами проживания здесь. И не только могут – они с удовольствием это сделают во всех красках

Резюмируя вышесказанное:

Не бойтесь общаться с жильцами дома. Они воодушевленно расскажут о неудобствах, которые при просмотре не бросаются в глаза.

Сколько стоит облегчить себе жизнь: размер вознаграждения

Пункт, закрывающий обзор на мошеннические уловки и схемы в Италии, по сути и не является обманом – так, знакомая нам всем недомолвка и полуправда.

Риелтор имеет право просто не указать на своем сайте комиссию за услуги, так как нет четкого регламента, регулирующего диапазон вознаграждения за посредничества. Покупатель будет ориентироваться на средние 3-5% по рынку, а специалист может в конце назвать цифру на пару- тройку процентов больше, так как письменной информации может не быть даже в формате «вознаграждение обсуждается индивидуально».

Потому стоит заранее обсудить в цифрах, какой процент риелтор планирует получить за свои услуги. В идеале – до начала движения самой сделки: например, на этапе просмотра недвижимости.

Резюмируя вышесказанное:

Обсуждайте возможный размер комиссии на берегу, чтобы в процессе сделки у всех трех сторон не возникло вопросов.