ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ОБ ИПОТЕКЕ В ИЗРАИЛЕ?

Инвестиции в недвижимость после переезда в другую страну играют огромную роль. Несмотря на утихание рынка недвижимости в Израиле в 2023 году, цены на жильё остаются высокими. Средняя стоимость объекта недвижимости в мае составляла около 2 миллионов шекелей, или примерно 540 тысяч долларов. В Тель-Авиве и Иерусалиме цены ещё более высокие: 811 000 долларов и 660 000 долларов соответственно.
Тем не менее, мало кто может позволить себе оплату за недвижимость наличными. Именно поэтому государственные и частные финансовые организации предлагают ипотечные кредиты, которые помогают получить необходимые средства для покупки жилья. Ипотечный рынок Израиля, в целом, подобен тому, что существует в других западных странах, но с некоторыми особенностями. В нашей статье мы рассмотрим эти тонкости и оценим все преимущества и недостатки.Ипотека, известная также как "машканта" (משכנתה) на иврите, представляет собой долгосрочный кредит, предоставляемый банками и финансовыми учреждениями, который позволяет покупателю приобрести квартиру, дом или земельный участок без необходимости откладывать деньги в течение долгого времени.

Существует два вида ипотеки: обычная банковская и льготная ипотека, предоставляемая с участием государства. Льготная программа предназначена для израильтян, приобретающих свое первое жильё. Чтобы воспользоваться данной программой, репатрианты должны оформить специальный документ, называемый "Теудат Закаут", который выдается на год с возможностью продления.
Банковская ипотека доступна для всех желающих. Кредит на покупку недвижимости можно оформить в израильских шекелях или иностранной валюте, такой как доллары, евро или британские фунты стерлингов.Срок кредита может достигать 30 лет.
Обычно, кредит разбивается на три части:
1. Фиксированная процентная ставка - "квуа ло цмуда";
2. Ставка, привязанная к определенному индексу - "квуа цмуда ле мадад";
3. Ставка, привязанная к ставке "прайм" - "рибит маштана прайм".Минимум 1/3 кредита должна иметь фиксированную процентную ставку. Индекс, к которому привязана ставка, пересматривается каждые 5 лет и может быть индексом потребительских цен или индексом ценных бумаг.
Ставка "прайм" рассчитывается по формуле "ключевая ставка Центрального банка + 1,5%". На май 2023 года ключевая ставка составляла 4,75%.В ипотеке, рекомендуется выдавать как минимум 1/3 суммы кредита под фиксированную процентную ставку. Это обеспечивает стабильность, поскольку ежемесячные платежи остаются неизменными в течение всего срока кредита, независимо от инфляции. В случае, когда ставка привязана к индексу или ключевой ставке Центрального банка, размер платежей будет изменяться в зависимости от изменений этих показателей. Например, если индекс потребительских цен вырос на 5% в год, процентная ставка по кредиту также будет увеличиваться.Ставка "прайм" рассчитывается на основе формулы "ключевая ставка Центрального банка + 1,5%". В мае 2023 года ключевая ставка составляла 4,75%.

Отмечу, что процентная ставка по ипотечному кредитованию в иностранной валюте определяется как ставка LIBOR, плюс фиксированная премия, установленная банком. Ставка LIBOR пересматривается каждые 3-6 месяцев и является ставкой, по которой лондонские банки предоставляют займы другим банкам.Срок валютной машканты может достигать 30 лет, однако кредит в долларах под фиксированную ставку обычно предоставляется не более чем на 10 лет. Важно отметить, что привязанные к доллару ссуды можно досрочно погасить без штрафов и ограничений.

Стандартные условия программы машканта предусматривают, что ипотечный кредит может покрыть до 75% стоимости жилья (LTV - соотношение стоимости кредита к стоимости залога). Например, если стоимость квартиры составляет 1 миллион шекелей, банк может выдать машканту на 750 тысяч шекелей.

Отмечу, что иностранные граждане могут получить ссуду с LTV не более 50%. Однако, в некоторых случаях беря машканту до репатриации в Израиль может быть выгодно. В таких случаях отсутствуют штрафы за досрочное погашение кредита, можно взять весь кредит с плавающей ставкой и не обязательно приобретать полис страхования жизни. Кроме того, при репатриации в течение 1 года после сделки можно оформить возврат налогов на покупку жилья для иностранцев.

Срок ипотечного кредита варьируется от 4 до 30 лет и зависит от возраста и дохода заемщика. На пример, лицам старше 60 лет одобряют кредит сроком не более 20 лет, если у них нет более молодых созаемщиков. Важно отметить, что для получения LTV в 75% необходимо брать кредит на первое жилье, а первоначальный взнос должен составлять не менее 100 000 шекелей, несмотря на процентную ставку и сумму кредита.

Оформление ипотеки через машканту доступно как резидентам Израиля, так и иностранным гражданам, но с разными условиями. Обычно кредит на жилье можно получить с 20 лет, но в некоторых случаях банки могут рассмотреть заявку и от более молодых клиентов, с ограничением срока кредита до 8-10 лет.Для тех, кто ранее не приобретал жилье в Израиле, доступна машканта на сумму до 75% от стоимости недвижимости. В случае, если это не первое жилье, банк предоставит кредит только на 50% стоимости.

Для получения льготной ипотеки необходимо соответствовать следующим условиям: возраст не менее 21 года, отсутствие собственного жилья и статус репатрианта. Льготная ипотека предоставляется под фиксированную ставку в размере 3-4% на срок до 20-25 лет. Ставка может корректироваться в зависимости от инфляции, а штрафы за досрочное погашение отсутствуют. Часть ипотеки, до 200 тысяч шекелей, покрывается государством, и в случае, если квартира не будет продана в течение 15 лет, субсидию не требуется возвращать.

Для получения ипотеки требуется возраст заемщика не менее 20 лет (минимум 21 год для льготной машканты). Возрастная граница не ограничена законом, но израильские банки предпочитают не выдавать кредиты, если срок погашения приходится на возраст старше 80 лет.
Минимальный доход не требуется, но он не должен превышать 40% совокупного дохода семьи за вычетом кредитов сроком более 18 месяцев. С другими словами, если у человека есть кредит на 1 год, то платежи по нему не учитываются при расчете дохода. Однако банки обычно устанавливают верхний предел не в 40%, а ниже, примерно от 30% до 35%.При ипотечном кредитовании необходимо страхование жизни всех заемщиков и объекта недвижимости, который будет находиться в залоге.

Ставка по ипотеке зависит от различных факторов, таких как возраст, образование, семейное положение, наличие родственников и уровень дохода. Банк оценивает каждый из этих показателей и назначает баллы, где большее количество баллов снижает риски для банка и повышает вероятность получения клиентом ипотеки по низкой процентной ставке.Кроме кредитного рейтинга клиента, на ставку по ипотеке также влияет срок действия кредита, размер первоначального взноса и условия кредита. Если ставка привязана к индексу потребительских цен, то она будет пересчитываться с учетом инфляции. То же самое происходит, если ставка зависит от ключевой ставки израильского Центрального банка.Важным фактором является также валюта, в которой берется ипотека. В этом случае процентная ставка будет изменяться вместе с курсом обмена валюты

Получение машканты — ипотечного кредита, проходит несколько этапов. Сначала необходимо выбрать подходящую недвижимость и подать заявку на ипотеку, называемую «бакаша экронит». Банк рассматривает заявление и в случае положительного решения выдает заёмщику одобрение, или «ишур экрони», действительное в течение 2 месяцев.Для получения ишур экрони требуется предоставить банку следующие документы: копию Теудат Зеут с приложением, платежные ведомости за последние 3 месяца для наемных работников, налоговую отчетность для самозанятых, выписки с банковского счета за последние 3 месяца.Затем следует выбрать кредитную программу, учитывая, что длительный срок кредитования означает меньшие ежемесячные платежи, но большие переплаты. Необходимо также учесть, что тело кредита может состоять из нескольких частей с разными ставками и условиями погашения.После утверждения ипотечного плана клиент предоставляет банку оценку недвижимости и полисы страхования жизни и имущества. Каждый банк имеет список сертифицированных оценщиков.Последний этап — подписание всех ипотечных документов и оформление договора купли-продажи. Весь процесс можно выполнить самостоятельно или обратиться к ипотечному брокеру.
В риэлторском агентстве обычно при выборе недвижимости есть бесплатный профессиональный консультант по машканте.

#ипотека #израильскаяипотека #машканта #риэлторвизраиле #репатриация #арендажилья #покупкажилья #машкантавизраиле