Годовой отчёт рынка недвижимости Дубая за 2023 год (Часть 2): Обзор спроса, ипотека в ОАЭ, апартаменты и виллы в Дубае

Отчёт подготовила команда fäm Properties

Читайте первую часть обзора по ссылке:

Рынок жилой недвижимости Дубая продолжает устанавливать новые рекорды. Совокупный объем спроса на апартаменты и виллы за 2023 г. составил 114,4 тыс. объектов, на 44% превысив показатель прошлого года – 79,6 тыс. ед. Это максимальный результат за историю наблюдений. На протяжении года квартальный спрос оставался на уровне 28–31 тыс. сделок с небольшими колебаниями.

Наиболее стабильный результат продаж наблюдается в сегменте готовых вилл, где, начиная с 2021 г. ежеквартально продается около 2 тыс. объектов. В сегменте готовых апартаментов после трехгодичного периода роста спрос стабилизировался в диапазоне 8–9 тыс. юнитов. В свою очередь в строящихся объектах динамика продаж зависит от выхода на рынок новых проектов, что обуславливает колебания показателя.

Ожидается, что галопирующие темпы роста спроса, наблюдаемые в 21–22 гг., результатом которых стали рекордные показатели, достигнутые в 2023 году, в будущем несколько замедлятся.

На рынке преобладает спрос на строящиеся объекты – по итогу года с ними было заключено почти 60% всех сделок на рынке жилой недвижимости. Наблюдается восстановление показателя, который в 21 г. вследствие пандемии опустился ниже 50%. Напомним, что ранее минимальное историческое значение было зафиксировано в 2011 г., когда в качестве реакции на кризис 2008 г. спрос на строящиеся объекты снизился до 15% от совокупного объема сделок. После чего на протяжении 6 лет, вплоть до 2017 г., показатель постепенно восстанавливался, достигнув 70%.

Более 50% всех сделок в 2023 г. обеспечили продажи строящихся апартаментов. Совокупно доля всех апартаментов в структуре сделок превысила 86%, на сегмент вилл, в свою очередь, пришлось менее 14% сделок – минимальный показатель за последние 10 лет. В то же время за счет большей площади вилл и, как следствие, более высокой стоимости распределение инвестиций по сегментам жилой недвижимости более равномерно.

Значительный объем сделок обусловил рекордный объем инвестирования в жилую недвижимость. За период с начала года на рынке жилой недвижимости Дубая было заключено сделок на сумму более 253 млрд дирхам, что выше показателя предыдущего года на 53%.

Что касается ценовой динамики – то наиболее выигрышным в целом выглядит сектор вилл. По итогам года зафиксирован двухзначный прирост показателя как в строящемся, так и готовом сегментах.

В апартаментах наблюдаются не столь значительный прирост цены на готовые объекты и снижение на строящиеся объекты. Важно понимать, что снижение в значительной степени носит структурный характер, то есть обусловлено выходом на рынок большого числа новых объектов по более низким стартовым ценам, что, в свою очередь, является следствием роста конкуренции на рынке, которая будет усиливаться в предстоящие годы. При этом в апартаментах сохраняется ценовой разрыв между готовыми и строящимися объектами – последние выходят на рынок с премией 15–20% к цене готовых объектов.

Основная часть сделок на рынке жилой недвижимости Дубая совершается без привлечения ипотеки. Тому есть несколько причин:

Ставки по ипотеке в Дубае привязаны к EIBOR – межбанковской ставке Центрального банка ОАЭ, которая, в свою очередь, зависит от ставки Федерального резервного фонда США, поскольку дирхам привязан к доллару США. Соответственно изменения процентных ставок, проводимые Федеральным резервным банком США в борьбе с инфляцией, которая в 22–23 гг. достигла максимальных значений, напрямую влияют на динамику EIBOR.

В 2023 г. плавающая ставка по ипотечным кредитам достигла уровня 7%, тогда как фиксированные на 3 года ставки находились в диапазоне от 4,2%. Столь значительная разница привела к смещению интереса заемщиков в сторону кредитования с фиксированной ставкой. При этом соотношение займа к стоимости и процентные ставки также варьируются в зависимости от категории заемщика и места его постоянного проживания. Наиболее просто оформить ипотечный кредит гражданину ОАЭ – первоначальный взнос от 15% и ставка от 4,2% (фиксированная на 3 года).

Для резидента первоначальный взнос составит 20– 25%, для нерезидента же может увеличиться до 40%, а минимальная ставка до 5,25%. С учетом большого пакета документов и невыгодных условий доля сделок с нерезидентами составляет около 5%. Средний срок ипотеки составляет 20–25 лет, оформление ипотеки в среднем занимает 1–2 мес.

Количество сделок по апартаментам всех типов за период с начала года почти достигло 100 тыс., что на 47% выше итогов прошлого, 2022, года. По итогам как 4-го квартала, так и всего года, в структуре спроса преобладают строящиеся апартаменты. При этом структура спроса в разрезе комнатности в обоих сегментах схожа: наибольшим спросом пользуются объекты с одной спальней как в готовых, так и в строящихся объектах, студии больше покупают в новых комплексах, а многокомнатные объекты преобладают среди готового жилья.

В разрезе стоимости преобладают апартаменты с минимальным бюджетом до 1 млн дирхам. Причем в структуре спроса на готовые резиденции доля таких объектов выше – более 50%. В сегменте offplan спрос распределяется более равномерно. Наиболее популярны апартаменты стоимостью до 1 млн и от 1 до 2 млн дирхам – в рассматриваемом периоде с такими объектами были проведены 35% и 30% транзакций соответственно. Средняя площадь апартаментов в строящихся проектах постепенно сокращается – метраж апартаментов на три спальни за пять лет уменьшился с 193,6 кв. м до 180,6 кв. м.

Следствием продолжающейся оптимизации площадей апартаментов стало сокращение бюджета покупки на 3,5% при сохранении цены кв. фута в целом на уровне прошлого года. В готовых апартаментах данная тенденция еще более выражена – сегмент активно пополняется современными объектами, которые в короткие сроки попадают в экспозицию на открытом рынке и составляют значительную долю совершенных транзакций. В результате при росте средней стоимости кв. фута на 4% до 1144 AED, средний бюджет покупки за год сократился на 3,3%.

Цена сделки в расчете на кв. фут выше в многокомнатных апартаментах, что является следствием структурного смещения спроса в сторону более компактных лотов на ранних стадиях проектов с одной стороны и вектора развития рынка с другой. При анализе динамики индикатора были выявлены увеличение ценового разбега между лотами в период восстановления рынка и его сокращение в кризисное время.

Все апартаменты на рынке Дубая реализуются с отделкой. Стандартный вариант отделки предусматривает плитку или керамогранит на полу, выровненные белые стены, обустроенные санузлы и кухни.

Премиальные резиденции предлагаются с дорогой дизайнерской отделкой и часто меблировкой. Однако по мере роста конкуренции отдельные элементы объектов верхнего ценового сегмента уже начинают внедряться в более доступных проектах.

Наиболее активно покупали апартаменты в таких традиционно популярных районах, как JVC, Dubai Marina, Business Bay. В значительной мере высокому спросу способствовал выход на рынок новых проектов и/или очередей.

В востребованных районах ценовые индикаторы показали двузначный рост относительно уровня прошлого года. Исключением стал только Downtown, в котором цена кв. фута выросла немногим менее чем на 5%.

Топ-6 районов по количеству сделок с апартаментами

Тренд прошлых лет по росту числа сделок с виллами получил продолжение в 2023 г.: за 12 месяцев было заключено максимальное количество сделок за всю историю наблюдений – 15,2 тыс., что на 28% больше результата 2022 г. Причем рост числа сделок отмечается среди как строящихся, так и готовых объектов.

Ценовые показатели в обоих сегментах также характеризуются положительной динамикой: средний прирост цены кв. фута составил 23% с диапазоном от 16% в готовых объектах до 29% в строящихся. Двузначный прирост наблюдается и в бюджете покупки, который достиг 2650 тыс. дирхам, увеличившись на 30%. Рост показателя обусловлен выходом на рынок новых более дорогих проектов. В готовом сегменте бюджет покупки незначительно сократился. В результате роста цен и количества сделок объем инвестиций в сегменте вилл по итогам года достиг рекордных 56,3 млрд дирхам. Прирост объема инвестиций составил 59% по отношению к прошлому году.

Индивидуальные дома в Дубае сильно отличаются по площади. Среди всех сделок с виллами за 2023 год площадь дома варьировалась от 448 до 51 559 кв. футов, или от 42 до 4 790 кв. м. Площадь самой дорогой виллы стоимостью 202 млн дирхам, проданной в сентябре 2023 года в районе Palm Jumeirah, составила 16 186 кв. футов, или 1 504 кв. м. Для сравнения площадь самой дорогой квартиры, которую продали за 220 млн дирхам в октябре 2023 года также на Пальме, почти в 2 раза больше – 32 160 кв. футов, или около 3 000 кв.м. Наиболее востребованы виллы с 3–4 спальнями. На готовые и строящиеся объекты спрос распределяется неодинаково – чем крупнее объект, тем сильнее спрос смещается в сторону новых проектов. Данный тренд в определенной степени также проявляется в структуре сделок с виллами в разрезе стоимости.

Спрос на готовые объекты распределен относительно равномерно, однако большая часть сделок совершается с объектами в ценовом диапазоне 1–2 млн, по 25% приходится на объекты в бюджете 2–3 млн и 3–5 млн дирхам. Тогда как 34% всех сделок с новыми виллами заключаются в рамках бюджета 2–3 млн.

Аналогично апартаментам в сегменте вилл наблюдается тенденция сокращения средней площади в новых проектах. За последние пять лет метраж виллы с 3 спальнями сократился с 206 до 171 кв. м.

На первичном рынке застройщики обычно предлагают покупателям виллы с чистовой отделкой и бытовой техникой, встречаются варианты с меблировкой. На рынке готовых индивидуальных домов продаются варианты как от застройщиков, так и от частных инвесторов. Поскольку данный сегмент развивается уже более 20 лет, встречаются предложения концептуально устаревших вилл с достаточно высоким износом. В последние годы на фоне роста спроса на качественные готовые объекты для проживания формируется тренд по покупке таких вилл для их последующей реконструкции и реализации по высокой стоимости. Такие особняки нередко продаются со всей необходимой мебелью, расположены они в обжитых районах, где хорошо развита инфраструктура.

Наиболее востребованными районами в 2023 г. были: Damac Lagoons, Damac Hills 2 и Mudon. Также в пятерку вошел MBR District 1 за счет нового проекта District One Villas.

Виллы в курортных местах на побережье приобретают, как правило, для отдыха, а в районах с развитой инфраструктурой – для постоянного проживания. По оценкам экспертов, покупателями вилл, в первую очередь, являются граждане ОАЭ, но также присутствуют иностранные инвесторы – это граждане Китая, Индии, Пакистана, США и стран Персидского залива. В последние годы стало больше покупателей из России, Украины, Казахстана и других стран СНГ.

Во всех районах ценовые индикаторы показали двузначный, а в некоторых и трехзначный рост относительно уровня аналогичного периода прошлого года.

Топ-5 районов по количеству сделок с виллами

Получить отчёт целиком можете по ссылке. Либо читайте продолжение на vc:

За годы моих путешествий по миру у меня в окружении появилось много предпринимателей. Но качественное окружение не просто найти, так что залетайте в мой нетворкинг чат по ОАЭ в телеграм. Познакомимся и пообщаемся. Там сможете задавать вопросы и получить помощь.