В каких городах Германии продаются самые дорогие и самые дешевые квартиры? В какую немецкую недвижимость стало популярно инвестировать в последнее время? Как менялись цены на жилье в последние 10 лет, и что на эту динамику влияет? Всеми нюансами со мной поделилась Ирен Верховецкая, генеральный менеджер Estate-Service24.
Содержание:
«Свободных участков для жилого строительства не хватает»
— Какие черты являются уникальными именно для немецкого рынка недвижимости?
— Рынок недвижимости Германии отличается от большинства других стран, прежде всего, превышением спроса над предложением. Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Цены на жилую недвижимость стабильно растут в год примерно на 8-10%, и аналитики прогнозируют дальнейший рост цен на квартиры и дома. Одна из причин этого — нехватка свободных участков для жилого строительства, в то время как в экономически здоровых регионах приток рабочего населения постоянно растет.
Как правило, хорошие коммерческие объекты относятся к категории off-market, т.е. не публикуются на немецких порталах недвижимости. Под «хорошим» мы подразумеваем коммерческий доходный объект в экономически привлекательном регионе, с длительным договором с надежным арендатором и потенциалом повышения стоимости.
Многие ожидали падения цен с началом пандемии и спекулировали на тему «сейчас появится много объектов на рынке». Но случилось скорее обратное — хороших ликвидных объектов стало катастрофически мало и цены как на жилую, так и на коммерческую недвижимость в Германии продолжали расти.
«В последние годы особым спросом пользуется социальная недвижимость»
— Какие типы недвижимости пользуются постоянным спросом в Германии?
— Повышенным спросом в Германии всегда пользовалась и пользуется жилая недвижимость — как для собственного использования, так и для сдачи в аренду. В первую очередь, это квартиры, пакеты квартир, доходные дома (в зависимости от бюджета).
Почему именно жилая? Надо понимать, что Германия — это экономически развитая страна с высоким уровнем жизни и, соответственно, высокой стоимостью недвижимости. Квартиру, например, во Франкфурте можно купить по цене от €300,000, а вот стоимость коммерческой недвижимости в хороших локациях стартует от €2 млн. С одной стороны, жилая недвижимость приносит меньше дохода — около 3,5%, в то время как коммерческая — 5-6%, но жилая недвижимость быстрее растет в цене.
Еще одна причина, по которой инвесторы вкладываются именно в жилую недвижимость Германии — объекты из этой категории всегда есть на рынке. Да, количество новостроек в центральных районах заметно сократилось за последние 3-4 года, так как свободных участков в больших городах становится все меньше, тем не менее, определенный выбор квартир есть, чего нельзя сказать о коммерческой недвижимости. Иногда наши клиенты ждут около года подходящий объект, если они запланировали купить желаемый тип коммерческой недвижимости в конкретной локации.
Помимо жилой недвижимости, постоянным спросом пользуется коммерческая недвижимость с долгосрочными договорами аренды с надежным арендатором. Это может быть как офисное здание в больших городах и их пригородах, так и сетевой супермаркет в какой-нибудь небольшом немецком городке.
Как известно, в Германии вся инфраструктура децентрализована — в каждом поселке есть свои торговые центры, бассейны, учебные заведения и клиники, т.е. местное население пользуются всеми благами «цивилизации». Главное при выборе инвестиционной недвижимости в небольших городах — проанализировать экономическое положение региона.
В целом, можно сказать, что новые федеральные Земли (Восточная Германия) не так надежны для инвестиций — в этих регионах наблюдается отток рабочего населения, соответственно, есть риск, что при уходе арендатора здание будет пустовать.
— В какие секторы стало популярно инвестировать только недавно?
— В последние годы особым спросом пользуется социальная недвижимость (апартаменты и дома престарелых). Германия — это страна с очень развитой социальной системой, на которую государство ежегодно тратит около 25% ВВП. Так, дома престарелых дают возможность получения стабильного гарантированного дохода с хорошими перспективами роста.
Рынок инвестиций в социальную недвижимость находится в настоящее время на подъеме, главным образом, из-за демографических изменений в Германии, которые будут сохраняться в стране в ближайшие десятилетия. Прогнозы показывают, что, несмотря на рост рождаемости в Германии в последние годы, население заметно «стареет», а это значит, что покупка апартаментов или домов для престарелых — надежное сохранение капитала.
«В 2022 впервые за много лет ипотечные ставки выросли почти в 4 раза»
— Как менялись цены на недвижимость в последние 5-10 лет и какие факторы на это влияли?
— За последние десять лет цены на недвижимость выросли примерно вдвое. В хороших локациях ТОП-7 немецких городов цена за квадратный метр начинается от €5000-€7000. В центральных районах — от €10,000.
Последние пять лет цены на жилую недвижимость росли в среднем на 7-10% в год, а ипотечные ставки на недвижимость были рекордно низкими — они составляли не более 1,5%. Доход от сдачи квартиры в западных землях приносит около 3-3,5%, т.е. помимо погашения кредита, инвесторы в жилую недвижимость еще получали 2-3% дохода + капитализация объекта.
В 2022 впервые за много лет ипотечные ставки повысились почти в 4 раза, т.е. до 4%. В связи с этим, многие ожидали падения цен на недвижимость. По итогам 2022 года можно сказать, что да, некоторые владельцы вторичной недвижимости снизили цены на 5%, а где-то и на 10% — в зависимости от региона.
Безусловно, на стоимость недвижимости в 2022 году повлиял рост цен на стройматериалы (как и во многих других странах). Поэтому квартиры в новостройках не упали в цене, а вот объекты недвижимости, требующие больших затрат на ремонт или имеющие плохую энергетическую эффективность, замедлили капитализацию. Из-за высоких затрат на энергию, спрос на такую недвижимость снижается, и, следовательно, некоторые владельцы готовы к торгу.
В целом, можно сделать такое обобщение: чем благополучнее регион, тем выше цены. Жители Мюнхена особенно ощущают это — цены на жилую недвижимость здесь самые высокие. Дорогие жилые объекты также в таких относительно «небольших» городах, как Висбаден и Гейдельберг.
— Давайте приведем конкретные примеры: за сколько сегодня можно купить квартиру в крупных и не очень немецких регионах?
— Если брать крупные города Германии, можно привести сравнительные данные по нескольким городам: самая дешевая жилая площадь сейчас в Дортмунде — здесь недвижимость в среднем стоит около €3100 за 1 м². В Берлине «квадрат» стоит примерно €6245, во Франкфурте на Майне — €6600. В Мюнхене, где самая дорогая недвижимость в Германии, потенциальные покупатели должны заплатить в среднем €9400 за один квадратный метр.
То есть за квартиру площадью 80 м² в Дортмунде вы заплатите €248,000, в Берлине — €499,600, во Франкфурте на Майне — €528,000, а в Мюнхене — €668,000. Напомним, это — средняя цена. «Хорошие» районы в ТОП-7 немецких городах стоят больше. К таким, как правило, относятся районы рядом с историческим центром города, районы с историческими виллами и живописной природой, или же новые элитные районы с новостройками.
В Мюнхене цены на недвижимость в престижных районах начинаются от €10,000-12,000 за 1 м² (Максфорштадт, Леэль, Харлахинг, Людвигсфорштадт-Изарфорштадт), в Берлине — от €7000-8000 за метр (Шарлоттенбург, Вильмерсдорф, Митте, Вайсензее), во Франкфурте на Майне — от €8000/м² (Вестенд, Заксенхаузен, Ридберг).
В число самых дорогих немецких городов, помимо ТОП-7 и других крупных мегаполисов, также входят Потсдам, Фрайбург-им-Брайсгау, Висбаден и Гейдельберг — стоимость за квадратный метр в них превышает отметку в €5000.
Цены на дома в Германии ниже, чем на квартиры (в расчете на квадратный метр), но из-за стоимости участка общая цена домов будет выше по сравнению с квартирами.
Как уже было отмечено ранее, стоимость квартир в новостройках продолжает расти, и за последний 2022 год она выросла в среднем на 10%. Согласно аналитическому прогнозу «Жилищный атлас» от Postbank, немецкая недвижимость продолжит расти в цене до 2035 года. Особенно ощутимо это будет на юге Германии, в Гамбурге и Берлине, а также в регионе Везер-Эмс. Но в восточной Германии, напротив, ожидается падение цен на недвижимость в этот период — исключение составят лишь такие популярные города, как Берлин, Потсдам, Лейпциг, Йена и Веймар.
«Россияне и белорусы сейчас сталкиваются с большими трудностями при покупке недвижимости»
— Как иностранец может купить недвижимость в Германии? Какие трудности могут возникнуть?
— В целом, процесс покупки недвижимости в Германии для иностранцев не является сложным. Иностранцы ничем не ограничены в покупке местной недвижимости, как при выборе типа недвижимости, так и при выборе локации. Это отличает Германию от таких стран, как, например, Австрия или Швейцария, где необходимо получить разрешение специальнои комиссии по распределению земель. Основное требование на немецком рынке — подтверждение происхождения средств.
Для покупки недвижимости в Германии от покупателя требуются следующие документы:
- копия документа, удостоверяющего личность потенциального покупателя, или копии выписки из торгового реестра компании (в случае приобретения объекта юридическим лицом);
- справка из банка о состоянии счета, которая послужит подтверждением серьезности Ваших намерении в приобретении недвижимости и должна быть представлена при резервации объекта.
Однако гражданам России и Беларуси сейчас приходится сталкиваться с большими трудностями при покупке недвижимости в Европе, в частности, в Германии. Это возможно при выполнении определенных условий:
1) Если у Вас нет ВНЖ Европы (Италии, Греции, Испании и других), но уже был открыт счет в каком-либо Европейском банке и на нем достаточно средств для оплаты стоимости недвижимости и расходов на приобретение, Вы можете купить частную или коммерческую недвижимость в Германии. Клиент может в любых количествах распоряжаться своими деньгами, уже находившимися на счету (если он не внесен в санкционные списки граждан, у которых заморожены счета).
2) Если у Вас есть ВНЖ ЕС (неограниченное по времени), вы имеете право: переводить на счет неограниченную сумму, получить кредит в немецком банке, вложить деньги в акции — то есть производить любые операции наравне с гражданами Германии.
3) Если у Вас есть счет в стране не из ЕС — Турции, Грузии и других — банки вряд ли захотят открывать Вам счет в Германии, так как тщательная проверка происхождения средств — это слишком трудоемкий процесс, которого немцы на данный момент остерегаются во избежание рисков. Но если у россиян и белорусов есть достаточно средств и прозрачная история их происхождения, то вероятность открытия банковского счета в немецком банке равна 50/50.
Граждане других стран СНГ (Грузия, Казахстан и т.д.) не ограничены в открытии счетов и переводе денег из других стран при выполнении обязательного условия — подтверждения происхождения средств. Для граждан Украины существует проблема вывода денег из украинских банков.
— А кто из иностранцев, в целом, активнее всего покупает недвижимость в Германии?
— Недвижимость в Германии пользуется спросом у инвесторов со всего мира. Независимо от экономической ситуации в мире, ликвидная недвижимость в такой стране, как Германия, меньше подвержена ценовым скачкам, в отличии, скажем, от акций. Даже с учетом пандемии и военных событий в Украине, недвижимость в Германии, как жилая, так и коммерческая, демонстрируют постоянный рост в цене.
Сложно выделить несколько национальностей среди желающих приобрести недвижимость в Германии: это китайцы, американцы, англичане, инвесторы из ОАЭ и другие.
Это не учитывая самих немцев, которые еще год назад под низкие кредитные ставки скупали в качестве инвестиций как вторичное жилье, так и квартиры в новостройке на этапе котлована. То есть иностранным инвесторам приходилось конкурировать с немцами.
В 2022 году стоимость ипотечного кредитования увеличилась почти в четыре раза. В зависимости от суммы кредитной линии и внесенного капитала, сейчас кредитные ставки составляют в среднем 4%. Это несколько снизило ажиотаж немцев, многие из которых брали квартиры в кредит с минимальным собственным взносом (иногда нулевым). Но это не снизило активности инвесторов, которые не берут кредит — их целью является, в основном, сохранение и приумножение собственного капитала.
10% роста цены на недвижимость - это просто плюс-минус инфляция за год в евро.