Что такое ИСКАН, Kat İrtifakı, Kat mülkiyeti в Турции?

Меня попросили сопроводить сделку по покупке квартиры в Измире, на что я охотно согласился, ведь это всегда новая история.

Определились с районом, далее подобрали интересующие нас объявления, договорились о просмотре. Первую квартиру нам показал риэлтор, квартира понравилась но оказалось что владелец владеет ею менее 5 лет и и при продаже возникает налог с разницы в стоимости, риэлтор предложил нам разделить затраты с продавцом, на что получил отказ. Я поясню, что это за налог. Данный продавец владеет этой квартирой пару лет и в связи с ростом цен и инфляцией возникает налогооблагаемая разница между ценой покупки и ценой продажи. Мы взяли паузу и решили посмотреть вторую квартиру ниже этажом по этой же стоимости... продолжение ниже

Если покупать будет не иностранец, то оба участника сделки без проблем согласятся занизить продажную стоимость и смогут уйти от налога. Но проблема в том, что если покупатель иностранец и планирует получить внж, ему нужно увидеть в договоре полную стоимость. Ещё необходимо подтвердить эту стоимость оценочным экспертным отчётом о стоимости, а то мало ли, может вы придумали, что все так дорого сейчас... А может быть эта квартира и близко не стоит необходимые 75k$ ?? Отчёт подтверждает что эта квартира стоящая этих денег и в ней можно жить* (имеет статус Mesken)

Так же для подтверждения стоимости у вас попросят предоставить специальную справку из банка об обмене ваших $ в турецкие лиры, где банк обязательно заработает на курсе обмена, и ничего тут не поделаешь.

Итак вторая квартира оказалась полностью укомплектована мебелью и техникой, в хорошем состоянии, и за те же деньги. Далее выяснилось, что показывает квартиру владелец, что экономит при сделке 2% комиссионных моему клиенту. Немного поразмыслив мы решили начать торги прямо в квартире, ведь лучшего момента не найти. Получив скидку в 90000 лир, и договорившись, что владелец заберёт стиральную машину и посудомойку, хлопнув по рукам начали процесс оформления предварительных договорённостей.

Первым делом мы заказали и оплатили экспертную оценку квартиры на портале WEBTapu, где есть информативный блок для покупателей иностранцев недвижимости в Турции. Отчёт был готов через сутки, оценочная стоимость нас устроила и была выше 75k$, но в этом отчёте так же имеется много другой полезной информации о здании и квартире. Меня смутил пункт Iskan varmi? ответ YOK !

Документ, подтверждающий, что готовое здание построено в соответствии с архитектурным проектом, называется разрешением на ввод в эксплуатацию. Право проживания и пользования данным недвижимым имуществом приобретается путём получения вида на жительство. По этой причине свидетельство о вводе в эксплуатацию также называют «разрешением на ввод в эксплуатацию». Парадокс в том, что даже Турецкие граждане не знают что это такое. На мой вопрос почему нет искана и как это понимать, я увидел недоумение в глазах продавца. Я думаю, что это объясняется тем, что при сделке между гражданами Турции никто не задаёт таких вопросов, ну нету ИСКАНа и нет, да и кому это интересно. Простыми словами при начале строительства застройщик получает в администрации разрешение (паспорт) строительства, называется YAPI RUHSATI и он очень похож на документ, который выдаётся застройщику по окончании строительства. Дом проходит экспертизу и выдаётся разрешение на проживание здании, как такового документа под названием ИСКАН в шапке документа я не нашёл, и оказалось, что этот документ называется "yapı kullanma izin belgesi" в котором говориться, что дом соответствует необходимым нормативам или нет. Это и есть ИСКАН)) Но как не легко было это понять, если даже сами Турки этого не знают. Пришлось обойти множество кабинетов с чиновниками, что бы разобраться в этом. Так же я выяснил, что само существование этого документа на дом не гарантирует, что дом полностью введён в эксплуатацию, нужно вчитываться в мелкий шрифт каждого пункта и пытаться понять, что так а что нет. Искан может быть выдан застройщику с оговорками на исправление недочётов здания, или другими особенностями. В общем учим технический Турецкий язык и пытаемся разобраться в неразобранном.

Есть ещё один момент, о котором стоит рассказать:

Kat İrtifakı - это форма собственности, предоставляемая объектам после получения разрешения на строительство от муниципалитета, выдаётся после утверждения проекта застройки и деления тапу на отдельные квартиры. Тапу Kat İrtifakı предоставляется для всех объектов недвижимости от застройщика, то есть для первичных объектов.
Kat mülkiyeti - это форма собственности на объект, полностью переходящий в жилой фонд. Чтобы перевести тапу из статуса Кат Иртифакы в статус kat mülkiyeti, застройщик обязан оформить техпаспорт (Искан) на здание, а собственникам квартир необходимо оформить Исканы на свои квартиры. Только после оформления технических паспортов на все квартиры в комплексе необходимо обратиться в муниципалитет для оформления соответствующего отчета и затем предоставить документы в кадастровое управление, чтобы перевести квартиры из жилого комплекса в жилой фонд.
Если вы покупаете квартиру с тапу, имеющим статус Kat İrtifakı (это может быть и вторичная недвижимость), это означает, что еще не все квартиры в здании были проданы и получили Искан. Следует отметить, что юридически, в плане права собственности, статусы тапу, как Kat İrtifakı, так и kat mülkiyeti, не различаются друг от друга. Оба варианта предоставляют информацию о номере квартиры, этаже, на котором она расположена, и доле земельного участка, принадлежащей владельцу недвижимости.

У нас в документах была запись Kat İrtifakı, и это тоже меня напрягло, но:

В нашем случае оказалось, что произошёл дисконект между оценщиком и Belediye (местной районной управой). Оценщик спешил сдать отчёт и умыть руки, или не захотел искать нужную информацию о наличии документов о вводе здания в эксплуатацию и написал в отчёт ИСКАН ЙОК))

Выяснилось что дом имеет искан, но информации об этом нет в ТАПУ, откуда и берет данные о доме оценщик. ПО итогу отчёт о квартире был исправлен, и представлен на обозрение в лучшем виде.

Продавец квартиры долго пытался мне объяснить, что в Турции 90% домов не имеют этого документа и что это происходит повсеместно из за сложности бюрократических процедур, что на мой взгляд мне все равно не понятно. Придумать закон и механизмы и далее не следовать им же, это не нормально.

Ведь у дома без искана меньшая инвестиционная привлекательность, под такую недвижимость не выдаст кредит банк, и вообще имеется риск неузаконенного в должном порядке самостроя...

Продолжение следует ...