Кейс: Ипотека. Загородный дом. Московская область. Часть 2
Спойлер: просрочка по не выданному кредиту...
Получив желанное решение по ипотеке, наши клиенты радостно выдохнули. Мы же понимали, что это всего лишь первый этап. Знаем, что расслабляться до регистрации сделки в Росреестре не стоит. Научены горьким и ценным опытом.
Предысторию можно почитать тут.
Вводные данные по продавцу
Что касаемо продавца и продаваемого объекта, отметили следующие нюансы:
- Приобретался дом с землей по договору купли-продажи. В собственности менее 5 лет. Жилье не единственное. Из чего следует, что продавец должен заплатить налог с полученной прибыли от продажи в размере 13%;
- Дом с землей приобретался с помощью ипотеки, стояло обременение банка;
Самым простым решением было получить одобрение ипотеки в том же банке, в котором была ипотека у продавца. Что мы и сделали. В таком случае банк переоформляет залог на нового собственника, и сделка проходит быстро. Если одобренная ипотека в стороннем банке, то сроки выхода на сделку увеличиваются в среднем на один месяц. Примерный алгоритм при данной сделке следующий:
Сбор документов
Запросили полный пакет документов по объекту, заказали отчет об оценке. Примерно через неделю все документы были собраны. Скорректировав еще раз все данные по кредиту, страховке, отправили данные в банк на финальное согласование. На следующий день получили положительное решение по объекту. Можно записываться на сделку.
Сделка
Наша компания базируется в Санкт-Петербурге. При этом мы очень любим региональные сделки. Поездка в другой город - это разрядка и возможность увидеть, как работает ипотечный рынок и рынок недвижимости в том или ином городе. Интересное наблюдение - каждый регион, как отдельное государство со своими правилами и негласными законами. В нашей копилке такие города, как Иркутск, Анапа, Краснодарский край, Таллин... Данная сделка не стала первой в Москве. Москва - это второй мегаполис после Санкт-Петербурга по количеству проводимых сделок компанией.
Приехав ранним утром в аэропорт Шереметьево, добрались до банка. Встретились с участниками сделки и познакомились лично с Ириной и Виктором. После длительного ожидания подписали кредитный договор и договор купли-продажи с продавцом. Так же подписали и оплатили договор комплексного ипотечного страхования. Работа сделана, осталось дождаться зачисление средств на аккредитив.
И тут началось
Ожидая зачисления, менеджер банка, который проводил нашу сделку, сообщил, что произошла техническая ошибка и зачислить кредит сегодня не получится. Договорились с участниками сделки, что на следующий день они встретятся в отделении банка и доведут сделку до конца. На этом мы попрощались и поехали в аэропорт, ведь уже начиналась регистрация на наш рейс.
На следующий день, по непонятной нам причине, заявку "перезавели". При этом нам ничего не сообщили, по результату получили отказ. Шок. Пытаемся разобраться в ситуации, общаясь с нашим куратором от данного банка. Причину так и не смогли выяснить. Уже спустя какое-то время сделали вывод, что все произошло из-за халатности менеджера, который не согласовал с нами такой важный момент, как "переодобрение" заявки в банке. Менеджер ввел неправильные параметры по кредиту, вследствие чего банк отказал. Он добавил супруга в сделку, хотя изначально мы исключали его нотариальным согласием.
Что имеем?
По итогам произошедшего, что мы имеем?
- Отказ по ипотеке, как следствие - срыв сделки;
- Продавец, который не понимает что дальше делать? Ждать нас или выставлять свой дом на продажу?;
- Оплаченная страховка, которую мы, конечно же, вернули, написав заявление;
- Шок и разочарование покупателей;
Как мы уже говорили, грамотный и опытный брокер, всегда должен быть готов к подобным ситуациям. Разобравшись до конца, поняв, что с данным банком нам дальше не по пути, выстроили новый алгоритм действий. Важно было понять, как действовать дальше:
- Договорились с продавцом. К счастью он все понимал и согласился нас подождать;
- Выбрали несколько банков, предварительно рассчитав все условия по кредиту и расходам на сделку;
- Согласовали алгоритм действий с участниками сделки и обозначили сроки;
Что могло быть хуже?
Собрав документы и, подготовив новую подачу в банк, мы отправили заявку на рассмотрение. Пришел отказ. Причина не была ясна, так как заявка "отлетела" на этапе автоматического скоринга, т.е. в течении 5 минут. Подали заявку во второй банк, последний, который подходил под наших условия покупки. Получили одобрение!
Так все же, что могло быть хуже отказа банка?
Банк отказал в ипотеке. Вот только почему-то информацию о том, что кредит якобы выдан - отправил в бюро кредитных историй (КИ). В КИ заемщика появилась ипотека на 17 млн. Из-за этого другой банк из запрошенных 17 млн., одобрил всего 4 млн.
За 8 лет практики, такое встречаем впервые. Было написано обращение в банк с просьбой разобраться в ситуации и исправить информацию в КИ. Ведь теперь нам не представлялось возможным одобрить необходимую сумму кредита, так как новые банки видели действующий кредит 17 млн. рублей.
Хуже быть не может, скажете вы. (Нет, может)
С момента срыва сделки прошел 1 месяц. Ровно столько времени мы пытаемся разобраться с банком в произошедшей ситуации. А в кредитной истории фиксируется просрочка по не выданному кредиту!
Продолжение следует....