Кому на самом деле выгодна льготная ипотека

Добрый день уважаемые коллеги! С вами Юрий Хомутский «Клуб успешных инженеров» и я расскажу вам про ипотеку 6-7-12%, что это такое, и что за этим стоит. Больше инвестиционных идей - на нашем телеграм-канале Клуб Успешных Инженеров.

Вот уже 2 года, как Государство субсидирует ипотеку на покупку жилья россиянами в новостройках.

Правда с год назад субсидирование немного сократилось, и теперь речь идет не о покупке любой квартиры под 6%, а только о покупке жилья, стоимостью до 3 миллионов, точнее, кредит выдается на сумму до 3 000 000. Такого жилья в Москве практически нет, но эти средства, но и при достаточном изначальном взносе, вполне вероятно, что вам на покупку не хватает именно 3 000 000, и льготной ипотекой можно воспользоваться.

Сейчас рассматривают ипотеку под 12% до 12млн. Давайте немножко углубимся в вопросы, льготной ипотеки.

Дело в том, что, у льготной ипотеки есть один важный нюанс, который очень многое определяет. Льготная ипотека как вы знаете, выдается только на первичное жилье. На эти деньги можно купить только новостройки, и если вы поставите себя на место покупателя, если вы сами являетесь покупателем, то имея возможность купить новостройку под 6%, ну или сейчас под 7%, «окей», или вторичное жилье под 8%-8,5%, даже 9%.

Конечно, наверняка вы сделаете выбор именно в пользу новостройки, и так сделает выбор большинство, таким образом, льготная ипотека способствует застройки территорий, и выкупу этих квартир. Если же вы, инвестор, который вложился в квартиру, купил квартиру с целью последующей продажи, то льготная ипотека работает против вас, вам будет тяжелее продать вашу квартиру, на нее будет меньше покупателей, потому что она не попадает под условия льготной ипотеки, это у вас будет вторичное жилье, перепродажа.

То есть льготная ипотека работает против частного инвестора, но на кого она работает? Очевидно что она работает на застройщика.

Застройщики – это компании того или иного масштаба, которые решили строить жилье. Давайте вспомним, что недавно, пару лет назад покупка первичного жилья была реформирована, и введены так называемые эскроу-счета то есть деньги, которые вы платите попадали не застройщику, а клались в банк на эскроу-счет, застройщик эти деньги получал только по факту строительства дома.

Таким образом застройщикам приходилось строить дом на свои деньги, ключевой вывод, который из этого следовал, что все застройщики должны были строить дома на свои деньги, а это означало, что у застройщика должно быть достаточно денег, и возможность взять кредиты, крупные кредиты, на то чтобы построить дом.

Мелкие застройщики не могли справиться с этим. Им не хватало денег, своих собственных, и им не давали таких больших кредитов, чтобы они могли построить дом, то есть, им не чего было заложить под эти кредиты, им не чем было подтвердить возможность взятия такого кредита, и с рынка ушли многие мелкие застройщики, остались только крупные.

Доля крупных, так как ушли мелкие, еще более выросла, и фактически сегодня на рынке у нас несколько крупных застройщиков, таких как « Пик», «А-101», в какой-то степени «Самолет», « Инград» и некоторые другие, которые контролируют не просто большую часть рынка, а управляющую часть рынка, и под этих застройщиков создаются проекты, льготная ипотека, то есть, чтобы у этих застройщиков дела не пошли хуже, выдвигается проект, льготная ипотека, где говориться, что жилье можно купить, по сниженной ставке, но только у застройщиков. Фактически только у этих застройщиков, у других мало вероятно.

Давайте представим как перетекают деньги, как происходит перемещение денежных средств при плохом раскладе.

Застройщик строит жилье, клиент покупает это жилье, и при этом часть средств, клиенту возмещает государство за счет льготной ипотеки. Банк выдает кредит, условно говоря, под 8-9% но вот эти 2-3% компенсирует государство.

В карман застройщика и в карман банка, то есть льготная ипотека, это схема как перевести государственные деньги на счет частных застройщиков и частных банков. В первую очередь мы говорим об этом. И у этого процесса есть слово, одно прекрасное слово, которые вы все прекрасно знаете. Как называется перевод денег, государственных денег из казны в частные лица, в частные руки? :)

Если бы у льготной ипотеки не было ограничений на покупку только у застройщика, можно было бы любую квартиру купить, вторичную в том числе. То конечно таких выводов мы бы уже с вами не смогли сделать, это были бы честные рыночные условия, одинаковые для всех, для всех инвесторов, для всех застройщиков.

Но так как льготная ипотека действует только на первичное жилье, а первичное жилье строится только крупными застройщиками, то становиться понятно, в адрес кого на самом деле назначены эти субсидии, и конечно речь идет не только о застройщиках, но и о банках, потому что банки выдают кредиты, то есть у банков больше берут кредитов. Естественно это все на руку, в том числе и банкам. Ну и давайте затронем еще один момент льготной ипотеки.

Итак, вы видите перед собой Москву, панораму города, пусть и в тумане, замечательного города, где уже есть большое, огромное количество квадратных метров. Если бы льготная ипотека распространялась, в том числе на вот эти квадратные метры, на вторичное жилье, имело бы смысл строить так много нового жилья, так много новостроек?

С таким бы успехом пошел бы проект застройки промзон?

С таким бы успехом прошел бы проект реновации жилья?

Конечно нет.

Конечно многие люди стали бы перепродавать ,а покупатели покупать вторичное жилье, и спрос на новое жилье был бы гораздо ниже. Но за счет льготной ипотеки появляется возможность вот эти все квадратные метры, которые вот здесь перед вами, их огромное количество, вывести из рынка. Вывести за рамки этого рынка недвижимости, их будут покупать в меньшей степени, на них меньше спрос и при этом появляется возможность: на полях, в пустырях, в новой Москве, на месте лесов, на месте полей, и прошлых деревень, бывших, старых построить новые миллионы квадратного метра жилья, и «втюхать» их народу, при чем так как «втюхать» за наличку уже невозможно, так как у людей нет этой налички, то «втюхать» их за кредиты, то есть вогнать людей в кредит.

Ссылки на наши ресурсы: